마을에 살고 싶어서 마을을 찾았습니다
내가 살고 싶은 마을은 어떤곳일까
오감 만족 마을
블로그 : softmanman어릴 때 집 앞을 나서면 볼거리가 참 많았습니다.
이른 아침 찬 공기를 맞아 뽀얗게 올라오는 목욕탕집 앞 연기와 그 특유의 수분을 머금은 따뜻한 냄새. 길을 따라 가다 보면 폐목을 불로 태워서 나는 나무 타는 냄새. 막상 숟가락으로 퍼 먹으면 맛은 없지만 그 냄새만큼은 한 병 다 마시고 싶던 참기름 볶는 냄새. 4-MAX 영화관이 따로 필요 없는 곳이 저희 동네이자 마을이었습니다.
‘마을’ 이라는 곳이 주는 분위기가 있는 것 같습니다. 작은 집들이 모여서 길을 만들고 길을 메우는 작은 샵들이 생겨나면서 길 위에 사람의 발걸음을 남깁니다. 사람 간의 발걸음이 모여 이야기가 꽃피고 공간이 살아 숨쉽니다.
우리가 살고 싶은 동네, 마을은 어디일까?
소위 핫플레이스라 불리는 가로수길, 연리단길, 용리단길, 송리단길처럼 ‘OO로드’ 는 작은 빌라, 주택들이 밀집한 거리들이 많았습니다. 사람들이 점점 늘어나면서 자연스레 다양한 니즈가 발생 되었고 슈퍼부터 세탁소 그리고 다양한 음식점, 카페 등이 생겨나게 되면서 유명한 거리로 탈바꿈하게 된 것입니다.
과연 이런 길, 동네가 과연 살기 좋을까요? 주말이면 많은 인파가 몰려 시끄러울 수도 있고 저녁이면 많은 술집 손님들로 조금 도로가 혼잡하거나 지저분할 수도 있습니다.
하지만 이런 단점들은 장점들로 충분히 상쇄가 가능합니다. 먼저, 직장과 가까운 도심 중심에 위치 하다 보니 직주 근접성이 매우 뛰어날 것입니다. 또한 각종 유명한 맛집이나 카페 등이 즐비해 있고 그만큼 편의 시설도 인근에서 웬만하면 다 찾을 수 있겠죠. 심지어 병의원들도 인근에 위치해 몸이 아파도 손쉽게 병원을 찾을 수 있습니다.
한가지 예를 들어보겠습니다. 신사역부터 압구정역 사이 지역의 일구를 조사해봤습니다. (가로수길 인근을 기준으로 어느정도 인구가 분포해 있는지 분석하기 위함이며 가로수길을 제외한 4차선 이상의 도로는 도보로 10분 이상의 지연이 발생되므로 미성, 현대 아파트는 배제했습니다.)
총 거주규모는 4,241세대이고 인구는 9,747명이 거주하고 있었습니다. 21년 기준 서울인구가 955만(통계청)임을 반영했을 때 0.1%에 해당 되는 비율입니다. 해당 지역에 아파트 부지가 없기도 하지만 서울 거주자 중에서 정말 극소수의 사람만이 해당 지역에 거주할 수 있다는 걸 알 수 있었습니다. (참고로 위 두 아파트 및 논현동 일부 지역을 포함해도 0.2% 정도 수준)
그렇다면 서울의 땅은 한정적이고 우리가 원하는 이상적인 마을은 모두를 위해 존재할 수가 없을까요?
도심 속에서 찾은 마을, 사운즈한남
johcompany한남동에 위치한 ‘사운즈한남’ 이라고 아시나요? 2018년 4월에 준공이 된 ‘Urban Resort’ 컨셉의 주거와 상업이 결합된 공간입니다. 이제 왠만한 사람들은 한번쯤 가봤을 공간인데요. 처음 생겼을때 소위 핫플레이스로 SNS에서 큰 인기를 끌었습니다.
매거진B를 발행하는 JOH에서 기획 및 운영하는 곳으로 당시 국내 회사로는 드물게 공간의 컨셉기획부터 브랜딩, 운영에 이르는 전반적인 분야를 성공적으로 한 케이스로도 유명했었습니다. 그리고 4년이 다된 2022년의 시점에서 사운즈한남은 어떨까요?
