주택임대차보호법 논란... 기둥 뒤에도 '국민' 있어요
꽤나 오래 전 한 온라인 커뮤니티를 뜨겁게 달군 사진 한 장이 있다. 기둥 2개 사이에 있는 2개의 주차공간에서 2대의 차량을 양쪽 기둥에 바짝 붙여 주차해놓은 사진이다. 이를 두고 오른쪽 차량 운전자가 좁은 공간에서 어떻게 내렸는지 갑론을박이 붙었다. 갑론을박이라고는 했지만 사실 기둥 뒤 빈 공간을 통해 문을 열고 내릴 수 있음을 다수의 네티즌이 알면서도 모르는 척하며 우스꽝스러운 댓글을 달고 놀던 문화현상이었다.
흔히 ‘임대차 3법’(계약갱신요구권, 임대료인상률 제한, 전월세신고제)이라고 불리는 제도를 일부 담고 있는 「주택임대차보호법」의 몇몇 조항을 폐지하거나 보완해야 한다는 이야기가 있다. 「주택임대차보호법」에 대한 여러 입장과 의견을 보며 조금은 덜 주목받는 법 개정 이면의 그림자가 눈에 밟혔고 ‘기둥 뒤에 공간 있어요’ 사진이 생각났다.
<그림> 기둥 뒤에 공간 있어요 (출처 : 오늘의유머)
첫 번째 그림자, 다양한 월세 세입자 이야기
「주택임대차보호법」의 계약갱신요구권 조항에 비판적인 사람들은 이 제도로 인해 전세매물이 감소해 세입자의 주거불안이 더 심해졌다고 보는 듯하다. 여기서 말하는 세입자는 어떤 세입자를 가리키는 것일까.
우리나라의 집에서 살아가는 방식은 집을 구입해서 소유하는 자가점유, 목돈을 맡기고 다른 사람이 소유한 집을 빌려쓰는 전세임차, 매달 월세를 주고 다른 사람이 소유한 집을 빌려쓰는 월세임차 3가지 정도이다. 1년 혹은 몇 개월 치 월세를 목돈으로 주고 집을 빌려쓰는 연세와 사글세 등도 있지만 이는 월세임차의 한 부류로 이해할 수 있다. 전통적으로 많은 사람들은 월세임차보다는 전세임차가 주거비 부담이 적다는 점에서, 전세임차보다는 자가점유가 임대인(집을 빌려준 사람)에게 눈치 보는 것이나 이사 걱정을 덜고 재산을 증식할 수 있다는 점에서 낫다고 생각한다.
그래서 월세에서 전세로, 전세에서 자가로 이주하는 것을 ‘주거사다리’에서 올라가는 것이라고도 한다. 계약갱신요구권에 비판적인 시각에서 말하고 있는 세입자는 주거사다리의 중간다리인 전세의 매물 감소로 이사할 전셋집이 마땅찮은 전세 거주자와 전세임차에 올라서지 못하는 월세 거주자를 가리키는 것이 아닌가 한다.
여기서 다시, 모든 월세 세입자가 주거사다리에서 전세임차로, 그리고 자가점유로 올라가는 존재라고 단정할 수 있는지 궁금해진다. 만약 그렇지 않다면 계약갱신요구권이 작동하지 못하도록 제도를 고치는 것보다, 안정적으로 거주할 수 있도록 권리를 강화하는 것이 이들에게는 더 쓸모 있지 않을까.
이런 궁금증을 해소하기 위해서 우리나라의 월세 세입자 통계를 검토해보면 어떨까 한다. 국토교통부에서 발표하는 주거실태조사를 살펴보면 2006년부터 2020년까지 우리나라 전체가구의 평균 22.0%는 월세가구(연세, 사글세 등 포함)로 나타난다. 2006년부터 2014년까지는 월세가구가 증가해왔으나 이후 약간씩 줄어드는 가운데 23.0% 수준을 유지하고 있다.
