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by 집덕후의 연구원룸 Jun 14. 2024

내 집 마련 배분의 우선순위 논란

내 집을 소유하기 위해서 스프링복의 달리기에 동참해야 하거나 전 재산과 다름없는 보증금이 안전하지 않은 집을 빌려야 할지도 모를 현실이다. 우리 사회가 조금이라도 더 내 집 마련을 도와주면 어떨까. 하지만 이를 위해 사회적으로 어떤 정책을 취한다고 할 때 우리는 한정된 자원을 누구에게 나눌 것인가의 문제에 맞닥뜨린다.

주거 불안부터 경제적 불안, 그리고 어찌할 수 없이 앞도 제대로 못 본 채 달리는 스프링복의 달리기에서 알 수 있듯, 내 집 마련 문제는 많은 이에게 고통을 주고 있다. 그렇기에 내 집 마련을 위한 사회적 배분 문제는 매우 민감한 주제일 수밖에 없다. 그럼에도 불구하고 현실 내 집 마련에서 누구나 한 번쯤은 맞닥뜨릴 수밖에 없는 문제인 만큼 이 문제를 한 번은 넓은 시야에서 고민해 봤으면 한다. 노파심에 미리 밝히면 누구에게 우선 해야 한다고 주장하려는 것이 아니며, 이 문제를 둘러싼 여러 쟁점을 넓고 깊게 고민해 보자는 취지다.

공공 임대 주택과 분양 주택을 누구에게 먼저 제공해야 하는가에 관한 문제는 자주 우리 사회에 갈등을 촉발했다. 주로 청년과 신혼부부를 대상으로 공급하는 공공 임대 주택인 행복주택에서 입주자 선정을 위한 월 소득 기준이 1인 가구 기준으로 2019년 432만 원 이하에서 2020년 212만 원 이하로 갑작스레 강화된 적이 있다.(미주96) 2019년 이전에는 1인 가구나 2인 가구의 소득 기준을 3인 이하 가구로 묶어 3인 가구의 소득 기준과 같은 금액을 적용했으나 불합리하다는 지적에 따라 2020년부터 1인 가구와 2인 가구의 소득 기준을 따로 산정하기 시작했기 때문이다. 당시에는 증가하는 1인 가구와 이들이 처한 주거 문제에도 불구하고 1인 가구 청년이 공공 임대 주택에 입주 신청조차 못하게 한다며 소득 기준을 완화할 필요가 있다는 지적이 나오기도 했다.(미주97) 이러한 지적에 정부는 이전에 도시 근로자 월평균 소득의 80퍼센트에서 100퍼센트 수준이었던 1인 가구 청년의 행복주택 입주 기준(미주98)을 2021년부터 1인 가구 청년은 도시 근로자 월평균 소득의 120퍼센트로, 2인 가구는 도시 근로자 월평균 소득의 110퍼센트로 완화하기도 했다.(미주99)

공공 임대 주택에서 촉발된 논의는 분양 주택으로 번져 나간 것으로 보인다. 정부는 2020년 7월, 살면서 처음으로 집을 사는 사람에게 추첨을 통해 집을 분양하는 생애 최초 특별 공급의 물량을 늘리고 신혼부부가 신혼부부 특별 공급에 청약할 수 있는 소득 기준을 완화했다.(미주100) 이에 더해 1인 가구도 생애 최초 특별 공급에 청약할 수 있도록 하는 방안이 2021년 9월 추진됐다.(미주101)

분양 주택을 누구에게 먼저 제공할 건가에 관한 제도 변화는 기존의 가점제가 청년과 신혼부부의 내 집 소유에 불리하다는 문제 제기에 따른 거기도 하다.(미주102) 가점제에 따라 분양 주택은 주로 무주택 기간, 부양가족 수, 청약 저축 가입 기간에 따라 배분돼 왔는데, 청년 세대가 이와 같은 기준에서 높은 점수를 얻기란 쉽지 않았던 것이다. 그러나 한편으로는 청년층에게 비교적 많은 기회를 제공함에 따라 분양 주택 배분 문제가 세대 간 갈등으로 번지기도 했다. 2020년 7월에 있었던 제도 변화에 대해 일부 중장년층은 오랫동안 내 집을 소유하지 못하고 살아온 40대와 50대의 내 집 소유의 꿈이 한 걸음 더 멀어졌다고 토로했다.(미주103)

임대 주택과 분양 주택을 누구에게 먼저 제공해야 할까? 사회·경제적으로 더 어려운 사람의 내 집 마련과 그보다는 나은 사람의 내 집 마련이 부딪칠 때 우리는 흔히 더 어려운 사람을 먼저 도와야 한다고 생각하기 쉽다. 하지만 그 과정에서 사회 진출의 첫발을 뗀 1인 가구 청년 세대, 신혼부부 등이 다수 배제되는 게 논의를 복잡하게 한다. 실제 있었던 논란으로 돌아가 생각해 보자. 우선 고려해볼 수 있는 것은 2020년 1인 가구 청년의 공공 임대 주택 입주 기준이었던 212만 원이 적절한지의 문제다.

