로이드 섀플리, 부동산은 왜 불평등한가를 말하다
선순위 거래 주기 알고리즘
경제적 진리가 우리를 자유롭게 하리라
노벨경제는 대한민국 재린이, 주린이, 부린이를 위해 세상 어디에도 없는 노벨 경제학상을 수상한 대가들의 이론을 주식 투자, 부동산 투자 그리고 삶의 투자에 적용한 브런치북입니다. 각자 지닌 삶의 무게로 힘드신 청년 여러분, 본 연재가 그대의 삶과 투자에 좋은 나침반이 되길 진심으로 바랍니다. 건투를 빕니다.
분배라고 하면 포퓰리즘이란 프레임에 갇혀서 좋지 않게 생각하는 경우가 많은데요. 사실 경제 활동은 생산하고 소비하고 분배하는 활동을 말합니다. 실제 우리나라에 많은 배분이 존재하는데요. 사회 초년생이나 신혼부부 등 실거주 세대를 위한 주택 청약제도가 있고, 중학생에서 고등학생으로 올라가면 받는 고교 배정도 있습니다. 그러니 분배가 곧 포퓰리즘이라는 선입견은 지우시길 바랍니다.
배분에 있어 안정과 효율성은 무엇보다 중요합니다. 한번 생각해봅시다. 내 집 마련해 실거주한 청년 4명이 있다고 가정합시다. 각 청년이 선호하는 지역 부동산이 있고 교환은 거주 부동산을 서로 맞바꿈으로만 가능합니다. 교환 매개는 주택이지요. 물물 교환을 하되 시장 설계는 양방향 매칭으로 선순위 거래 주기 알고리즘을 아래와 같이 적용합니다.
하나, 청년이 살고 있는 주택은 동일 선에 있으며 바꾸고 싶은 주택을 선택합니다.
둘, 청년은 화살표로 선호하는 주택을 가리키고 서로를 가리킬 때만 물물 교환이 이뤄집니다. 단, 청년은 기존 주택을 가리키고 거래를 포기할 수 있습니다.
셋, 교환에서 제외된 청년은 다음 선호 주택으로 위 과정을 반복합니다.
선순위 거래 주기 알고리즘 1단계각 청년은 선호하는 지역 부동산을 리스트 합니다. 강남구 청년은 서초구 주택을, 서초구 청년은 강남구 주택을, 용산구 청년은 강남구 주택을, 영등포구 청년은 용산구 주택을 선호합니다. 1단계로 강남구 청년과 서초구 청년은 서로의 주택을 교환합니다. 그리고 시장에는 용산구 청년과 영등포구 청년이 남습니다.
선순위 거래 주기 알고리즘 2단계, 3단계2단계로 용산구 청년과 영등포구 청년이 모두 선호 지역 부동산으로 용산구 주택을 가리킵니다. 용산구 청년은 거래를 포기하고 자연스레 3단계 영등포구 청년 역시 거래를 포기합니다.
시장 배분에 있어서 양방향 매칭은 경제 주체의 이익 합의 내에서 매칭 됩니다. 양방향 매칭은 일반적인 부동산 거래를, 단방향 매칭은 조합 추첨 혹은 청약 거래로 볼 수 있는데요. 위의 선순위 거래 주기 알고리즘에서 강남구, 서초구 주택만 거래되고 용산구, 영등포구 주택이 거래가 되지 않는 상황은 현실에도 종종 볼 수 있는 상황입니다. 여기서 중요한 경제적 진리가 있습니다. 거래량은 가치 상승을 대변하고 가격이 가치를 추종한다면 거래가 많고 선호가 높은 지역 부동산 가격과 거래가 적고 비선호 지역의 부동산 가격 불평등은 시장의 당연한 결과라는 것이지요. 미국 샌프란시스코 부동산 가치는 2015년 국내총생산과 비슷했으며 뉴욕 중위가 주택 한 채로 라스베가스에서 18채, 디트로이트에서 29채를 살 수 있습니다. 이렇듯 매도자와 매수자가 양방향 매칭으로 이뤄지는 부동산 거래는 서로 이익 합의 내에 이루어지며 규제나 정책으로 만들어낼 수 없습니다. 국가 간 경제규모가 달라 발생되는 환율 차이를 인정하듯이, 베트남 물가와 일본 물가의 불평등을 이해하듯이 부동산도 인정해야 합니다. 그래야만 2단계, 3단계 매칭을 이루어낼 수 있습니다.
끝으로 우리는 물가가 안정적이라는 말을 종종 듣습니다. 지하철 요금이 7.4% 상승하고 택시 기본료가 26.6% 올랐지만 말이죠. 안정은 결코 가격의 동결을 의미하지 않습니다. 경제 성장률에 비해서 상승률이 적정하다는 의미죠. 부동산 안정화도 그렇습니다.
2012 Nobel Prize, Lloyd Stowell Shapley, Game Theory다음 13회는 "유진 파마, 부동산 투자 필승법을 말하다"입니다.