여기까지만 보면 대다수의 월세 세입자가 계속 전세 세입자로 올라가려고 하기 때문에 최근 몇 년 동안 월세가구가 조금씩 줄어든 것인가 알쏭달쏭하다. 하지만 월세 세입자가 23.0% 구간에 갇혀있는 게 마음에 걸린다. 이게 전세가격 상승으로 전세로 올라타지 못하는 세입자가 많아서 나타나는 현상인지 아니면 월세 세입자 내 특정 집단이 주거사다리에서 상향이동하지 않거나 못하는 경향이 있어서 나타나는 현상인지 구분할 필요가 있을 듯하다.
이를 살펴보기 위해 2020년 주거실태조사 데이터에서 월세가구의 가구주 나이를 10세 단위로 나누어 분석해보았다. 그 결과 20대 이하가 22.6%, 60대 이상이 20.6%, 50대가 20.1%, 30대가 19.3%, 40대가 17.4%로 나타났다. 주거사다리에서 상향이동하고자 하는 동기가 상대적으로 강하고 실제로 많이 이동하는 30~40대 월세 세입자보다 50대 이상 월세 세입자(40.7%)가 더 많은 것이다.
<그림> 가구주 연령별 월세가구 비율 (2020년 기준, 2020년 주거실태조사 활용 분석)
50대 이상 월세 세입자의 높은 비율은 모든 월세 세입자가 주거사다리에서 전세임차와 자가점유로 나아가는 존재라고 단정하기 어렵다는 것을 보여준다. 게다가 이는 통계적으로 확인하기 쉬운 가구주 연령 시각에 한정된 분석이다. 이외에도 각자가 처한 개인적인 삶의 맥락, 경제적 상황 등으로 내가 이사 가지도 못할 전세매물보다 지금 사는 집에서 조금 더 오래 살 수 있는 것이 중요한 여러 사례가 있을 것이다.
이처럼 계약갱신요구권을 둘러싼 논란에서 종종 당연한 것으로 가정하는 주거사다리에 따른 주거상향이 적용되지 않는 월세 세입자들이 있다. 이들에게는 계약갱신요구권이 작동하지 못하도록 제도를 고치는 것보다, 안정적으로 거주할 수 있도록 갱신횟수를 늘리는 것이 더 쓸모 있을 수 있다. 이들이 「주택임대차보호법」 논란의 기둥 뒤에 있는 첫 번째 그림자다.
두 번째 그림자, 계약갱신요구권을 가진 사람들
많은 사람이 임대차 3법이라고 부르지만 사실 3가지 제도 중 임대료인상률 제한 규정은 예전부터 「주택임대차보호법」과 그 시행령에 있었다. 그러나 과거에는 「주택임대차보호법」이 세입자에게 보장하는 2년의 최소 계약기간 안에 임대인이 임대료를 높일 것을 요구했을 때만 인상을 제한했기 때문에 사실상 작동하지 않았다고 한다. 그랬던 것이 계약갱신요구권 도입으로 2년 계약기간이 지나는 시점에 세입자가 갱신을 요구해서 추가되는 2년의 임대차계약에서도 임대료인상이 제한되면서 실질적인 전월세상한제로 작동할 수 있게 되었다.
때문에 계약갱신요구권은 세입자의 거주기간, 그리고 전세 및 월세가격과 밀접한 제도라고 할 수 있다. 이 제도에 긍정적인 관점에서는 계약갱신요구권을 통해 세입자의 이사 걱정이 줄어들었고, 임대인 마음대로 정해지던 전월세가격도 제한적으로나마 관리할 수 있다고 보는 듯하다. 실제로 국토교통부가 2021년 7월 발표한 보도자료에 따르면 계약갱신요구권 도입 이전 평균 3.5년이었던 임차가구(세입자 가구)의 거주기간이 5년으로 늘어났다고 한다.
