COVID 19이후 우리나라에 주식 참여 인구가 많이 늘었다. 코로나가 터지고 주식이 급락하면서 외국인 투자자들이 빠지면서 그 자리를 개미투자자들이 매웠다. 그래서 이를 동학 개미라고 부른다고 한다. 우리나라 사람들은 주식하면 망한다는 설이 있었지만 이제는 청년층 뿐만 아니라 노년층까지도 주식에 참여하고 있다.
주식에 '주'자도 모르는 우리 장모님과 장인어른도 주식을 시작했다고 하면 아마도 온 국민이 다 하지 않나 하는 생각이 든다. 아침부터 일찍 경제 신문을 보시고 주식 채널 유튜브를 보시면서 꽤 열심히 하는 모습이 너무 좋았다. 시작하고 얼마 몇 개월 후 30프로의 수익을 냈다며 나도 소질이 있나 봐 흥분을 감추지 못하셨다.
그러던 중 최근에 요즘도 열심히 주식하세요? 수익률이 어떻게 되세요? 다시 여쭈어보았다. 음 요즘 별로야 10프로 미만으로 떨어졌어. 떨어지길래 팔아버렸어. 요즘 장이 안 좋아. 그래서 요즘 쉬엄쉬엄하려고 해 약간 시무룩한 표정으로 이야기를 하신다.
코로나 이후 주식 시장이 뜨겁다 보니 많은 사람들이 주식 시장에 뛰어드는 것을 보면서 많은 생각을 하게 된다. 전 편에 썼던 주식 고수들이 하는 이야기도 생각이 나고 과거 나도 부동산 투자를 시작했던 기억도 나면서 사람의 마음은 어쩜 30년 전이나 지금이나 한결같다는 생각을 하게 된다.
사람들은 투자를 할 때 빠른 결과를 기대하면서 투자를 한다. 하지만 시장은 내가 원하는 수익을 바로바로 주지 않는다. 이에 실망한 투자자들은 그 시간을 참지 못하고 손해를 감수하면서도 더 떨어지는 공포를 견디지 못하고 매도를 하는 것이다.
과거 나도 부동산 투자를 경매를 통해서 배웠다. 경매의 장점은 시세 대비 싸게 살 수 있고 싼 만큼 바로 매도를 통해서 단기 수익을 실현할 수 있는 장점이 있다. 여느 경매 학원에서 강사들이 항상 강조하는 부분도 이런 부분을 강조한다. 하지만 이론은 그렇지만 현실에서는 시세 대비 싸게 낙찰받기 쉽지 않다. 감정가가 시세 대비 낮은 물건들은 당연히 많은 입찰자들이 몰리고 그 안에서 낙찰받기는 쉽지 않다. 이런 과정을 몇 번 해보면서 여러 번 패찰을 하다 보면 자연스럽게 낙찰을 받기 위해 시세가에 낙찰을 받게 되고 세입자를 내 보내야 하는 명도 과정을 거치다 보면 기본 6개월은 소요되어 오히려 그냥 부동산에서 급매로 사는 것보다 못할 때도 많다.
어떤 강사들은 시세 대비 싸게 낙찰받아 단타로 처리해서 1년에 10건만 처리하면 순식간에 엄청난 돈을 벌 수 있다고 강조하지만 이를 할 수 있는 사람이 과연 몇 명이나 될까? 그렇게 잘하면 경매 강사들이 강의하지 않고 경매하지 왜 강의를 하겠냐 하는 생각을 하게 된다. 그만큼 현실적으로 쉽지 않은 것이다. 하지만 부동산 초보들은 이런 단기 차익이라는 경매 시스템에 매료되어 고액의 수강료를 내고 불나방처럼 뛰어들지만 1~2년도 채 버티지 못하고 포기하고 마는 것이다.
나 또한 4~5년을 버티면서 해보았지만 결국 고생만 하고 다른 투자로 방향을 전환한 이유도 여기에 있다.
나의 10년 전 수업을 들었던 현재 유튜브를 통해 왕성한 활동을 하고 있는 '송사 무장님'도 이런 이야기를 많이 하곤 했다. 나도 경매를 가르치고 있지만 경매로 부자 된 사람이 많지 않다는 것이다. 그 이유로 몇 천 띠기, 급하면 몇 배 띠기 투자를 하는데 이렇게 하다 보면 오래 하지 못하고 시장을 떠나게 된다는 것이다. 그래서 본인은 경매로 낙찰을 받더라도 단기로 처리하지 않고 최대한 오래 가져가는 전략으로 사 모으는 전략을 한다고 한다.
그분이 상가만 20여 채 이상을 가지고 있고 현재까지도 좋은 상가를 계속 사 모으고 계신다고 하신다. 그분은 현재 몇 백억 대 자산가가 되셨다. 그분은 경매에 국한하지 않고 일반 매매로도 많은 거래를 하시고 계시고 부동산에서 급매가 나오면 첫 번째로 연락을 받을 정도로 부동산 사장님과의 돈독한 수완을 가지고 계신다고 한다.
나는 현재 경매를 더 이상 하지 않는다. 송사 무장님처럼 좋은 물건은 부동산에서 연락이 올 수 있도록 부동산 사장님과 좋은 친분(?)을 만들어 놓았다. 그리고 단기 투자도 하지 않는다. 한 번 사면 최소 2년 이상을 보유한다. 나의 투자 포트폴리오를 보면 시간이 지날수록 수익률이 급격하게 늘어나는 것들이 너무 많다. 만약에 당시에 단타로 몇 천만의 수익만 바라보고 투자를 했다고 하면 아마도 그 몇 배의 기회비용을 날리지 않았을까 생각이 든다.
초보 투자자는 조급하다. 빠른 수익을 내기를 원하다. 그렇기 때문에 빠르게 할 수 있는 투자 방법만 고민한다. 투자를 도박판의 투기 정도로만 생각하는 경향이 있다.
투자도 직장 생활과 비슷하지 않나 생각이 든다. 바로 신입사원으로 입사했는데 큰 프로젝트를 맡겨 달라고 하는 것과 같다. 회사에서도 어느 정도 일을 인정받으려면 최소 4~5년 정도 연차가 싸인 주임 정도 되어야 하듯이 부동산 투자도 이와 마찬가지이다.
투자는 절대 조급하면 실패한다. 느긋한 마음으로 투자하는 직장에 취업한다는 마음으로 최소 5년의 시간을 바라보고 단기가 아닌 장기 투자를 할 수 있는 자세로 접근해야 하며 물건 검색도 성급하게 가서 바로 사지 말고 충분히 그 지역과 물건에 대한 공부를 마친 후 투자를 해도 절대 늦지 않는다. (부동산 사장님의 거래 스킬에 속지 말기를 바란다. 이 물건밖에 없어, 또 다른 사람이 보러 오기로 했는데 빨리해야 해)
당신이 조급하면 조급할수록 부동산 시장에는 이런 조급한 초보 투자자들의 성급함을 이용해 아주 맛있어 보이는 미끼를 걸어 놓고 절대 빠져나올 수 없으면서 잘 보이지 않는 찐덕찐덕한 거미줄을 치고 있는 대왕거미 고수들이 당신의 돈을 기다리고 있을 가능성이 높다.
머쉿게 살고 싶은 -머쉬
