진짜!, 그래도, 돈이 없다면..

Dec 14. 2021

지난번 글에서 진짜 돈이 없을 때 비교 평가를 통해 확연히 저평가 되는 물건에 투자한 리모델링 사례에 대해 이야기를 했었다.

오늘은 지난번에 이어 진짜 돈이 없을 때 나는 어떤 층을 사야 할 것인가?

와 관련해서 로얄동 로열층 대신 아무도 선호하지 않는 2층을 매입한 사례를 통해서 어떻게 수익이 났는지를 이야기해보려고 한다.

많은 사람들은 대단지, 로얄동, 로열층(RR)을 좋아한다. 이는 아마도 아파트를 구입하는 데 있어 정석과 같을 것이다. 나도 당연히 이 원칙에 의거해서 아파트를 매수하는 것은 반론의 여지가 없다. 하지만 진짜 돈이 없는데 사고 싶을 때 어떻게 할 것인가?

나도 많은 사람들에게 아파트를 매수를 하라고 할 때 돈이 없더라도 웬만하면 영끌을 해서든, 지인론을 쓰더라도 로얄동, 로열층을 사라고 권한다. 그 이유는 누구나 선호하기 때문에 같은 단지에서도 동에 따라 층에 따라서 작게는 몇 천만 원, 크게는 1~3억까지도 시세 차이가 나기 때문일 것이다.

가장 중요한 것은 이런 RR(로얄동, 로얄층)은 누구나 선호하기 때문에 매도가 상대적으로 쉬운 것도 매수 시 가장 고려해야 할 사항이기도 하다.

하지만 필자는 이런 상식적인 매수 기법을 알고 있음에도 불구하고 다수의 2층을 매입하여 보유하고 있다. 그럼 왜 그런 아파트를 매입했는지 과거 사례를 통해 이야기해보려고 한다.

몇 년 전에 나는 종잣돈 3천만 원 밖에 없었다. 과연 이돈으로 살 수 있는 것이 무엇일까를 고민하고 임장을 다녔다. 솔직히 당시에도 이 돈으로 할 수 있는 것은 지방밖에 없다고 생각했다. 그래서 지방 임장을 시작했다. 그리고 적절한 물건을 찾았지만 과연 지방에 투자하는 것이 기회비용 측면에서 맞을까를 고민했다.

그리고 다시 수도권으로 시선을 돌려 임장을 시작했다. 마땅히 금액 때가 애매했다. 안되겠다 싶어 초심으로 돌아가자 하는 생각으로 다시 동네 인근을 검색하기 시작했고 우연치 않게 역세권에 위치한 급매물을 발견하고 로얄동 로열층을 투자를 하였다. 운이 좋았다.(등잔 밑이 어둡다는 말을 이때 써야 하나?)

이 아파트를 매입할 때 3천만 원을 이미 매입한 상태여서 더 이상 투자를 할 수 없었다. 하지만 나는 습관적으로 입장하는 버릇이 있어 매입한 역의 이웃 역을 둘러보기 시작했다. 몇 군데 부동산 사장님과 급매가 있는지 문의를 했다.(물론 내 수중에 투자금은 제로였다.)

그런데 마침 2층 매물이 급매로 나와 있다는 것이다.

급매 3억(중산층 매물: 3.6억)

전세가: 2억 8천만원

(전세 만기 5개월 후에 전세 1천만 원 높여 계약 가능, 고층과 저층은 전세 차이는 나지 않는다.)

난 내부를 사장님과 둘러보았다. 온 집안이 책으로 덥혀 있었다. 세입자가 책을 좋아하는 사람이라고 한다. 책들로 인해 내부가 정리가 되지 않아 내부가 비좁아 보였다. 세입자 덕분(?)에 어느 누구도 매수를 하려고 하지 않아 가격을 계속 떨어뜨려 내놓고 있었다고 한다.

나는 내 수중에 이 집을 사려면 2천만 원이 있어야 했다. 하지만 잔금 날짜를 5개월 후인 세입자가 새로 들어오는 날짜로 잔금 날짜를 맞추었다. 다행히 세입자를 안정적으로 구했고 1천만 원으로 2층 아파트를 매입하게 된다.(천만 원은 신용대출 활용)

나는 천만 원으로 신분당선 역세권 25평형 아파트를 매입하게 된다.

그리고 얼마 지나지 않아 인근에 30평형 아파트 급매가 다시 나온다.

매매가: 3.5억

부동산 사장님은 중산층 이상은 4.2억인데 이 아파트는 내부가 오래됐고 저층이라는 이유로 아무도 쳐다보지 않는다고 한다. 그리고 매도자가 급하게 팔아야 하는데 발을 동동 구르고 있다고 넌지시 귀띔을 해주었다. (난 개인적으로 이런 사연 있는 그리고 아무도 쳐다보지 않는 물건을 좋아한다. 잘하면 거저 갈 수 있겠는데.. 하는 생각을 하게 된다.)

마침네 풀 인테리어를 하는 조건으로 전세를 3.4억에 신혼 세입자를 계약하고 전세 날짜와 잔금 날짜를 맞추어 매수를 하게 된다. (오랫동안 소액 투자를 하기 위해 항상 직영으로 최소비용으로 인테리어를 했기에 이런 일은 나에게 쉽다.)

그렇게 아무도 사려고 하지 않는 저층 30평형 아파트를 약 2천만 원(인테리어 비용 포함)으로 매입하게 된다.

그리고 2~3년이 흐른다.

그럼 현재 시세는 어떻게 되어 있을까?

25평 아파트(중상층 기준): 7.5억(매입가 3억, 투자금 1천만 원)

32평 아파트(중상층기준): 8.4억(매입가 3.5억 투자금 2천5백만 원(인테리어 800만 원 포함)

나는 어느 누구도 사고 싶지 않은 저층 아파트를 아주 소액으로 매입하게 된다.

그리고 2채 매입에 약 3천여만 원의 소액으로 세전 약 7억 이상의 수익을 올리게 된다.

물론 그 이후로도 부피로 45평형의 아파트를 2층을 부피로 투자를 해서 현재 매달 현금 흐름 180만 원의 수익과 시세 차익 5억을 만들었다.

나는 아무도 쳐다보지 않는 2층을 아주 소액으로 매입했다.
그리고 몇 년을 보유하면서 세전 10억 이상의 시세 상승을 만들어 냈다.

이런 결과를 만들려면 무엇보다도 이런 물건을 만나는 것이 중요하다. 그러려면 수시로 부동산 임장을 생활화해야 한다. 그리고 이런 매물을 만났을 때 투자자로서 유연한 생각을 가지고 어떻게 투자 가치를 극대화할 수 있을지를 고민해야 한다.

물건을 볼 때 모든 사람들이 가지고 있는 고정관념으로 보지 않고 항상 비교 평가를 통해서 저평가 물건인지 파악을 해보고 저평가라면 어떻게 하면 내 돈을 소액으로 넣고 가능할지를 고민해 보아야 한다. 그리고 어떻게 하면 소유권을 가지고 올 수 있을지도 함께 항상 상상해 보아야 한다.