신한은행에 따르면 결혼하지 않은 20대를 5구간의 소득으로 나누었을 때 중간 계층인 3구간의 평균 소득이 221만 원이었다.(미주104) 결혼하지 않은 30대와 40대의 3구간 평균 소득은 287만 원이었다. 20대에서 40대 1인 가구 청년의 중위 소득은 221만 원에서 287만 원 사이에 있었을 것으로 예상 가능한데 이런 상황에서는 공공 임대 주택에 입주하기 위한 212만 원이라는 소득 기준이 다소 낮다고 느껴질 수 있다. 그런 점에서 2021년 1인 가구 청년이 행복주택에 입주할 수 있는 소득 기준을 완화한 것은 현실적으로 집이 필요한 이들에게 필요한 지원이 갈 수 있도록 제도를 조정한 것이라 볼 수 있다. 신한은행에서 제공하는 자료로 추정해 보면 2020년에는 이 정도의 소득 수준이 1인 가구 청년 50퍼센트 남짓을 포괄하는 중간 지점이었던 걸로 보인다. 다만, 절반 정도의 1인 가구 청년이 해당하는 소득을 두고 공공 임대 주택 입주 신청조차 하지 못한다는 논란이 이는 것은 소득이 낮은 청년이 여전히 많지만, 벌이가 그보다 좋은 이들조차 큰 주거 불안과 경제적 불안에 시달린다는 걸 간접적으로 드러낸다.

이들 모두를 포괄하기에 공공 임대와 분양 물량은 턱없이 적다. 사람들이 적은 물량을 두고 아웅다웅하는 형국인 것이다. 어찌저찌 분양 주택을 받더라도 문제는 끝나지 않는다. 2장에서 살펴본 바와 같이 설령 주택 담보 대출을 받는다고 하더라도 도시에서 평균 정도의 소득을 버는 사람이 집을 분양받아 원리금을 갚아 나가기에는 너무 비싼 상황이다. 이 때문에 2021년 1인 가구가 생애 최초 특별 공급에 청약할 수 있게 된 것에 대해 일각에서는 그 기회가 부모님으로부터 지원받을 수 있는, 이른바 금수저에게만 돌아갈 걸 우려하기도 했다.(미주105)

2022년에도 정부는 청년 세대의 내 집 소유를 돕기 위해 2023년부터 2027년까지 5년 동안 공공 분양 주택 50만 호를 공급하겠다고 발표했다.(미주106) 이 중 15만 호는 시세와 비교해 80퍼센트 정도 되는 분양가로 공급하는 일반형이라는 유형으로 공급할 계획이라고 한다. 일반형 공공 분양 주택으로 2023년 6월 사전 청약을 받은 서울 동작구의 59제곱미터(18평) 크기의 아파트는 9억 원에 달할 걸로 추정되며, 9억 원 중 최대 4억 원까지만 정책 대출이 가능하다. 따라서 분양을 받는 사람은 5억 원 정도의 현금은 가지고 있거나 다른 대출로 이를 마련해야 할 것으로 보인다.

그러나 이 집에 청약할 수 있는 소득 기준은 3인 가구 기준으로 650만 원이고, 보유한 부동산의 가치는 2억 원을, 보유한 자동차의 가격은 3600만 원을 넘지 않아야 했다. 사실상 금수저만 청약할 수 있는 거 아니냐는 의문이 제기될 만한 상황이다.(미주107) 이처럼 공공 임대 주택이 포괄하지 못하고 있는 청년 세대 일부가 분양 주택을 모색해 보지만 정작 그렇게 지어진 집은 너무 비싸다는 게 문제다. 결과적으로 분양 주택 역시 이들을 포괄하지 못한 채 시간은 흘러가고 있다.

