투자금이 없을수록 '비교'하라.
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Nov 3. 2021
모든 투자가 그렇지만 부동산 투자도 투자의 가장 기본은 비교이다. 비교를 통해서 우리는 그 지역, 물건이 저평가인지 아닌지를 객관적인 판단을 할 수 있고 이를 통해 과감한 투자를 할 수 있는 것이다.
비교를 한다는 것은 무엇일까?
흔히 이야기하는 상위 입지와 하위 입지를 비교하는 것이다.
강남과 비강남의 비교
서울과 인근 수도권의 비교
수도권과 지방과의 비교
좀 더 들어가면 한 지역의 1등 아파트와 중 저가 아파트 비교
역과 역의 비교 등
우리는 이런 비교를 통해 좀 더 객관적으로 투자를 할 수 있다.
최근 몇 년간에는 아파트만 비교해서 매수하다 보니 빌라 가격이 갑자기 올라갔다.
상대적으로 아파트에 비해 빌라가 너무 저렴하다고 생각했기 때문일 것이다.
과거 투자자들이 외면했던 오피스텔도 세금 회피 수단의 투자처로 알려지면서 아파트에 비해 턱 없이 저렴했었는데 최근에 급격하게 매수가 증가하고 어떤 대형의 오피스텔은 오히려 종부세 회피 대상으로 아파트보다 더욱 선호하기도 한다.
이렇듯 투자자에게 비교는 굉장히 중요한 부분이다.
나는 항상 비교를 통해서 저평가 지역, 저평가 아파트를 골라 투자를 했었다.
오늘은 과거 투자한 물건 중에 몇 가지 사례를 들을 통해 비교 투자 사례를 공유해 볼까 한다.
나는 과거 뉴타운 투자에 관심이 많았었다. 그리고 유명한 3곳인 한남, 성수, 흑석을 비교하기 시작했다. 누구나 선호하는 곳은 한남, 성수 일 것이다.
하지만 한남과, 성수는 너무나 투자금이 많이 들어갔기에 그나마 접근 가능하면서 내가 잘 알고 있는 흑석 뉴타운 쪽을 조금 더 세심하게 관심을 가졌다.
나는 흑석 뉴타운 내에 각 구역들을 비교하기 시작했다.
그리고 가장 대장 입지의 7구역(현재 아크로 리버 하임)에 관심을 갖기 시작했다. 한강 조망과 역세권에 위치하기 때문에 많은 사람들이 선호했다.
하지만 현실적으로 내가 접근하기에는 투자금이 너무 많이 들었다. 그래서 인접한 맞은편 존치 관리 구역인 11구역을 관심 있게 보았다. 11구역은 노후도가 충족되지 않아 존치 관리 지역으로 묶여 있었다.
하지만 존치 관리 구역이지만 2~3년만 지나면 노후도가 충족되면 조합설립이 가능할 것이라고 보았다.
매매가는 3억에 거래가 되었다. 하지만 실제로도 매물이 거의 없었다. 그러던 중 경매 물건이 나와서 경매로 받게 된다. 당시 투자금이 7구역 같은 경우 최소 3~4억이 들어갔지만 나는 경락잔금대출을 활용해 3~4천만 원을 통해 매입하게 된다.
당시 부동산에서는 절대 11구역은 언제 될지 모르기 때문에 사지 말라고 했지만 나는 그곳이 상대적으로 저렴하다고 판단했기 때문이다.
7구역 왼쪽에 위치해 있고 바로 한강을 끼고 있고 바로 옆이 강남의 핵심인 반포 주공 있기 때문에 나는 가격이 상대적으로 저렴하다고 생각했다.
현재 7구역은 84기준으로 26억을 찍고 있고 옆 반포주공 1단지는 조합원 물건이 27억 정도 거래가 되고 있다.
현 11구역 조합원 빌라는 16억에서 23억 대를 형성하고 있다.
또 다른 투자의 예는 역과 역 사이를 비교하면서 선택한 투자이다.
당시 나는 신분당선 역세권 투자에 관심을 갖고 있었다. 정자역, 미금역, 동천역, 수지구청 역을 관심 있게 보았다.
정자역은 누구나 살고 싶어 하는 최고의 입지이다.
미금역 또한 분당으로 2개의 역이 지나가는 평지로서 최고의 입지이다.
동천역은 바로 분당과 근접한 수지구지만 주변 환경과 인프라가 좋지 않았다.
수지구청 역 또한 수지구에서 교육과 상권이 잘 되어 있어 나름 선호하는 곳이었다.
나는 이들 역들의 계속해서 임장을 했다.
당연히 매입 1순위는 정자역(5억), 미금역(4.5억), 수지구청 역(4억), 동천동(3억) 순이다.
하지만 당시에 투자금을 보면 정자역 8~9천, 미금역 6~7천, 수지구청 4~5천, 동천동 2천만이었다.
만약 당신 수중에 3천만 원이 있다면 무엇을 사겠는가?
나는 대출을 더 일으켜서 동천동에 투자를 한 채가 아닌 다수를 투자를 했다.
결과는 어떻게 됐을까?
정자역(12억), 미금역(11억), 수지구청 역(8.5억) 동천역(7억)
정자역과 미금역이 상대적으로 많이 올랐다. 내가 선택한 것은 상대적으로 많이 오르지 않았다.
하지만 내가 정자를 선택하지 않고 동일 금액으로 동천역을 다수를 투자를 통해 훨씬 수익률 높일 수 있었다.
현재까지는 정자, 미금이 치고 나가 갭이 벌어졌지만 시간이 지나면서 다시 과거처럼 자연스럽게 이 갭이 일정 이상 따라가리라고 본다. 그렇게 되면 수익률 측면에서는 더욱 높아지리라고 본다.
돈이 없다고 그냥 포기하면 안 된다.
