"대표님, 건물 전체를 새로 지어달라는 건가요?"
어느 임대인의 황당한 임차 분쟁 승소기
모든 사건은 개인이 특정되지 않도록 각색되었고, 이를 위하여 내용 중에 허구가 가미되어 있습니다.
1. 새로운 시작의 기대, 그리고 뜻밖의 균열
사업가 김태준 씨(가명)(이하 '임대인 측')는 경기도 하남시에 소유한 상가 건물에 새로운 임차인을 맞이할 생각에 부푼 기대를 안고 있었습니다. 패션 사업에 대한 열정으로 가득 찬 젊은 사업가 최민아 씨(가명)가 자신의 첫 부티크 의류 매장 '르 시크'(가명)를 열겠다며 임대인 측에 접촉해 왔기 때문입니다. 최 씨는 건물 상태를 직접 꼼꼼히 확인한 후 만족감을 표시했고, 2022년 10월경, 양측은 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 조건은 보증금 2억 원(계약금 2천 5백만 원 당일 지급)에 월세 6백만 원, 임대차 기간은 2022년 12월부터 2년으로 합의되었습니다. 모든 것이 순조로워 보였습니다.
2. "못 쓰겠다" 돌변한 임차인, 시작도 전에 파국?
하지만 계약금 2천 5백만 원이 입금된 지 얼마 지나지 않아, 최 씨의 태도가 돌변했습니다. 임대차 기간이 시작되기도 전인 2022년 11월 초, 최 씨는 임대인 측에 내용증명을 보내왔습니다. 건물에 심각한 균열과 누수가 있어 도저히 매장 운영을 할 수 없는 상태라며, 대대적인 수리를 요구한 것입니다. 이는 계약 당시 건물을 수차례 둘러보고 만족해했던 최 씨의 모습과는 사뭇 다른 것이었습니다. 임대인 측은 최 씨가 개인적인 사업 계획 변경 등으로 계약을 파기할 명분을 찾는 것은 아닌지 의심하기 시작했습니다.
3. 선의의 제안, 돌아온 것은 추가 요구와 소송 예고
임대인 측은 임대차 개시 전이고 최 씨가 잔금 등을 지급하지 않아 법적인 수리 의무가 발생하지 않았음에도, 원만한 관계 유지를 위해 선의로 옥상 방수 공사 비용을 부담하겠다고 제안했습니다. 그러나 최 씨의 요구는 여기서 그치지 않았습니다. 갑자기 기존 2년 계약을 5년으로 연장해달라, 향후 월세 인상률 상한선을 정해달라는 등 계약서에 없던 무리한 요구들을 추가로 제시했습니다.
임대인 측이 이러한 추가 요구를 받아들이지 않자, 최 씨는 2022년 11월 말, 재차 내용증명을 보내왔습니다. 방수 공사만 해도 최소 5천만 원이 든다며, 건물 전체의 즉각적인 수리를 요구했고, 만약 5영업일 내에 자신의 요구가 받아들여지지 않으면 계약을 해제하고 계약금의 배액을 청구하겠다는 최후통첩이었습니다.
4. 5천만 원 반환 소송, 적반하장격 주장들
결국 최 씨는 임대차 기간이 시작되기도 전에, 그리고 중도금 및 잔금을 전혀 납입하지 않은 상태에서 일방적으로 계약 해제를 통보하고, 임대인 측을 상대로 계약금 2천 5백만 원 반환 및 동액 상당의 손해배상금 총 5천만 원을 지급하라는 소송을 제기했습니다. 최 씨 측 주장의 핵심은 '임대인이 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무(수선의무)를 위반하여 계약 목적 달성이 불가능해졌으므로 계약 해제는 정당하며, 이에 따른 원상회복 및 손해배상 책임이 임대인에게 있다'는 것이었습니다.
저희는 임대인 측을 대리하여 최 씨의 주장이 법리적으로나 사실적으로나 부당함을 적극 변론했습니다.