그러면 2022년 시점에 계약갱신요구권을 가진 사람들은 얼마나 될까. 이 제도가 도입된 2020년 조사된 주거실태조사 데이터를 활용하면 대략적인 규모를 가늠해볼 수 있다. 분석을 쉽게 할 수 있도록 2022년까지 세입자 모두가 이사 가지 않고 같은 집을 빌려서 산다고 가정해보자. 이들 중 2020년 시점에 임대차계약을 맺은 지 1년이 되지 않았거나 짝수년이 된 사람들은 2022년의 어느 시점에 「주택임대차보호법」이 보장하는 계약기간 2년이 지나면서 계약갱신요구권을 활용할 수 있다. 이러한 전세가구가 전체가구의 7.2%, 월세가구는 11.8%이다.
한편, 2020년 시점에 임대차계약을 맺은 지 홀수년이 된 사람들은 2021년에 이미 한 차례 계약을 연장했을 것이다. 2021년 11월 국토교통부가 발표한 보도자료에 따르면 이들 중 46.7%는 계약갱신요구권을 활용하지 않고 계약을 갱신해, 2022년에도 여전히 계약갱신요구권을 가지고 있다. 이러한 전세가구가 전체가구의 3.3%, 월세가구는 4.4%이다.
이들을 합친 약 26.7%의 가구(전세가구 10.5%, 월세가구 16.2%)가 올해와 내년에 계약갱신요구권을 사용했거나 활용할 수 있을 것으로 보인다. 물론 앞서서의 가정과 달리 2020년 이후 세입자 일부는 계약을 연장하지 않고 이사 가 자가를 마련했을 수 있다. 때문에 실제로 계약갱신요구권을 가진 세입자는 26.7%보다 다소 낮아질 수도 있다. 하지만 2021년 신규 진입한 세입자들이 있을 수 있는 것도 고려하면 다시 그만큼 수치가 커질 수 있다. 이러한 분석상 한계가 있다는 것을 감안하여 그 규모를 감각해보자.
우리나라 인구기준으로 26.7%는 1,380만 명이 넘는 규모다. 지난 3월 31일 우리나라의 코로나19 누적확진자가 1,300만 명을 돌파했었다고 한다. 이 시기 여러분 주변에 코로나19에 걸렸던 사람들은 얼마나 되었나. 우리가 3월 말 알고 지낸 코로나19 확진자 지인 수만큼의(사실은 그보다 많은) 동료 국민이 계약갱신요구권을 사용하여 앞으로 2년 더 지금 집에서 살 수 있다고 기대하고 있을 것이다. 계약갱신요구권을 폐지하거나 보완하는 것은 자칫 이들의 자유를 침해할 위험이 있다. 이들이 「주택임대차보호법」 논란의 기둥 뒤에 있는 두 번째 그림자다.
세 번째 그림자, 주택의 품질과 전세 및 월세가격
한편, 계약갱신요구권은 「주택임대차보호법」의 폐지나 보완이 필요하다고 보는 관점에서도 핵심 쟁점이다. 우선, 앞서서 살펴보았듯이 세입자의 거주기간이 늘어나는 만큼 전세매물이 감소하여 전세가격이 상승하는 문제가 있다고 한다. 또, 세입자가 계약갱신요구권을 사용한 후에는 임대인이 원하는 만큼 임대료를 올릴 수 있어 그에 따른 전세가격 상승이 급격하게 나타날 수 있다고 한다.
문제는 ‘가격’이다. 집은 우리가 편의점이나 마트에서 사 먹는 음식과 달리 움직이기 어렵고 또 만들고 관리하는 데 비용이 많이 들어 거주하기를 원하는 사람이 희망하는 위치에 희망하는 품질로 공급하기 어렵다. 그래서 주택가격은 그 집을 공급하는 사람의 입장을 더 많이 반영해 형성되기 쉽다.
그렇다고 주택가격을 임대인 마음대로 정한다고 오해하는 것은 조심해야 한다. 임대인으로서는 주택을 공급하기 위해 지출했거나 하고 있는 자기자본(가계저축 등)과 대출 원리금, 주택의 유지관리비, 주변 시세 등을 고려해 세를 산정할 것이기 때문이다. 이 역시 보이지 않는 손의 작용이라면 작용이겠다. 다만, 주택임대차시장에서 임차료를 이런 요소들로만 결정하는 것이 만유인력의 법칙인지는 의문이다.
