유진 파마, 부동산 투자 필승법을 말하다
반응 가격
경제적 진리가 우리를 자유롭게 하리라
노벨경제는 대한민국 재린이, 주린이, 부린이를 위해 세상 어디에도 없는 노벨 경제학상을 수상한 대가들의 이론을 주식 투자, 부동산 투자 그리고 삶의 투자에 적용한 브런치북입니다. 각자 지닌 삶의 무게로 힘드신 청년 여러분, 본 연재가 그대의 삶과 투자에 좋은 나침반이 되길 진심으로 바랍니다. 건투를 빕니다.
주류 경제학에서 시장은 완벽한 공간입니다. 효율적 시장에서 가격은 모든 정보를 빠르고 충실히 반영하지요. 경제주체 대다수가 고개를 끄덕일만한 정의로운 결과를 늘 만들어냅니다. 그럼에도 내 집 마련하려는 청년은 제게 묻곤 합니다. 집값이 오를까요. 이곳은 어떤가요. 그럴 때마다 저는 답합니다. 자산 가격 변동은 예지가 불가능합니다. 다만 장기적 맥락에서 향후 5년, 10년, 20년과 같은 가격 변동은 예지 할 수 있습니다. 바로 가격 변동은 불변 규칙이 있으니까요.
가격 변동을 예지 하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 지금까지 공개된 자산 가격 변동을 분석해서 미래 어느 시점의 미래 가격을 예지 하는 방법입니다. 다른 하나는 자산 가격에 정보가 어떤 영향을 미치는지 살피면서 대응하는 방법입니다.
정의로운 시장에서 설명했듯이 정보가 가격에 반영되는 영향력으로는 크게 약형, 중강형, 강형으로 나눌 수 있는데요. 그리고 부동산 시장은 약형과 중강형 시장을 오갑니다. 예를 들어 과거 실거래 정보가 공개되고 이외에 철도 계획, 분양가, 청약 일정이 일정 시점에 공개되죠. 부동산 시장이 약형일때는 과거 거래 추이와 거래량만을 기술적으로 분석하는 투자법은 의미가 없습니다. 만일 중강형 시장이라면 공개된 모든 정보가 이미 가격에 반영되어 기술적 분석은 소용이 없고 가치 투자마저 불용합니다. 따라서 부동산 시장에서 투자로 차익을 실현하는 방법이 사실상 없게 되지요. 그럼에도 필승법은 있습니다.
반응 가격바로 규제나 정책을 활용하면 부동산 투자로 필승합니다. 부동산 시장이 효율적 시장이라면 새로운 정보가 유입되면 바로 반응 가격으로 반영됩니다. 가격은 정보가 가진 가치에 따라 가격 상승 혹은 하락을 반영합니다. 그러나 실제 시장은 규제나 정책으로 인해 효율적 시장과 같은 반응이 나타나기 어렵습니다. 대부분 주식 시장은 거의 과민 반응이 나타나고 부동산 시장은 지연 반응이 나타납니다. 반응 가격에 있어 규제나 정책은 마찰을 만들어 기존 가격에서 반응 가격으로 변화 속도를 지연시키기 때문인데요. 따라서 우리는 이 지연 반응을 활용해서 투자하면 됩니다. 즉 반응 가격을 예상하고 지연 시간과 현재 시간 차이를 분석하면 시장에서 늘 수익 창출이 가능합니다.
2013 Nobel Prize, Eugene Fama, Efficient Market Hypothesis다음 14회는 "마이클 크레이머, 인구학적 투자를 말하다"입니다.
