지난번부터 연재 중인 코스모스 2탄은 다음 주에 하고, 이번 주는 <월급쟁이로 은퇴하라>를 요약과 리뷰를 먼저 해 보겠습니다.
평생에 걸쳐해야 할 공부 중 하나가 경영과 경제, 재테크입니다. 저의 관심분야 중 하나이기도 한데요.
이번 책은 너나위님이 쓰신 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>입니다. 저는 이미 월급쟁이도 아니고, 부동산 투자 경력도 있습니다. 그럼에도 이 책을 읽은 이유는 동기부여를 받고, 앞으로의 투자 전략을 어떻게 할까에 대해 인사이트를 받기 위해서입니다.
이 책의 핵심은 두 가지입니다. 레버리지를 활용한 "갭투자"와 "자본주의에 대한 이해"입니다.
책의 저자는 이미 <월급쟁이부자tv>를 운영하고 있는 너나위입니다. 책에는 그를 100억대 부자로 소개하고 있는데요. 사실, 아파트 투자로만 100억대가 가능한가? 에 대한 의구심을 갖고 읽었습니다.
책을 읽다 보니, 그 의문이 풀렸습니다. 그것은 바로 "시스템 투자" 하는 방식으로 전세금을 레버리지로 활용하여 갭투자하여, 아파트의 매입 수를 늘리고 장기투자를 하는 방식입니다.
처음 종잣돈을 마련하여, 입지가 좋고 전세가율이 높은 아파트를 매입합니다. 보통 초품아(초등학교를 품고 있는 아파트)가 되겠죠. 그 후에는 전세를 들입니다. 은행 대출 없이 매매가와 전세의 갭을 활용하여 매입을 하는 거죠.
이렇게 몇 개의 아파트를 확보합니다. 그 후에 시간이 흐르면서 인플레이션에 따라 전세가가 오르기 시작합니다. 그러면 재계약을 하면서 받은 전세가의 차액을 또 종잣돈과 합쳐 또 재투자합니다.
이런 식으로 하다 보면, 투자하는 아파트가 많아질수록 갭투자로 얻을 수 있는 자본금도 많아지고, 그러면 점점 매수할 수 있는 아파트도 늘어납니다. 처음에는 1년에 한 채였지만, 2년 뒤에는 1년에 2채, 또 4년 뒤에는 1년에 3채가 될 수 있겠죠.
이렇게 매입한 아파트는 장기보유합니다. 약 10년 이상이죠. 그러면 점점 아파트의 수가 늘어나면서 자산의 규모를 키우는 방식입니다. 예를 들어, 15년을 잡고 50채를 늘리겠다고 생각하여 한 채당 2억의 시세 차액만 된다고 해도 100억의 자신을 만들 수 있는 계산인 거죠.
그리고, 너나위님은 이렇게 자산을 불리기 위해서는 자본주의 원리에 대해 이해해야 한다고 강조합니다. 회사에 묶여 월급에만 의존하여 살다 보면 자본주의 원리를 이해하는데 어렵기 때문입니다.
이를테면, 아파트값이 오르고 인플레이션이 생기며, 모든 것이 기득권을 위한 제도라고 불평불만을 하는 것,
세상에 불합리함을 개선하겠다고 공익단체에 들어가거나, 정치인을 지지하여 대신 일하게 하는 것 등으로 자본주의가 가져온 불합리함을 합리화하기 위함인데요.
사실, 이렇게 소리 높여 외치고, 불평해 본들 자본주의를 살고 있는 이상 그런 것들을 내가 바꿀 수는 없다는 겁니다.
그러면 그걸 인정하고, 내가 회사를 벗어나도 살아갈 방도를 찾거나 투자를 통해 노후대책을 세워야 한다는 것이죠.
국가도, 회사도, 제도도 나의 미래를 보장할 수 없으니 자본주의 원리를 이해하여, 자신의 자본을 늘려갈 수밖에 없다는 거죠.
사실 투자를 하기 전에 이런 마인드 세팅이 가장 필요하다고 생각합니다. 그래야 내가 투자를 공부해야 하는 목적이 생길 테니까요.
저도 아파트 갭 투자의 기본은 입지와 안목이라고 생각합니다. 그리고, 경기가 안 좋은 때를 대비하여 역전세를 방어할 수 있는 대책도 필요합니다. 예를 들어, 신용대출을 받아 투자하는 방식은 안 된다는 거죠. 역전세를 맞을 때는 신용 대출을 활용할 수 있으니까요. 혹은 리스크를 감당할 수 있는 일정 금액의 현금을 보유하는 것도 리스크 관리가 될 수 있습니다.
너나위님이 월급쟁이부터 투자를 하며 여러 시행착오를 거치며 깨달으며 알게 된 책이라 그런지 공감이 많이 됐습니다.
그리고 책의 제목처럼 월급쟁이 투자자분이나, 초보 투자자분들을 위해 진심을 담아 썼다는 생각이 들 만큼 눈높이도 잘 맞춰진 책입니다.
저는 사실, 갭투자에서 현금흐름 투자 방향으로 틀어볼까 하는 시점에 이 책을 읽었습니다.
그런데도 그의 불굴의 투자 의지와 장기투자, 시스템 투자 방식을 배울 수 있는 책이었습니다. ^^