하자 과장 및 입증 부족: 최 씨가 주장하는 '심각한 하자'는 과장되었으며, 건물은 다소 노후했지만 계약 당시 최 씨가 충분히 인지하고 동의한 상태였습니다. 사진 몇 장만으로는 실제 사용이 불가능할 정도의 누수나 하자를 인정하기 어렵다는 점을 지적했습니다.
수선의무 발생 시점: 임대인의 수선의무는 원칙적으로 임대차 기간 중, 임차인이 목적물을 사용·수익하는 과정에서 발생하는 문제에 대한 것이며, 임대차 개시 전, 특히 임차인이 계약금만 지급하고 중도금 및 잔금 지급 의무를 이행하지 않은 상태에서는 임대인의 수선의무가 발생했다고 보기 어렵다고 반박했습니다.
임차인의 계약 위반: 오히려 최 씨가 중도금 및 잔금 지급 의무를 이행하지 않고 일방적으로 계약을 해제한 것은 명백한 계약 위반이며, 계약서 특약사항에 따라 계약금 몰취는 물론, 경우에 따라서는 배액 배상 책임까지 질 수 있는 상황임을 강조했습니다.
5. 결정적 증거, 새로운 임차인의 등장
소송 과정에서 최 씨의 주장을 결정적으로 반박하는 사실이 드러났습니다. 임대인 측은 최 씨의 일방적인 계약 해제 통보 이후인 2022년 12월 중순, 해당 건물을 새로운 임차인에게 문제없이 임대하였고, 그 새로운 임차인은 최 씨가 주장한 '심각한 하자'에 대한 대대적인 보수공사 없이 현재까지 성공적으로 영업을 이어오고 있다는 점이었습니다. 최 씨 측은 새로운 임대차 계약의 보증금이 자신들의 계약보다 낮게 책정된 점(1억 5천만 원)을 들어 건물의 하자 때문이라고 주장했지만, 이는 계약 당사자 간의 자유로운 합의일 뿐, 건물의 객관적인 상태를 반영하는 증거가 될 수 없다고 법원은 판단했습니다.
6. 법원의 현명한 판결: 임대인의 완벽한 승소!
1심 법원은 2023년 가을경, 저희 측 주장을 전면적으로 받아들여 최 씨의 청구를 모두 기각하는 판결을 선고했습니다. 법원은 제출된 증거만으로는 건물의 하자 존재 및 그로 인한 보수 비용 발생을 인정하기 어렵고, 임대인 측의 채무불이행 또한 인정되지 않는다고 판시했습니다.
최 씨는 이에 불복하여 항소했지만, 항소심 역시 2024년 봄, 원심의 판단이 정당하다며 최 씨의 항소를 모두 기각했습니다. 항소심 재판부는 최 씨가 계약 체결 당시 건물의 현황을 직접 살펴보고 계약한 점, 임대인 측이 옥상 방수공사를 제안했음에도 최 씨가 이를 거절하고 무리한 요구를 한 점, 지속적인 누수가 발생했다고 볼 만한 자료가 부족한 점, 그리고 특별한 하자보수 없이 새로운 임차인이 문제없이 영업 중인 점 등을 종합적으로 고려하여, 최 씨의 주장은 이유 없다고 명확히 했습니다.
7. 소중한 교훈: 계약은 신중하게, 권리 주장은 정당하게
이번 사건은 임대인에게 부당하게 제기된 소송으로부터 재산권을 성공적으로 방어한 의미 있는 사례입니다. 임차인의 일방적인 주장과 달리, 객관적인 증거와 법리는 임대인의 손을 들어주었습니다. 본 사건은 임대차 계약 시 건물 상태에 대한 명확한 확인과 합의의 중요성을 일깨워주며, 계약 체결 이후에는 상호 존중과 신의성실의 원칙에 따라 행동해야 함을 보여줍니다. 작은 불씨가 큰 소송으로 번질 수 있음을 기억하고, 계약 당사자 모두에게 신중한 접근과 정당한 권리 행사를 당부드립니다.