그 동안 수많은 새로운 장소들이 생겨났고 트렌드도 바뀌었기 때문에 더 이상 소위 인스타그래머블한 핫플레이의 위상은 사라졌습니다. 더욱이 초기 오픈했던 스틸북스도 문을 닫았고 JOH에서 운영하는 세컨키친도 영업을 종료했습니다.
입점 되어있던 브랜드가 바뀌고, 영업을 종료했기 때문에 실패한 비즈니스일까요?
사람들이 더 이상 웨이팅을 하지 않고 북적대지 않아서 더 이상 재미없는 공간일까요?
저는 그렇게 생각하지 않습니다.
johcompany사운즈한남은 도심 속 ‘마을’ 을 가시화했다는 측면에서 의미있는 ‘족적’ 을 남겼다고 생각합니다. 상층부 레지던스에 실제 거주하는 인원보다는 회사 사무실, 음악 연습실 등으로 활용도가 높지만 그럼에도 고급진 ‘주거’ 시설이 한남동 중심부에 자리잡고 있습니다.
건물의 경우 5개의 동으로 이뤄져 있는데 전체적으로 불규칙한 배치를 통해서 자연스러운 ‘골목’ 을 형성했습니다. 건축물만으로 골목을 구현했다면 삭막했을 공간에 ‘더현대서울’ 의 조경기획을한 ‘디자인알레’ 에서 무심하면서도 자연스러운 조경 구성으로 도심 속 쉼터를 구현했습니다.
도심 속에서 이런 ‘시도’ 를 했다는 것이 큰 의미를 지닌다고 생각합니다. 물론, 4년전의 일이 되었고 그 과정에서 여러 브랜드들의 입퇴점을 겪었고 운영시 사람들의 관심이 떨어지는 컨텐츠도 존재했습니다. 하지만 그런 결과 또한 이 다음 ‘마을’ 을 구현하기에 소중한 자료가 되지 않을까요.
사운즈한남에서 도심 속 마을 구현을 위해 차용할 수 있는 점이 몇 가지 있습니다.
국내의 경우 아파트가 많다 보니 시선의 차이는 층수의 차이에서 기인합니다. 저층, 중층, 고층에 따라 외부를 보았을 때의 차이 정도가 있을 뿐이죠. 더군다나 한강변에 사는 사람이 아니라면?
서울내 녹지 및 한강변 1km내 지역표기한강을 볼 수 있는 선택된 사람들
참고로 서울의 면적은 605.59㎢이고 이 중에서 아파트를 지을 수 없는 녹지 지역은 232.93㎢ 으로 사람이 이용할 수 있는 면적은 372.66㎢ 정도 됩니다. 그럼 이 중에서 한강변 강남/강북을 기준으로 1km 이내에 위치하는 면적을 대략적으로 구해 봤을 때, 한강변 남쪽 21.71㎢, 한강변 북쪽 7.91㎢ 합해서 29.62㎢ 의 면적이 나오게 됩니다. 그럼 산술적으로 대지 면적상 약 8%의 수준으로 한강변 조망권을 가질 수 있는 위치가 되는 거죠. 하지만 현실적으로 1km 이내에 모든 주택이 계단식으로 지어질 수도 없고, 단지 내 모든 아파트들이 바늘에 실 꿰듯 절묘하게 조망권을 뚫을 수는 없겠죠. 그럼 아마도 면적상 8%도 채 되지 않는 특별한 분들만이 가질 수 있는 게 바로 '한강 조망권' 이 되겠죠. (1km 를 벗어나는 위치의 한강 조망권은 제외 시킴)
이렇듯 한강 조망권을 가질 수 없는 90% 의 사람들이라면 아파트 베란다에서 바라보는 시선이 그닥 즐겁지만은 않을 것 같습니다.
1. 사운즈한남은 ‘시선의 방향전환’
다시 사운즈 한남으로 넘어와서 보면, 사운즈 한남 레지던스에서는 내부 공간으로의 시선을 강조합니다. 이유를 살펴보면 인근 토지는 1종일반주거지역, 용적률 150%로 대사관로를 따라 늘어선 건물을 보면 최대 4층 정도인 것을 알 수 있고 그 말인즉 건물이 뷰 포인트를 갖기가 힘들다는 것이죠. 앞서 말한 한강 조망은 불가능하며 혜택 받은 몇몇 세대에서 남산타워가 보일 정도입니다.
