부동산 비즈니스플래닝 접근방법 - 사업계획서 작성(2)
부동산 개발환경 및 시장분석 접근 방법
잠재적으로 부동산 개발을 수행할 만한 부지나 도입시설이 정해지면, 본격적인 분석이 시작된다. 개발환경 분석을 통해 해당 사업지가 갖는 입지적 장단점, 법적으로 개발 가능 시설 및 규모 파악, 중장기적 지역의 성장 잠재성 등을 파악한다. 부동산 개발의 세부적인 전략 방향성을 도출하는데 기반이 된다.
그 이후, 가격/공급 동향, 경쟁환경 분석 등으로 향후 공급 가능 규모 산정 및 공급 가격 등을 하기 위한 기반 작업을 수행한다.
개발환경분석
1) 상위계획 검토
부동산은 개인이 소유하지만, 그 속성 안에 공공성이 포함되기 때문에 사업을 영위하는 데 법적 제한이 따른다. 만약 부동산을 개인이 개발하고 싶은 대로 두면, 아마 1미터 간격으로 고층 빌딩이 들어서고 말 것이다. 그러므로, 정부는 도시 및 지역의 균형있는 발전을 도모하고 모든 국민의 정주 환경 보장을 위해 부동산 개발에 제한을 둔다.
상위계획은 큰 맥락에서, 국토계획(국토기본법)으로부터 시작된다. 국토계획은 국토종합계획 – 시도종합계획으로 내려오며, 국토 전체 및 각 시도별 국토개발의 방향성을 제시한다. 물론 이 단계에서의 검토 사항이 개발에 실질적인 영향을 미치지는 않지만, 큰 맥락에서 같은 방향을 가지고 가야 한다.
그다음 국토계획에서 더 세부적으로 내려와, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 속하는 도시군관리계획을 살펴봐야 한다. 도시군관리계획은 실제 그 지역에서 적용하는 용도지역 및 용도지구의 개발 제한 사항을 서술한다. 이 단계에서 꼼꼼히 살펴야, 해당 부지를 개발 시 허용 가능한 용도 및 건폐율, 용적률 등을 정확하게 파악할 수 있다.
해당 사업지의 토지이용계획확인원을 발급받으면 용도지역 및 용도지구, 지구단위계획 등을 쉽게 확인할 수 있다.
<국토계획 체계도, 출저: 국토환경정보센터>2) 입지분석
입지분석은 부동산에 있어서, As-Is 및 To-Be 성장 잠재력을 판단하는 데 주요 요인으로 작용한다. 부동산은 단일 건축물로 효과를 내는 것이 아니라, 속한 지역의 여러 건축물, 인문 및 경제환경 등 여러 요인이 융복합하여 효과를 내기 때문이다. 그러므로 입지여건은 부동산 개발 및 운영의 성공 가능성을 파악하는 데 있어서 핵심 요인으로 작용한다.
광역분석 : 해당 사업지와 주요 지역과의 접근성 및 대규모 거점 개발 예정 지역에 대해 파악 및 분석한다. 주요 고속화도로 및 KTX, 공항, 선착장 등 광역적으로 접근성을 높이는 시설에 대해 파악하고 주요 거점까지의 소요 시간 및 접근 방법에 대해 분석한다. 또한, 향후 주요 거점이 될 수 있는 지역에 대해 파악함으로써 해당 지역과의 시너지를 도출한다.
협역분석 : 광역분석에서 좀 더 세부적으로 내려와 해당 사업지 인근 5Km 이내 분포된 주요 교통시설 및 집객시설에 대해 파악한다. 주요 교통망 및 집객시설이 해당 사업지와 인접해 있다는 것은 중장기적으로 수요를 흡수할 가능성이 있는 것을 의미한다.
입지분석에서는 As-Is 상태에서 주요 거점 및 인근 지역 시설과의 시너지를 내는 공급시설에 대해 파악할 뿐만 아니라, 2~3년 후 공급 시점에서의 To-Be 이미지를 그릴 수 있다.
3) 인문/경제환경 분석
부동산의 Key success factor(KSF)는 해당 시설을 이용할 수요가 있느냐이다. 즉, 실제로 부동산을 점유 및 이용하는 사람이 있어야 수익이 창출된다. 그러므로, 해당 지역의 주요 인구 중 1인 가구가 많은지, 30대 이상의 인구가 많은지 등 인문환경에 대한 분석이 수반되어야 한다.
예를 들어, 1인 가구가 높은 지역에 대형 평수 위주의 아파트 공급은 좋은 선택은 아닐 수 있다.
<인천시 자치구별 인구 및 세대 수 분석>또한, 해당 지역의 소득 수준이 인근 지역 대비 더 높다면, 소비에 대한 수요가 더 높을 수 있다. 따라서, 소비를 필요로 하는 상업시설이나 숙박시설 등의 잠재 수요가 인근 지역 대비 높을 가능성이 있다.
개발환경 분석에서는 실질적으로 해당 사업의 개발 가능 여부와 사업지 고유의 잠재력을 파악하여, 어떤 원석인지에 대해 판단하게 된다.
물론, 정량적으로 분석하여 수치를 내는 것은 아니지만, 오히려 이러한 정성적인 요인들이 성공에 더 직접적으로 영향을 미치기도 한다.
시장분석
1) 가격동향
공급 예정 상품에 대한 가격동향을 살피는 이유는 다양하지만, 크게 둘로 이야기할 수 있다.
첫째, 시장의 현재 상태를 진단할 수 있다. 왜냐하면 시계열적으로 가격이 상승하거나 떨어지는 추세를 통해 현재 해당 공급 상품의 시장 수요 전반을 진단할 수 있다.
가격이 하락 추세라면 수요가 공급을 초과하지 못하는 상태이며, 반면 상승 추세이면 해당 상품에 대한 가격이 저항을 받지 않고 있음을 방증한다. 또한, 급격한 상승이나 하락이 있을 경우, 가격이 왜곡되므로 원인을 명확히 파악해 해당 사업에 중장기적으로 미칠 영향을 예측해야 한다.
둘째, 공급 가격에 대해 예측할 수 있다. 시장 동향 파악을 통해, 2~3년 후 상품을 공급할 때 가격 수준을 예상하고 분양가 산정에 기초 자료로 사용할 수 있다. 물론, 가격이라는 것이 단순히 시장 동향만으로 예측 가능한 것은 아니며, 상품성, 수급동향, 공급시기 등을 종합적으로 고려해야 하지만, 일정 수준은 가늠할 수 있다.
2) 공급동향
공급동향은 해당 지역 내 유사 상품의 연도별 공급량을 조사하여, 향후 시장 수급현황에 대해 예측 및 진단하는 것이 목적이다.
공급량은 너무 적거나, 많은 경우 해당 현상에 대한 원인을 분석해야 한다. 공급이 너무 적을 경우, 해당 지역의 수요가 적어 시행사의 사업성 확보가 어렵다는 시그널이거나, 지역 내 공급 상품이 허용되는 마땅한 부지가 없어서 그럴 수 있다.
전자의 경우, 기존 공급 상품을 다른 것으로 바꾸거나 순차적 공급 등으로 전략을 수정하여야 한다. 후자의 경우 수요에 대해서만 검증이 되면 공급 최적기로 볼 수 있다.공급동향만으로 적정 공급량에 대해 파악하기는 어렵지만, 기초 자료로 참조할 수 있으며 시장 전반에 대해 파악할 수 있다.