그렇다면 현재 우리 사회의 공공 임대 주택은 그 대상자의 주거 불안과 경제적 불안이라도 해소하고 있을까? 긍정적으로 답하기 어렵다. 청년 계층에 한정된 이야기긴 하지만 현재 행복주택이 포괄하는 청년이 중위 소득보다 벌이가 낮은 50퍼센트 정도의 규모라고 하더라도 이들 모두가 행복주택에 들어가 살기에는 그 양이 충분하지 않은 것이다. 2023년 6월 기준으로 우리나라의 20대는 630만 명, 30대는 659만 명 수준인데 2021년 행복주택의 재고는 11만 세대다. 일부 물량을 청년 계층에게 배분하고 있는 공공 임대 주택인 전세 임대 주택과 매입 임대 주택의 전체 재고 역시 50만 세대 남짓이다.

결국 이들은 내 집 소유의 무한 경쟁에 들어가게 된다. 그 과정에서 투기적 수요의 매물 거둬들이기나 다주택자 되기, 그리고 중산층 내부의 지위 경쟁이 맞물리며 집값은 상승하고 역설적으로 내 집 소유는 점점 더 어려워진다. 이 달리기의 끝에 내가 원리금 상환을 감당해 나가며 집을 소유한 사람이 될지 아니면 앞에 놓인 낭떠러지를 보지 않은 스프링복 무리에 속할지도 알 수 없다.

어쩌면 내 문제는 아니라고 생각했을지도 모를, 조금 더 경제적으로 어려운 사람들의 내 집 마련 문제에 대해서도 살펴보자. 2023년 4월 배우 박서준과 아이유가 출연한 〈드림〉이라는 영화가 개봉했다. 이 영화는 홈리스의 삶을 변화시키고 주거 빈곤 문제에 대한 인식을 개선하기 위한 국제 축구 대회인 홈리스 월드컵에 우리나라 선수들이 2010년 처음 출전했던 이야기를 소재로 하고 있다.

영화 속 홈리스의 사연은 각양각색이다. 1997년 IMF 외환 위기를 겪고 알코올 중독에 빠진 채 가족과 헤어져 거리에서 살게 된 사람, 전셋집 하나 마련하는 걸 목표로 공사장에서 일하다가 다치는 바람에 모아둔 돈을 다 쓰고 거리에서 살게 된 사람까지. 곰곰이 생각해 보면 이들 각자의 이야기는 홈리스에 국한되지 않는다. 다양한 위기에 흔들리면서도 주거 불안과 경제적 불안에서 벗어나기 위해 노력하는 많은 이의 모습과 크게 다르지 않은 것이다. 〈드림〉은 전형적인 신파에 그쳐 아쉽다고 평가받기도(미주108), 홈리스의 현실을 웃음거리로만 만들었다고 비판(미주109)받기도 하지만 정말 이러한 일련의 사연이 신파를 위한 과장인지는 따져볼 필요가 있다.

《한국일보》의 이혜미 기자가 쪽방촌을 둘러싼 빈곤 비즈니스를 취재하며 만난 고시원과 쪽방 주민의 사연을 살펴보자. 오늘날 고시원은 비주택이지만 재개발 등으로 저렴한 집이 사라지며 높은 주거비를 부담하기 힘든 사람이 사는 주거로 기능하고 있다.(미주110) 쪽방은 보통 3제곱미터(0.9평) 정도의 작은 크기로 나눈 방으로, 고시원과 마찬가지로 집은 아니지만 홈리스를 비롯해 사회·경제적으로 어려운 사람이 거주하는 곳으로 자리 잡았다.(미주111)

이혜미 기자의 취재에 따르면 고시원과 쪽방 주민의 사연도 〈드림〉에서 그리고 있는 개개인의 삶과 크게 다르지 않은 것 같다.

60대인 A는 종로 토박이로 부유한 환경에서 자랐다. 하지만 경기가 안 좋아지면서 공사 현장을 전전하다가 고시원으로 흘러들었다.(미주112)

50대인 B는 오래전 여러 사업을 벌였지만 IMF 외환 위기 이후 사업이 망했다. 고시원에서 거주하며 재기를 꿈꾸고 있다.(미주113)

40대인 C는 30대의 젊은 나이로 3년 동안 노숙 생활을 했다. 현재는 노숙인 센터를 거쳐 쪽방에 정착해 열심히 일하며 주변 쪽방 주민을 위한 봉사활동도 다니고 있다.(미주114)