하지만 사운즈 한남은 다른 방법으로 뷰 포인트를 만들어 냈습니다.
해당 부지는 5개 필지 위에 5개 건물이 들어선 형태입니다. 인근의 경우 1개 필지에 1개 건물이 용적률을 가득 채워서 들어선 형태가 대부분인데 바로 이 차이점에서 ‘시선의 방향전환’ 이 가능하게 됩니다.
johcompany먼저 넓은 필지에 모든 건축물을 빼곡하게 짓지 않았습니다. 대신 필지 끝을 기준으로 건축물을 지었고 가운데 공간을 중정처럼 활용한 것이죠. 그리고 각 건축물의 높이에 차이점을 두고 사람이 설 수 있는 테라스 및 공간의 Floor 에도 다양성을 주었습니다. 그러다 보니 인간의 수직 시선 각도인 120도에 장애물이 생기고 구조의 궁금증으로 인해 자연스럽게 시선의 변화를 유도합니다.
한강 조망권을 갖고 있는 고층 아파트라면 인간의 수직 시선인 120도를 100% 활용하는게 중요합니다. 하지만 물리적으로 그런 환경이 불가능하다면 오히려 ‘시선을 변화시키는 장애물’ 을 배치해 시선의 즐거움을 증가시킬 수 있습니다.
사람의 시선120도와 시선의 방향전환
사운즈한남내 다양한 시선건물 내부의 아름다운 조경과 좋은 날씨를 즐기는 사람들이 앉아 있는 벤치 및 종종 진행되는 이벤트 그리고 광고물 등의 역동적인 변화들은 자연스럽게 건물 내부로 시선을 모아주고 외부 조망권이 없어도 충분한 만족감을 선사합니다.
2. 소유 및 운영의 결과물
사운즈한남은 JOH라는 디자인 크리에이터 그룹에서 컨셉 기획 및 디자인, 설계를 진행했습니다. 국내의 경우에는 이런 감도 높은 디자인 설계와 실제 자체 브랜드를 입점 및 운영한 케이스의 거의 표본이라고 생각 되는데요. 1층 카페 콰르텟, 한식 브랜드 일호식, 파인 레스토랑 세컨드 키친을 운영하면서 전체 리테일 공간에서 JOH 자체 비중에 힘을 준 케이스입니다. 물론 세컨드 키친은 2022년 현 시점에서는 문을 닫았죠. 리테일이란게 원래 유기체처럼 살아 숨쉬다보니 업체의 흥망성쇠는 시대의 흐름에 따라 당연한 결과라고 생각합니다.
여기서 중요한 점은 직접 기획 및 운영을 하고 있다는 것입니다.
현재 사운즈한남은 김정호 대표가 소유하고 있습니다. 김정호 대표는 네이버 공동창립 멤버이기도 한데, JOH 창업 당시 조수용 대표에게 30억 정도 투자를 했다고 하니 이들의 관계가 사운즈한남에 고스란히 담겨있는 듯 합니다.
어쨌든 이런 결과들 덕분?인지 사운즈한남은 초기 기획 후 지속적으로 공간을 운영 및 관리하고 있으며 준공 이후 바로 매각하는 시나리오를 진행하지 않았습니다. 2015년 당시 인근 토지평당 3-4천만원대에서 2022년 토지평당 1억 중반까지 Asking이 있는 걸로 봐선, 당장 매각할 의사가 없어도 보입니다. 물론 이미 다른 분야로 부를 축적 많이 하셨기에 사운즈한남을 당장 매입할 이유가 없으실 수도 있겠죠.
건물주가 그렇게 중요할까요? 중요합니다. 아무리 멋들어지고 세련되게 건물을 잘 지었고 내부 컨텐츠가 탄탄하더라도 그 소유주가 누구냐에 따라 임대인-임차인간에 마찰이 있냐 혹은 공생이 가능하냐가 갈리니깐요. 더욱이 사운즈한남처럼 각각의 리테일 카테고리가 대표성을 띄고 전체 공간의 하나의 축을 담당한다면 MD를 어떻게 하느냐와 그를 통해 얼마의 수익성을 내야하고 임대인이 원하는 임대료 및 이자에 어느정도 부합하냐는 장기적인 운영에 가장 중요한 요소이기도 합니다. 그런 측면에서 모든 것이 잘 맞아 떨어진 사운즈한남은 오히려 적당히 잘 운영되기 좋은 사이트이자 소유주이자 운영자의 합작품인 것입니다.
