많은 사람들이 투자를 하고 싶어 한다. 하지만 모든 사람이 똑같이 하는 답변은 돈이 없다고 한다. 그러면서 사람들은 욕심은 굉장히 많다. 강남을 살고 싶어 하며 새 아파트에 살고 싶어 하며 그 지역의 대장 아파트에 살고 싶어 하며 재건축 아파트를 사고 싶어 한다. 돈이 없으면서 좋은 곳에 살고자 하는 마음은 결국 현실의 벽을 깨닫게 되고 투자를 포기하게 되고 현실에 안주하면서 비관론자의 삶을 살게 되는 것이다.
오늘은 몇 번 칼럼으로 언급했듯이 돈이 없을 때 우리는 어떻게 투자를 해야 할 것인가에 대해 2년 전의 투자 사례를 통해 이야기를 해 보려고 한다.
2년 전에 수도권 몇몇 지역이 상승을 하면서 과연 다음이 오를 곳은 어디일까를 고민했었다. 당시에 나는 신분당 라인에 많은 투자를 하고 있었고 매입 후 1~2년이 흐른 뒤 큰 폭의 상승을 하게 된다. 매입 당시에는 2~3천만으로 투자가 가능했지만 갑자기 급상승으로 인해 더 이상 투자를 할 수가 없었다.
그전에는 신분당선이 개통되었어도 시큰둥하던 분위기가 갑자기 뜨거워졌고 투자자들뿐만 아니라 실수요까지 몰리게 되었다.
나는 다음 투자 지역을 고민해야 했다. 그리고 그전부터 분당선 라인을 유심히 보고 있었지만 매매가는 저렴했지만 주변 신규 분양 과다로 인해 전세가가 형편없었다. 하지만 시간이 지나면서 전세가는 회복되었고 투자금이 소액으로 들어갈 수 있는 타이밍이 오게 되었다. 나는 과감하게 몇 채를 매입을 하였고 역시나 매입 후 얼마 지나지 않아 투자자들이 들어오면서 가격이 급격히 오르기 시작했다. 간발의 차이로 소액으로 투자의 기회를 잡을 수 있었다.
그리고 얼마 후 나는 또 다른 투자 물건지를 검색하던 중 해당 지역의 재건축 아파트가 눈에 들어왔다. 그리고 부랴부랴 임장을 가게 된다. 정말 쓰러져 가기 직전의 저층 아파트였다. 나는 물건을 둘러본 후 '이거 바로 되겠구나' 하는 생각을 하게 된다. 하지만 이미 재건축 호재는 시세에 반영되어 있었고 쓰러져 가는 아파트이다 보니 전세가가 너무나 형편없다. 최소 3~4.5억은 들어가야 하는 상황이었다.
나는 이 허름한 아파트를 보면서 너무나 군침을 흘렸었다.(과거 임장 갔던 부산 삼익비치의 아픈 기억이 생각났다.) 아쉽지만 또다시 포기를 해야 했다. 내가 3~4억 투자는 해본 적이 없기에 ...
그런데 임장을 마치고 돌아가려고 하던 중 맞은편 아파트가 눈에 들어왔다. 상태는 오래되어 보였지만 잘 관리되고 있는 느낌을 받았다. 부동산에 들러 이 아파트에 대한 브리핑을 들었다. 원래 이 아파트와 재건축 아파트가 연식이 비슷한데 재건축 아파트는 관리가 제대로 되지 않아 노후되어 보인다. 반면에 이 아파트는 상대적으로 잘 되어 있어서 사람들이 상대적으로 선호한다는 것이다. 상태가 양호해 재건축이 쉽지 않다는 것이었다. 그런 이슈가 없다 보니 자연스럽게 매매가도 낮게 형성되어 있었다.
