머쉬야 ~
너는 투자를 그렇게 많이 했는데 왜 안 파니?
이제 팔 때도 되지 않았니?
언제 매도하려고 그래?
떨어지면 어떻게 하려고?
세금은 어떻게 내려고?
다들 세금 걱정 때문에 두려워하는데 넌 괜찮니?
뭐 이런 질문들을 많이 한다.
그래서 오늘은 매도에 대해 이야기를 해보려고 한다.
나는 몇 번 언급했듯이 '투자는 파는 것이 아니라 사는 것이다'라는 전략으로 부동산 투자를 한다. 이 생각은 나만의 생각이 아니다. 모든 부자들은 대부분은 팔지 않고 장기 보유하는 것을 원칙을 가지고 있다. (나도 처음에는 단타로 접근했지만 큰 실패를 경험한 후 부자의 투자 방식을 공부하면서 작은 돈을 벌기 위해서는 단타가 될 수 있지만 큰돈을 벌기 위해서는 절대로 장기 투자를 해야 하는 것을 뼈저리게 알게 되었다.)
그렇다면 과연 영원히 가지고 가야 할 것인가?
나의 마음은 솔직히 영원히 가지고 가고 싶다.
그 이유는 과거 20~30년의 부동산 그래프를 보면 알 수 있다.
단기적으로는 떨어질 수 있지만 결국 우상향 할 수밖에 없다.
그 어느 누구도 근 미래를 맞출 수는 없다.
혹자는 어떤 큰 문제로 떨어질 가능성이 높다고 하지만 그 시기를 누가 알겠는가?
혹여 그런 위기가 와도 시간이 지남에 따라 그 위기는 극복될 것이고 장기적으로 보면 우상 향하는 것은 명확하다.
하지만 몇몇 부동산으로 돈을 버는 초보 투자자들은 미래가 불안하다. 이제 던져야 할 때가 된 것이 아닌가?
떨어지면 어떻게 하지 하는 초심자의 불안 심리가 작용되기 때문이다.
오늘은 매도의 실패 사례와 성공 사례를 언급해 보겠다.
다음 사례는 지인이 매입한 아파트이다.
3억에 매입을 해서 3.7천만으로 매도를 하였다. 25평 아파트였다. 직장 때문에 지방으로 이사를 가야 했고 이 판 돈을 가지고 지방에 40형 아파트를 매입하게 된다. 당시에는 작은 아파트에 살다가 40평형 때로 이사를 가니 거주 만족도도 높고 굉장히 만족해했다. 하지만 시간이 지남에 따라 좋아져야 하는데 만날 때마다 그 집을 팔지 말았어야 하는데 나에게 하소연을 만날 때 마다 하곤 한다.
알고 보니 그 친구가 매입한 지방의 40평형 아파트는 고작 6천만 원이 오른 반면에 수도권의 25평 아파트는 6.5억이 올랐기 때문이다. 매수한 곳은 신규 공급이 과잉 지역이었고 매도한 곳은 각종 호재가 서서히 실현되고 있었기 때문이다.
과거 나처럼 서울을 팔고 경기도로 이사 올 때처럼 그 친구도 마냥 실거주 관점으로만 바라보고 매도를 하였기 때문에 실생활 공간의 만족도는 높아졌지만 정신적 스트레스는 엄청 높아져 버렸다.
그럼 이제 나의 경험을 이야기해보자.
과거 서울이 가장 저점일 때 상승으로 시작하는 반등 시점에 서울을 팔아서 매도의 쓰라린 경험을 했다고 몇 번 언급했다. 이 실패는 나에게 쓰디쓴 약이 되었다. 그래서 절대 팔지 않는 전략으로 투자에 임했다. 하지만 부동산이 언제까지 사 모을 수는 없다. 왜냐하면 투자금의 한계 때문이다.
보통 투자자들이 다음 투자를 이어가기 위해서는 전세가가 올라주어야 투자금이 회수가 되고 다음 투자로 이어지는 선순환 투자가 이어지는데 몇 년 전에 신규 입주 폭탄으로 인해 전세가가 폭락한 지역이 있었다. 나는 그 지역이 저평가이고 미래가치를 높게 보았다. 하지만 신규 공급 폭탄으로 전세가 하락이 이어졌고 매매가까지 떨어지는 입장이어서 오히려 투자금을 더 넣어야 하는 상황이었다.
나는 심각하게 고민을 했다. 다음 투자 지역을 정했는데 투자금이 모자란 상태였다. 그리고 역전 세로 인해 투자금이 더 들어가야 하는 상황이었다. 그 투자한 아파는 내가 생각한 것보다 많이 오르지 않았다. 하지만 이 물건을 팔면 다른 투자 물건을 3개를 살 수 있었다.
아직은 팔 때는 아니지만 다음 투자를 위해 과감히 팔기로 결정을 했다.
어떻게 됐을까?
1여 년의 시간이 흘렀다.
내가 판 물건이 2억 5천만 원이 올랐다.
나는 팔 때 고작 4천만 원의 수익 밖에 얻지 못했다. 세금 제외하면 얼마 되지 못했다.
이에 반해 3개를 매입한 아파트는 3개 합쳐서 3억 정도 수익이 났다.
1여 년의 시간 동안 봤을 때 나쁘지 않은 투자였다. 과거 칼럼에서도 언급했 듯이 사람은 본능적으로 번 돈의 기쁨보다 잃은 돈에 대한 아픔이 더 크다는 경제학자들이 말한 것처럼 매입한 물건이 상승은 했지만 팔아 버린 아파트에 대한 미련이 더 컸다.
현재는 매입 후 2년이 다 되어 간다. 다행히 매입한 아파는 각각 2.7억씩 상승해 약 8.5억 상승했다. 당시에 매도 한 아파트는 3.5억 정도 상승했다.
지금 생각해 보면 잘 팔아서 훨씬 더욱 좋은 곳에 투자를 한 것이다. 당시 타이밍을 잘 보았고 매도를 잘해서 확실히 갈아타기를 잘한 좋은 선택이었다. 그렇게 할 수 있었던 이유는 꾸준히 그 지역을 분석하고 시기를 보고 있었기 때문이다.
이런 좋은 판단에 좋은 결과에도 불구하고 하지만 내 마음속에는 어떻게든지 그것도 팔지 않았어야 하는데 약간의 미련이 있다.(사람의 욕심은 끝이 없다.)
투자를 10년 넘게 해오고 있지만 매도는 이렇듯 쉽지 않다.
언제나 후회와 아쉬움이 남는다. 어떻게 든지 안 팔았어야 하는데...
매도는 절대로 섣부르게 결정하면 안 된다. 신중에 신중을 기해야 한다.
정말 매도를 해야 한다면 다음 투자에 물건에 대한 확실한 분석과 공부가 함께 되어야 한다.
그리고 실 거주 관점의 갈아타기를 할 때도 단순히 부동산의 상품 가치만 봐서는 안된다.
입지와 가치에 대해 꾸준히 공부를 해야지만 미련 없는 갈아타기를 할 수 있는 것이다.