그렇다면 해외에는 도심 속 상업 및 주거시설이 마을처럼 분위기를 조성한 곳이 어디 있을까요?
CASA JARDIN ESCANDON
CDPA멕시코의 CPDA 건축설계사무소가 지은 레지던스입니다. 2,160m2 면적의 CASA JARDIN ESCANDON 라고 불리는 주거공간이죠. 이곳은 대지를 기준으로 대로변을 제외하고는 모두 다른 건물들로 감싸져 있기 때문에 건물 태생적으로 가질 수 있는 뷰포인트가 없었습니다. 그런 단점을 극복하고자 중앙의 지역 기후에 추후 관리 없이도 잘 자라는 식물들로 중정을 꾸몄습니다. 그리고 각 층 발코니와 옥상에도 정원을 꾸며 현관문을 나선 순간부터 자연친화적인 공간 구현에 힘쓴 점이 눈에 띕니다. 또한 1층에는 VISO 라는 플라잉요가, 엑티비티 시설이 있어서 거주민들의 편의에도 신경 썼습니다.
CDPA이곳도 서울 빌라촌과 마찬가지로 인근에 수백, 수천 세대의 주택시설이 밀집 되어 있다보니 창문을 통해서 즐길 수 있는 ‘시각적 면적’ (제가 언급한 개념으로 사람의 시선이 가지는 면적의 크기는 만족감과 비례한다)의 범위가 한정적입니다. 따라서 외부보다는 내부로 시선을 돌리기 위해 자연친화적인 정원을 중정과 옥상에 배치한점이 사운즈한남이 모색했던 방향과 유사했고 서울의 빼곡한 빌라촌에서 생각해봄직한 아이디어가 아닐 수 없습니다.
The Brunswick Center
LevittbernsteinBrunswick Center는 런던이라는 도시에서는 보기 드물게 도심속에 존재하는 주상복합 건물로 8,000py 가까이 되는 넓은 대지의 중앙을 중심으로 계단형식의 주거시설을 메가스트럭쳐(Megastructure)로 건축 되었습니다. 건축 기법은 당시 유행하는 브루탈리즘(Brutalism)으로 노출콘트리트를 활용해 현대적인 감각을 살렸으나 도심 속 폐허의 느낌이 강해 전면 도색과 바닥의 대리석 교체로 보다 세련된 공간으로 재탄생했습니다.
Levittbernstein이곳도 위의 두 사례와 유사하게 중앙 공간의 집중도를 극대화 했습니다. 주거시설이 계단형태로 이뤄져 중앙으로 시선을 집중시켰고, 양옆으로는 길게 늘어선 캐노피와 유리 파사드로 리테일 샵을 구성했습니다. 그리고 샵들은 스타벅스부터 Itsu 그리고 다국적 음식점과 영화관으로 다양하게 구성 되어 있으며, 중앙 광장에 나무, 벤치를 적절히 배치시켜 거주민 뿐만 아니라 직장인들도 편하게 앉아서 즐길 수 있는 공간이 되었습니다. 마지막으로 길의 끝에 웨이트로즈(Waitrose)라는 영국 유명 슈퍼마켓을 유치해 사람들이 항상 방문할 수 있는 편의시설로써의 구성으로 완벽하게 마무리했습니다.
위 두 사례의 공통점은 ‘중앙 집중형 공간’ 입니다. 도심 속 인근 건물들로부터 프라이버시 보호와 중정의 안락함을 추구하고 이용 고객의 집중도를 높였습니다. 마치 집 안을 생각해보면 거실과 같은 공간인거죠. 가족들은 저마다의 방에서 각자 생활을 하지만 거실이라는 중앙 집중형 공간에서 TV를 보거나 앉아서 대화를 나누거나 간단한 음식을 먹는 등의 행위를 합니다. 어쩌면 도심, 건물에서도 이런 사람이 모일 수 있는 공간이 필요한게 아닐까 싶습니다.
도심 속 마을에 살기 위하여
가끔 도심 중심에 위치한 신혼부부, 가정집 아파트에 방문하면 아파트내 환경 조성도 잘 되어 있고 특히 신축에 가까울수록 삶의 퀄리티가 높아지는 듯한 간접적 체험을 하기도 합니다. 그렇지만 아파트 공급은 한정적이다 보니 용적률 완화나 용산미군부지 개발 등 여러 방법론적인 이야기가 많기도 합니다.