예를 들어 독일과 네덜란드 사례를 보면 주택의 물리적 환경과 그 주택이 위치한 동네의 환경 등이 임차료에 반영될 수 있도록 추가적인 장치를 마련하고 있다. 독일은 우리나라와 마찬가지로 원칙적으로는 계약당사자가 합의하여 임차료를 결정하도록 하되, 주거시장 사정이 열악한 지역에서의 계약은 예외로 하고 있다. 이러한 지역에서 처음으로 임대인과 세입자가 계약을 맺을 때 임대료는, 2년마다 시정부와 임대인 및 세입자 조직대표, 연구기관 등이 참여하여 마련하는 ‘차임일람표’의 10%를 넘을 수 없도록 하고 있다. 차임일람표는 집의 건축연도, 주거면적, 동네환경, 욕실‧난방시설‧화장실 등 주택의 물리적 환경에 따라 표준임대료를 제시한다. 또한, 네덜란드에서는 주거면적, 난방, 주방, 욕실, 화장실 등의 기준을 세분화하여 각 집에 점수를 매기고 일정 점수 이하의 집은 매년 정부가 발표하는 상한선을 넘는 임대료를 받을 수 없도록 하고 있다.
<표> 독일 베를린시의 차임일람표 (출처 : 법무부)
이러한 사례는 우리나라 사례와 달리 일정 부분 주택의 품질과 주변 환경이 집을 빌려쓰는 임차료에 반영되도록 제도적 장치를 마련할 수도 있음을 보여준다. 하지만 이런 장치가 없어도 우리나라에서는 이미 시장을 통해 효율적으로 주거환경을 고려한 임차료가 형성되고 있지 않을까하는 의문도 있을 듯하다. 2020년 주거실태조사 데이터를 활용하면 이를 검토해볼 수 있을 것이다.
주거환경은 방의 개수, 전용면적, 부엌, 화장실, 욕실, 난방시설, 단열, 상하수도시설, 채광, 그 집이 위치한 지역의 주변 환경 등 여러 가지 요소를 통해 평가할 수 있다. 하지만 여기서는 복잡함을 줄이기 위해 이러한 요소들이 일정 부분 반영되었다고 할 수 있는 주택유형(아파트, 원룸, 고시원 등)을 기준으로 2020년 평균 전세가격과 전세를 월세로 전환할 때의 시장 전월세전환율을 살펴보자.
임대인 입장에서 시장 전월세전환율은 전세금 일부를 포기하고 월세를 받는 기회비용이자 주택을 임대하기 위해 빌려온 돈의 이자비용으로서, 이는 큰 틀에서 임대인의 기대수익률을 나타낸다. 「주택임대차보호법」은 전세금과 보증금 일부를 월세로 전환하는 경우 시행령으로 정하는 법정 전월세전환율을 넘을 수 없도록 하고 있다. 전세를 월세로 전환할 때의 시장 전월세전환율은 이러한 상한을 기준으로 시장에서 임대인과 세입자가 실제로 거래하는 보증금과 월세에 따라 형성될 것이다.
시장 전월세전환율을 구하기 위해서는 개별 집의 전세가격을 알아야 한다. 이어지는 수치에서는 자료의 한계로 인해 광역자치단체별, 주택유형별 평균 전세가격을 대신 활용하되 지역 내 표본이 너무 적을 때는 비슷한 전세가격을 보여온 다른 지역의 수치를 활용했다. 그리고 고시원, 판잣집 등은 전체 표본 자체가 적어 전국 평균 전세가격을 사용해 계산했다.
