피터 다이아몬드, 부동산의 미래를 말하다
탐색마찰 이론
경제적 진리가 우리를 자유롭게 하리라
노벨경제는 대한민국 재린이, 주린이, 부린이를 위해 세상 어디에도 없는 노벨 경제학상을 수상한 대가들의 이론을 주식 투자, 부동산 투자 그리고 삶의 투자에 적용한 브런치북입니다. 각자 지닌 삶의 무게로 힘드신 청년 여러분, 본 연재가 그대의 삶과 투자에 좋은 나침반이 되길 진심으로 바랍니다. 건투를 빕니다.
부동산 시장에 수요와 공급이 아무리 많다 하더라도 매칭 되지 않으면 탐색 마찰로 시간과 자원 낭비만 발생합니다. 매수자가 원하는 매도 물량이 없거나 매도자가 선호하는 가격이 존재하지 않으면 마찰로 거래가 이뤄지지 않음을 우린 이미 알고 있습니다. 따라서 주식이나 부동산 매수 시 탐색 마찰을 최대한으로 줄일 수 있는 종목이나 매물 선정이 무엇보다 중요하죠. 아래 매수자와 매도자 관계는 거래가 한 건도 발생하지 않는 시장을 이야기합니다. 이는 수요 규제나 공급 확대가 탐색 마찰을 줄일 수 없음을 말하는데요.
탐색 마찰인간은 누구나 자연스레 이기심을 가집니다. 유주택자는 보유한 아파트 가격이 오르길 바라고 무주택자는 가격이 하락해서 자신이 매수한 후에는 다시 집 값이 상승하기를 바라죠. 실거주 목적이지만 그럼에도 불구하고 이왕 마련하는 내 집이 내심 오르길 청년 누구나 바랍니다. 그래서 우리는 탐색 마찰이 적은 부동산에 투자해야 합니다.
서울시가 제공한 ‘통계로 본 서울 인구 가구 변화’에 따르면 부동산 수요를 대변하는 총 가구 수는 해가 거듭될수록 증가하는 반면, 평균 가구원 수는 지속 감소하는 경향을 가집니다. 이는 우리나라에서 가족 의미가 4인 가구에서 3인 가구로, 다시 2인 가구로의 변화를 의미하는데요.
서울시 2030 가구수 변화(왼쪽: 가구, 오른쪽: 명)미니 가정인 1인 가구와 2인 가구 수는 2030년에 전체 가구 수 절반을 훌쩍 넘는 61%로 예상이 되며 3인은 23%, 4인은 13%, 5인 이상은 3%로 기대됩니다. 이런 변화의 물결은 매수자의 수요 변화를 대변하며 기존 84㎡로 건설되는 시장도 59㎡ 중심으로 구조적 변화를 맞이합니다. 마찰이 많은 매물 가격은 하락하고 반대로 마찰이 적은 매물 가격은 상승함을 알고 있습니다.
마지막으로 노동 시장에서 구인배율이 있다면 부동산 시장은 자가보유율이 있습니다. 국토교통부 자료에 따르면 국민 삶의 질을 높이는 자가보유율이 지속 상승하고 있습니다. 추세를 고려하면 2022년까지 OECD 평균 수준까지 전망됩니다. 그러나 청년과 신혼부부를 위한 제도적 혜택도 시장 정보의 불완전성으로 매칭 되기가 어렵습니다. 따라서 실거주 청년 스스로 경제정책을 조금 더 탐색해야 합니다.
2010 Nobel Prize, Peter Arthur Diamond, Search Frictions다음 12회는 "로이드 섀플리, 부동산은 왜 불평등한가를 말하다"입니다.
