책임준공형 토지신탁의 현황과 전망

부동산금융

최근 문제가 되어 기사화도 되고 있는 책임준공형 토지신탁에 대한 내용을 간략하게 정리해보았습니다.

주변의 전언이나 기사 등을 통해 수집한 내용을 정리한 것이기 때문에 사실관계는 일부 다를 수 있습니다.

---

(출처 : Pixabay)

1.책임준공형 토지신탁이란?

 - PF사업을 진행하는 여러가지 형태 중에 토지신탁이라는 방식이 있다.

 - 사업진행의 주체는 시행사를 신뢰하기 어렵기 때문에 사업진행의 효율성과 전문성을 보완하기 위해서 토지신탁을 하는데, 토지신탁 상품 중에서 신탁사가 대주단(대출금융기관)에 준공책임을 부담하는 것을 책임준공형 토지신탁이라고 한다.

 - 쉽게 표현하면 시공사가 공사를 하다가 망하거나, 공사비 인상에 따른 분쟁 등이 발생하는 경우에는 기한내에 책임준공을 완료하겠다는 의미

 - 책임준공형 상품은 2015년 은행지주 계열 신탁사에서 처음 출시했고 현재는 업계에서 보편적으로 취급하는 형태의 상품이다.

---

2.책임준공형 토지신탁 영업의 성장

 - 책임준공은 일종의 보증인데, 상품 런칭 이후 손해배상 사례가 없었기 때문에 신탁사들은 이 상품을 지속적으로 확대했고, 신탁사들의 수익성장을 견인해옴

 - 실제로 신탁사들의 세전이익은 2015년 2,934억에서 2021년 8,597억으로 급증

 - 책임준공형 상품의 수수료율은 사업에 따라 다르긴 하지만 사업의 매출액대비 1.5~2.0%, 차입형 토지신탁의 3~4% 수준보다는 낮지만 다른 상품에 비해서는 높다.

---

3.최근의 문제

 - 부동산 경기가 하락 전환되면서 책임준공형 상품의 손해배상 리스크가 현실화되기 시작했다.

 - 호황기 동안 일부 신탁사는 시공사의 재무상황을 고려하지 않고 공격적으로 영업했었는데, 부동산 경기가 꺾이면서 재무적 위기를 겪는 시공사들이 증가하기 시작했다. 

 - 대형 건설사라고 할 수 있는 롯데, 태영 등도 재무위기를 겪었는데 작은 시공사들은 말할 것도 없는 상황

 - 이게 한 곳만 사업에 문제가 생기면 신탁사가 자체자금을 활용해 준공의무를 이행하는 것이 가능하지만 최근 동시다발적으로 발생하면서 신탁사의 자체 자금여력으로는 공사를 재개할 수 없는 사업장들이 증가하고 있다.

 - 이에 따라 자금투입이 미뤄지는 사업장이 늘어나고 있고 책임준공 손해배상에 대한 정의, 계약해석 등에 대한 논의가 이뤄지고 있다고 한다.

 - 그리고 금융당국도 늦었지만 신탁사 책임준공에 대한 리스크관리 지표 신설 등 가이드라인을 제정하기 위해 업계 의견을 수렴하고 있는 것으로 알려졌다.

---

4.책임준공형 토지신탁에 한 전망

 - 최근 정책적으로 신규 취급을 중지하는 신탁사도 생기고 있다.

 - 앞으로도 지금까지처럼 공격적으로 사업을 진행하긴 어려울 전망이고, 금융당국의 규제는 어느 정도 수준일지는 모르지만 신탁사 영업에는 부정적일 가능성이 높다.

 - 그리고 최근 문제 사업장의 준공의무 이행에 소극적인 신탁사들의 태도로 인해 대주단에서는 책준 상품이 무슨 의미냐는 이야기도 나오고 있기 때문에 앞으로는 아주 제한적으로만 영업이 가능할 것으로 예상된다.