서울이라는 한정된 토지의 공간에 약 1천만명 가량되는 거주민이 모여 살다보니 주거의 공급은 항상 부족해 반대로 주거에 대한 수요는 항상 풍족합니다. 따라서 입지도 좋고 익숙한 네이밍 브랜드에 내부 환경 조성을 잘 해서 지은 아파트는 너도나도 살기 위한 욕구가 드는 것도 당연합니다. 자연스럽게 시행사, 건설사에서는 수요가 높은 그리고 수십년째 같은 내부 구조와 같은 외형으로 짓기만해도 완판 신화를 이루고 있는 아파트를 짓지 않을 이유가 없는 것이죠.
영화 맨인블랙의 생각을 지우는 볼펜 ‘뉴럴라이저’ 로 사람들의 머릿속을 완전히 지우고 주거에 대한 개념을 알파벳 A,B,C 처럼 새롭게 정립하지 않는 이상, ‘아파트가 최고야’ 라는 생각은 바뀌지 않을 것 같습니다. 그렇지만 위의 세가지 사례를 통해서 도출해 낼 수 있는 소비자 지향적인 개발의 방법을 고민해 볼 수 있었습니다.
꿈꾸는 연남동 토지 개발
저는 마포구에 거주하고 있기에 연트럴파크에서 종종 산책을 합니다. 그러다보니 인근 건물이나 골목에도 관심이 많은 편이고 가끔 꼬마빌딩들을 걸으면서 구경하기도 합니다. 그러다 문득 지나친 몇몇 건물을 위 사례를 접목시켜 개발하면 어떨까라는 생각을 하게 되었습니다.
네이버지도연남동에 위치한 주택 건물입니다. 해당 주택(4번)을 끼고 총 5개의 필지가 있습니다. 큰 면적으로는 5개 필지지만 1개의 필지에는 빌딩을 지었기 때문에 이곳을 제외한 4개의 필지만을 고려해보았습니다. 서로 접해 있는 필지 모두 거래가 오랫동안 되지 않고 방치되어 있고, 모두 단체가 소유한 토지이면서도 1개 대지는 대로변에 인접해 있어서 개발 검토를 해보면 좋을 것 같았습니다.
네이버지도가장 핵심은 여러 필지의 매입하는 것입니다. 사실 이게 가장 힘든 작업 중 하나이기도 하겠지만 예를 들어 4개의 필지를 매입해서 용적률을 분할 배분해서 가운데 중정을 두고 각기 다른 높이의 건축물을 짓는 것입니다. 또한 1층에서 지하 공간으로 중정을 더 깊에 뚫어 수직적 시선의 확장성을 극대화 시킵니다. 또한 가운데 중정에는 작은 연못, 정원을 만들어서 외부의 삭막한 분위와는 다른 내부 공간 조성에 힘쓰고 필지 양끝단에 건축물을 지어서 외부로부터의 프라이버시를 지키는 것이죠.
상상속 마을거주민들을 위한 커뮤니티 공간도 마련합니다. 단순히 건물의 가격 담합을 위한 부동산적 모임이 아닌, 거주하는 사람들의 라이프스타일에 맞는 커뮤니티를 조성하는 것이죠. 예를 들어 한남맨션에는 아티스트들이 많이 산다고 합니다. 그렇다면 그 분들을 모아 함께 콜라보 작업을 할 수 있는 커뮤니티를 형성하는 것이죠. 아티스트가 아니어도 마케터라면 작품을 마케팅하는 방법에 대해 서로 논의 해볼수도 있고 아티스트 작업을 함께 체험해볼 수도 있겠죠. 1인 거주가 늘어나면서 공동체를 느낄 수 있는 공간은 분명히 사람들의 니즈를 충족시킬 것이고 더군다나 거주하는 공간에서 그런 서비스가 있다면 더 편리할 것 같네요.
위의 사이트는 아티스트들이 많이 거주하는 연남동이니 더 활발한 커뮤니티와 새로운 창작 작업이 이뤄질 수도 있지 않을까요? 앞으로는 이런 개발이 여러 동네에 이뤄지길 꿈꿔봅니다.
