기획부동산에게 당하지 않기 위한 가장 좋은 4가지 방법
토지강의를 진행하다 보면 가끔 수강생이 이런 질문을 한다.
“예전에 지분투자로 사놓은 땅이 있는데, 기획부동산이 의심되는데 한번 봐주실 있으세요?”
“기획부동산에 당한 적이 있습니다. 그 땅 지금도 팔지도 못하고 있어요.”
기획부동산은 주변 개발계획이 수립되어 호재가 있을 시 근처에 있는 임야의 맹지나 개발제한구역(그린벨트)의 땅을 수십~수백개의 지분 형태로 쪼개어 많은 사람들에게 투자를 권유하여 판매하는 방법을 말한다. 소규모 보다 대규모 면적을 가진 지목상 임야인 산지를 미리 분할하여 불특정 다수의 사람들에게 사라고 강요한다.
이젠 인터넷의 발달로 정보가 공개되자 기획부동산도 날로 진화하고 있다. 기존 개발제한구역내 토지는 이제 사람들이 사봐야 안되는지 알고 있다보니 개발이 가능한 땅의 용도지역으로 사람들에게 판매를 유도한다. 땅의 용도지역은 크게 도시지역과 도시외지역으로 나누어진다. 그 중 도시외지역은 도시지역에 비해 보전 성격이 강한 땅이다. 그 도시외지역 중 그나마 개발이 가능한 용도지역이 계획관리지역이다. 이런 계획관리지역내 산지를 쪼개서 개발이 된다고 하면서 많은 사람들에게 홍보한다.
아래 원주시 00동에 있는 계획관리지역 땅이다. 계획관리지역은 아파트를 제외한 연립주택, 근린생활시설 등이 용적률 100% 이하, 건폐율 40% 이하, 4층 이하로 지을 수 있다. 이렇게 개발이 가능하다고 사람들에게 홍보를 하면서 유인한다. 아래 지적도 사진을 보자. 땅 모양을 반듯하게 해놓고, 도로도 있는 것처럼 보인다.
그러나 실제 위성사진을 보면 아무것도 없는 경사도 높은 산으로 되어 있다. 진입도로도 없다. 도로가 없는 맹지이다. 진입로가 없으면 아무리 계획관리지역이라 해도 인허가가 어렵다. 이런 땅을 개발된다고 하면서 어떻게 투자를 유도할 수 있을까? 쉽게 말해서 사기다.
기획부동산에게 당하지 않으려면 아래 사항을 꼭 기억하자.
1) 투자를 권유하면 실제 땅의 지번을 알려달라고 말하는 것이다.
내가 사려는 땅이 실제로 어디인지도 파악하지 않고 사는 것이 가장 어리석은 일이다. 물건을 사더라도 직접 보고 괜찮은지 점검하고 사는데, 이런 기본적인 것조차 확인없이 덥썩 싸다고 돈부터 보내면 안된다. 지번을 알려주지 않고 머뭇거린다면 100% 기획부동산이다.
2) 지목과 등기부등본을 꼭 확인하자.
혹시 지번을 불러주었다면 가장 먼저 지목을 확인하자. 지목이 임야이면 산지이다. 이후 등기부 등본을 떼어 소유자를 확인하자. 소유자가 수십명에서 수백명으로 쪼개져 있다면 100% 기획부동산이다.
3) 그 땅으로 실제 진입할 수 있는 도로가 있는지 확인하자.
도로가 없다면 맹지다. 실제 도로가 있는지 위성사진을 보고, 그래도 확인이 어렵다면 현장을 직접 가보자. 도로도 없는 땅을 덥썩 싸다고 사면 평생 그 돈 못 찾는다고 보면 된다.
4) 가장 중요한 한가지는 지분을 공유한 사람들 중 한 사람이라도 반대하면 그 땅은 개발할 수 없다는 것을 반드시 명심하자.
오늘도 “남은 매물이 없다.”고 하거나 “워낙 좋은 땅이라 오늘 마감한다.” 라고 투자자의 마음을 조급하게 한다. 심리를 이용하는 것이다. 언제든지 무엇을 살 때는 신중해야 한다. 부디 땅투자를 하는 사람들이 많아지고 있는데, 위 사항만 기억해도 기획부동산에는 쉽게 당하지 않을 것이다.
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