아래의 표를 보면 일반단독주택과 다가구단독주택의 평균 전세가격이, 연립주택과 다세대주택, 오피스텔의 평균 전세가격이, 고시원과 판잣집‧비닐하우스 등의 평균 전세가격이 비슷한 수준을 보인다. 일반단독주택은 60대 이상 가구주가 자가로 소유하는 경우가 많은 집으로 전원주택 같은 집도 여기에 해당한다. 반면, 다가구단독주택은 다른 주택유형에 비해 20~30대가 월세로 거주하는 경우가 많은 집으로 원룸인 경우가 많다.
<표> 주택유형별 평균 전세가격 및 시장 전월세전환율 (2020년 기준, 2020년 주거실태조사 활용 분석)
몇 년 전 한 언론에서 보도한 바와 같이 원룸의 상당수가 무단으로 용도변경하거나 불법으로 가벽을 세워 방을 쪼갠 위반건축물일 가능성이 있다. 때문에 일반단독주택과 다가구단독주택의 전세가격이 비슷하게 나타나는 것은(심지어 다가구단독주택의 경우가 좀 더 높다) 우리나라 주택임대차시장의 임차료가 주거환경을 제대로 반영하고 있지 않은 것 아닌가 하는 의문을 품게 한다. 평균 시장 전월세전환율을 보면 그러한 의문은 더 커진다. 열악한 주거환경을 상징하는 고시원의 기대수익이 다른 어느 집보다도 훨씬 높게 나타나고 있다.
독일의 차임일람표, 네덜란드의 주택점수제, 우리나라 주택유형별 임차료 수준은 전세와 월세가격이 과도하게 높은 문제가 계약갱신요구권에서 비롯되는 것만은 아님을 보여준다. 우리나라에서 임대차시장이 정상적으로 작동하고 있었다면 계약갱신요구권과 무관하게 주거환경에 따라 임차료가 적절한 차이를 보여야 했을 것이지만 그렇지 않은 것이다.
때문에 높은 전월세가격은 계약갱신요구권을 폐지하거나 보완하는 것보다 시장이 제대로 작동하도록 표준임대료 제도를 도입하고, 위반건축물 및 비주택 등의 주거환경을 개선하는 것 같은 제도보완이 더 시급하다는 것을 보여주는 것일 수도 있다. 이처럼 주거환경과 동떨어진 전세 및 월세가격의 존재가 논란의 기둥 뒤에 있는 세 번째 그림자다.
다시 다른 뒤를 떠올린다
지난 몇 년 동안 급격히 오른 주택매매가격과 전세가격은 많은 세입자를 불안에 떨게 했다. 그때 조금 더 대출을 받아 집을 샀어야 하나, 지난번에 계약갱신요구권을 사용해 이번에 계약이 만료되면 이사해야 할 수도 있는데 마땅한 전셋집이 있을까 등을 걱정하며 밤을 지새우기도 했다. 이들이 짊어진 삶의 무게가 결코 가볍지 않기에 「주택임대차보호법」에 대한 비판적 시각도 무겁다.
다만, 주거사다리에 올라타지 않는 월세 세입자와 계약갱신요구권을 사용할 수 있는 세입자, 그리고 주거환경과 동떨어진 전월세가격의 존재 무게가 그보다 가볍다고 할 수 있는지도 모르겠다. 상충하는 2가지 가치의 존재는 「주택임대차보호법」을 둘러싼 논란이 일방적 가치를 반영하는 방식이 아니라 두 가치를 저울에 달아 고민하고 또 고민하여 조정해야 하는 문제임을 보여준다.
「주택임대차보호법」 논란의 기둥 뒤에 있는 3가지 그림자는 2개의 문이 생각나게 한다. 지하철역 스크린 도어 뒤에 존재했던 노동 현실과 송파구 지하 셋방 문 뒤에 존재했던 복지 사각지대. 계약갱신요구권을 비롯한 세입자 권리를 주택매매시장과 전세시장 논리로만 접근하는 것이 자칫 기둥 뒤 그림자를 더 짙게 하지는 않을까 두렵다. 기둥 뒤에도 ‘국민’이 있다.
