월세 계약하기 (1)

계약 관계에 놓인 순간 모든 것을 조심해야 한다

월세 계약, 전세 계약, 매매 계약. 집과 관련된 대표적인 계약 3가지는 이렇다. 월세, 전세, 매매는 각기 다른 모습을 갖지만 '집'을 매개로 하는 '계약' 관계를 형성한다는 공통점을 갖는다. 월세나 전세는 그 기간이 상당하다는 점이 단기간에 계약 관계가 해소되는 매매와는 조금 다르긴 하지만, 어쨌든 공통점을 논하자면 그렇다.

이런 계약 관계는 보통 중개인을 낀다. 우리는 그들을 부동산 업자, 공인중개사 등 다양한 이름으로 부른다. 부동산의 공인중개사 자격증을 가진 사람이 집을 중개하는지 살펴야 한다거나, 이런 점들은 당연하기도 하고 다른 사람들이 익히 말해 왔을 테니 생략하겠다. 여기서 강조하고 싶은 점은, 이 모든 순간들이 단순한 호의에 의한 일시적인 도움이 아니라 돈이 오고 가는 '계약' 관계라는 것이다.

계약 관계는 쌍방이 의무를 갖는 관계가 된다는 말과 같다. 많은 한국의 임대인들이 자신에게 있는 권리만 생각하고 임차인의 권리를 생각하지 않는 경우가 왕왕 있는데, 애석하게도 나 역시 그런 상황이었다. 임차인이 집을 개판으로 해 놓고 도망을 갔다거나 하는 등의 괴로움을 성토하는 사람도 있다. 미안한 일이지만, 그런 경우보다는 반대의 경우가 압도적으로 많다. 나는 지금 무결성에 대해 말하고자 하는 것이 아니다. 인생사 어떻게 모든 일이 무결하기만 하겠나. 그런 일도, 그런 사람도 어지간해서는 존재하지 않는다.

쌍방의 의무를 갖는 계약 관계에서는 약속을 조심해야 한다. 뭘 해 준다거나, 뭘 하지 않겠다거나 하는 등의 약속은 계약서에 적히는 순간 법적 구속력을 가진다. 이번 소송을 준비하면서 깨달은 것은 계약서에 적히지 않은, 그러니까 상호가 동의한 카톡 내역 등도 모두 법적 구속력을 갖는다는 것을 알았다. 그러니까 증명할 수 있으면 그게 법적 구속력을 갖는 셈이 되는 것이다.

월세 계약을 맺기 전, 보증금과 월세 가액을 합의한 뒤에는 공인중개사 사무소에서 계약을 맺게 된다. 대부분이 비슷한 계약서를 받아보았을 것이다. 반려동물이 있는 경우에는 원상복구 특약을 걸기도 하지만, 대부분은 비슷한 문구의 계약서를 쓴다. 나 역시 그랬고, 이번 계약 역시 그랬다. 그러면서 중개 수수료를 지불하는데, 중개 수수료는 보통 법으로 정해진 금액 안에서 낸다. 예전에는 계산식에 따라 계산하기도 했지만, 요즘은 네이버나 다음 등 포털 사이트에서 잘 되어 있으니 그걸 검색해서 사용해도 된다. 보통은 부동산에서 계산해주기 때문에 너무 비싼 경우만 아니면 굳이 사이트에 들어가 볼 일은 거의 없다.

이 단계에서는 부동산 중개업자가 어디까지 관리를 해 주는지를 살펴보는 것도 중요하다. 만약에 집에 문제가 생기면 집 주인과 바로바로 연락을 해야 하는지, 그럼에도 문제가 시정되지 않았을 때는 어떻게 할 건지, 도와주실 건지, 가운데에서 중개해 주실 건지 등등을 따져 묻는 것을 권한다. 계약서에 명시해도 좋지만, 안 되면 그냥 녹음하는 것도 좋다. 내가 대화의 당사자가 되어 녹음하는 것은 불법이 아니고, 이것을 증거로 쓰기 위해서는 녹취록을 만들면 되는데 이건 변호사를 선임하게 되면 변호사가 비용 안내나 절차 등을 말해 주기 때문에 크게 내가 번거로울 것은 없다. 한국은 자본주의 사회니까.

또 하나 권하고 싶은 것은, 집 상태를 사진으로 찍어 남겨 놓기를 권한다. 아래 사진은 집 계약 직후의 방과 누수로 인한 곰팡이가 창궐한 약 9주 뒤의 방 모습이다. 믿기지 않겠으나, 같은 방이다. 이래 놓고도 배상해 주겠다고 한 금액을 못 주겠다고 한다. 황당할 노릇이다.

다시 한번 강조하고 싶은 것은, 계약 관계는 쌍방의 의무를 갖는다는 것이다. 이 의무를 하나하나 법에 열거할 수 없으므로 우리는 통상의 의무, 혹은 상례에 따른 이라는 말을 쓴다. 평소 '너 정말 특이하다' 같은 말을 듣지 않았다면 당신은 상식인일 가능성이 높다. 상식인의 상식 안에서 이해되지 않는 일은 통상의 범위를 넘어섰을 가능성이 높다. 그렇다면 주저하지 말고 나의 권리를 쟁취해야 한다. 상대가 권리를 갖는다는 말은, 적어도 나에게도 권리가 있다는 말이 된다.