부동산 비즈니스플래닝 접근방법 - 사업계획서 작성(1)

실무자가 전하는 부동산 사업계획서 작성 팁

최근 몇 년간 부동산 경기가 활성화되다 보니, 다양한 영역으로 부동산 사업이 확장되고 있다. 실물자산에 대한 투자는 예나 지금이나 인기가 좋고 아직도 대한민국 이 좁은 땅에, 새로 지을 곳이 있는지 부동산 개발사업 역시, 규모가 커지고 있다. 

그러다 보니, 최근 부동산 투자에 대한 사업타당성 검토나 부동산 비즈니스 플랜 수립에 대한 일이 점점 늘어나고 있다. 

최근 여러 부동산 비즈니스 플래닝 프로젝트를 수행했는데, 이를 바탕으로 부동산 비즈니스 플래닝 접근 방법에 대해 이야기하고 싶다.

   

부동산 비즈니스의 특성상 투입되는 자금 규모가 크므로, 사업자 자신의 순수 자본금으로 사업을 영위하는 경우는 드물다. 금융기관이나 부동산 사업에 참여하고자 하는 기업으로부터 자본금을 투자받고 대출기관으로부터 대출을 일으켜 사업의 재원을 조달하는 것이 일반적이다. 

부동산 사업계획서는 처음 비즈니스를 시작하는 시점에 사업 타당성을 검토하는 데 필요하기도 하지만, 위와 같이 재원 조달을 목적으로 작성되는 경우가 많다. 

추상적인 부동산 사업에 대한 아이디어를 구체화시키고 현실성 있게 다듬고 수익지표를 통해 투자자 및 대출기관을 설득하는 게 부동산 사업계획서의 역할이다. 부동산 비즈니스 플래닝의 접근 방법에 정답은 없기에, 아래의 접근 방식은 그저 참고 자료 정도로 봐야 할 것 같다.   

부동산 비즈니스 플래닝 접근 방법,

1) 사업의 방향 설정 – 사업 전체의 방향 설정 및 구조 확립 

  -  Why? (목적) 

  -  How? (어떻게) 

  -  What? (무엇을) 

2) 개발환경 분석 – 부동산 개발과 관련된 외부 요인 분석 

  -  상위계획 검토 

  -  입지분석 

  -  인문환경 분석 

3)시장분석 – 공급할 부동산 시설의 시장분석 

  -  가격 동향 

  -  공급 동향

4) 수요추정 – 공급할 시설의 적정한 규모 산출을 위한 면적 산정 

  -  수요 추정 

  -  공급 추정 

  -  적정 공급 규모 산정 

5) 공급 가격 산정 – 적정 수익지표 도출을 위한 가격 산정 

  -  분양 가격/임대 가격 산정 

6) 재무 타당성 검토 – 해당 사업의 수익지표 도출   

  -  재원조달 방안 

  -  현금흐름 분석

  -  수익지표 도출

  -  시나리오 분석

부동산 비즈니스 플래닝 접근 방법은 대략 이렇게 된다. 사실 한 단계, 한 단계 넘어가며 서로가 유기적으로 영향을 주므로, 한 부분이 잘못되면 올바른 비즈니스 플랜 수립이 어렵게 된다. 천천히 한 단계씩 Build-up을 하여 궁극적으로 재무적으로 타당한지에 대한 검토로 사업의 진행 여부가 결정된다. 자 그럼 한 단계씩 세부적으로 알아보자.  

 

사업의 방향 설정   

1) Why (목적) 

사실 부동산 비즈니스를 영위하는 목적은 대부분 투자활동의 일환으로 볼 수 있다. 다만, 부동산이라는 것은 어떻게 하든지 공공성을 띄우므로, 단순히 수익 목적으로 난개발이 이뤄진다면, 도시가 파괴될 것이다. 따라서, 요즘은 공공성과 수익성을 충족하는 건전한 투자 목적의 부동산 개발이 지향되고 있다.   

2) How (어떻게) 

부동산 비즈니스는 다양한 영역을 포함한다. 이미 건축되어 있는 자산을 매입하여 운영을 통해 수익 활동을 할 수도 있고 향후 지역의 잠재성을 고려해 나대지에 새롭게 부동산을 개발하는 경우도 있다. 

또한, 실물 자산을 매입하여 운영하는 사업 구조와 부동산을 개발하는 사업 구조는 조금 다르기 때문에, 이에 대한 정립이 필요하다. 

<간접투자기구를 활용한 호텔 사업 구조도>

3) What (무엇을) 

부동산 사업영역(운영/개발)에 따라 안정성과 수익률이 다르지만, 자산(Property)의 유형에 따라 투자 성향이 구분된다. 오피스나 아파트 같은 사업은 안정성은 높고 수익률은 다소 낮지만, 호텔이나 테마파크는 안정성은 낮지만, 수익률은 다소 높을 수 있다. 따라서, 사업자의 투자성향이나 목적에 부합하는 공급 시설에 대한 정의가 필요하다.