재건축 아파트: 매매가 5.5억, 전세가: 7천만 원
옆 구축 아파트: 매매가 2억 2천만 원, 전세가 : 1.5억
갑자기 이 아파트에 대한 관심이 급 올라가기 시작했다. 만약 재건축 아파트가 철거를 하면서 이주를 할 때쯤이면 전세가가 올라갈 것이고 지금은 5천만 원이지만 2년 뒤에는 투자 원금을 회수할 수 있을 것이라고 판단했다. 그리고 그때 재건축 아파트가 철거되고 신축이 올라가면 바로 옆 단지도 기대 심리로 오를 수 있다고 판단을 했다.
나는 사실 그 당시만 해도 이미 투자를 많이 한 상태였기 때문에 더 이상 투자를 할 7천만 원이 없었다.
하지만 너무나 사고 싶은 마음이 많았다. 인근 부동산을 물색하기 시작했다. 한 달여간을 계속해서 전화를 돌렸다. 혹시 급매 나온 것이 없는지를.. 그리고 마침내 4주가 되어 갈 즈음 부동산에서 전화가 온다. 시세가 2.2억인데 급매로 2억에 나온 물건이 있습니다. 층도 로얄동에 로열층이라는 것이다. 하지만 세입자가 집을 안 보여줘서 내부를 볼 수 없기 때문에 집중인이 급매로 내놓았다고 한다. 그리고 다른 부동산에 2.1억 물건이 중간층에 나왔고 정상적으로 입주 가능한 물건이 있다는 전화를 받는다.
과거 나는 내부를 보지 않고 산 경험이 많기 때문에 1천만 원이 저렴한 2억 물건을 매입하게 된다.
(당시 집주인은 미국 시민권자였는데 세입자와 불화로 빨리 팔고자 하는 의지가 강했다.)
당시에 나는 내가 투자해 본 물건 중에 가장 많은 5천만 원을 투자했다. 물론 당시에 돈이 없었다. 나는 평생 처음 '장인론'을 써서 매입을 하게 된다. 얼마나 사고 싶었으면 그랬을까? 10% 이자를 내고 6개월을 쓰게 된다. 차용 후 후회를 많이 했다. ('지인 찬스론'이 무리수가 있었음을...)
사고자 하는 간절함으로 매입을 하게 되고 6개월 후 투자 한 물건 중 하나를 매도해서 '장인론'을 갚게 된다.
(그 물건은 매입하고 1년이 지난 후 1억 차익에 세금 40프로 내고 팔았다. 팔고 1년이 지난 후 2억이 상승한다.)
그렇게 2년이 흐른 후 전세 만기가 도래한다. 아직까지 옆 재건축은 이주는 하지 않았지만 전세가는 매매가를 상회하는 시세가 형성되었다. 그래도 다행이다. 투자원금은 회수할 수 있게다고 생각했다. 하지만 안타깝게도 세입자가 '계약 갱신청구권'을 사용하게 되면서 5% 프로 밖에 올리리 못한다. 기분은 좋지 않았지만 매입 후 갑자기 리모델링 동의서를 징구하기 시작했다. 엄청난 현수막이 걸렸다. 그러면서 시세가 갑자기 올라가기 시작했다.
현재 시세가 5억
저 번주에 시공사 선정 관련 투표가 있었다. 단지가 그렇게 크지 않다 보니 메이저 건설사는 입찰하지 않았지만 중견 업체로 선정을 마쳤고 조만간 조합설립이 진행될 예정이다.
아쉽게도 투자금은 회수하지 못했지만 2년 후면 원금은 자연스럽게 회수되고 나는 리모델링 아파트를 소유하게 된다. 물론 시세차익은 현재보다 높게 될 것이다.
당시에 누구나 선호하는 재건축 아파트만 바라보고 현실을 비관해 투자를 포기했다면 어떻게 됐을까?
누구나 선호하는 아파트는 그만큼 투자금이 많이 들어간다. 돈이 없다고 쉽게 포기하지 말고 인근 주변 아파를 신중하게 비교 평가를 통해 차선 아파트를 선택해 투자하는 방법도 좋은 선택이지 않을까 생각이 든다.