60대인 D는 중국집에서 배달 일을 하거나 김 양식장에서 일하고 고기잡이배를 타는 등 평생 일을 손에서 놓지 않았다. 그럼에도 인생의 3분의 1을 쪽방에서 살고 있다.(미주115)

50대인 E는 과거 중장비 대여 사업을 했지만 IMF 외환 위기 이후 가족과 헤어져 거리 생활을 했다. 이후 쪽방으로 흘러들어 12년째 쪽방에서 살고 있다.(미주116)

60대인 F는 어려서부터 남의 집 식모살이를 하며 쉬지 않고 일했다. 하지만 그렇게 번 돈이 고스란히 친정으로 넘어가고, 시댁의 폭력으로 이혼해 쪽방에 이르렀다. 쪽방에서 F는 여성으로서 위험과 폭력에 노출되지 않게 버티는 게 일상이다.(미주117)

영화 〈드림〉과 이혜미 기자의 취재가 조명한 이들은 지위 경쟁에서 살아남으려고 노력한 우리 사회의 평범한 일원이다. 특히 B와 E의 사연에서 우리는 IMF 외환 위기 같이 어느 날 갑자기 찾아온 경제 위기로 지위 경쟁에서 굴러떨어질지도 모른다는 우리 마음속 두려움을 마주한다.

이들에게 내 집 마련은 주거 불안에서 벗어나기 위해 너무나도 시급한 문제다. 한국도시연구소가 2018년 주택 이외의 거처에 사는 203가구를 표본 조사한 결과(미주118)에 따르면 이들이 사는 집의 75.4퍼센트는 1인 가구 최저 주거 기준 거주 면적인 14제곱미터(4.2평)에도 못 미쳤다고 한다. 또, 이들이 사는 집은 화장실을 공동으로 이용해야 하는 경우가 74.4퍼센트, 목욕 시설을 공동으로 이용해야 하는 경우가 72.2퍼센트에 달했고, 심지어 목욕 시설에서 냉수만 이용할 수 있는 경우도 20.7퍼센트나 있었다.

게다가 인구 주택 총조사 자료를 활용해 한국도시연구소가 이러한 비주택에서 사는 가구 규모를 분석한 바로는 2005년 5.7만 가구였던 게 2020년 46.3만 가구까지 늘었다.(미주119) 비주택 외에 지하 방과 옥상 방까지 더하면 2005년에는 69.5만 가구가, 2020년에는 85.6만 가구가 이런 열악한 공간에서 살고 있다고 한다. 사회적으로 찾아온 경제 위기에 까닥 잘못해 경쟁에서 밀려났을 때 열악한 주거 환경에 처한 이들의 문제가 우리의 문제가 될지도 모르겠다는 생각도 든다.

이는 소득 계층 간 이동에서도 부분적으로 확인된다. 2장에서 살펴본 하와이대학교 구해근 교수의 우리나라 중산층 변화 양상 분석에 따르면 우리 사회에서 중위 소득의 50퍼센트에서 150퍼센트에 해당하는 중산층은 1990년 74.8퍼센트에 달했으나 2015년에는 그 수가 65.9퍼센트로 변했다.(미주120) 이 기간에 1997년 IMF 외환 위기와 2007년 세계 금융 위기이라는 두 차례의 경제 위기가 있었던 걸 고려하면 수치상으로 줄어든 중산층이 사회·경제적으로 더 나은 계층으로 이동했다고 이야기하긴 어려울 것이다. 이러한 수치는 중요한 것은 꺾이지 않는 마음이라는 어떤 유행어가 무색하게 우리 사회에서 중간 정도의 사회·경제적 삶을 유지하는 사람이 앞으로도 그 생활을 유지하거나 더 나은 삶을 살 거라고 기대하는 게 너무 희망에 찬 이야길지도 모른다는 걸 드러낸다.

누군가에게는 딴 세상 이야기처럼 들릴지 모르지만 또 다른 우리 자신의 주거 불안이 될지도 모를 문제에 대해 우리 사회는 어떻게 생각하고 있을까? 2022년 실시된 한 조사에 따르면 우리 사회 구성원들은 장애인을 비롯한 사회적 약자를 적극적으로 우대할 필요가 있다는 데 81.3퍼센트가 공감했다.(미주121) 비주택에서 살아가는 이들에 대해 물어본 건 아니지만 많은 이가 사회·경제적으로 더 어려운 사람의 주거 문제를 해결해야 한다는 데 큰 틀에서 동의할 가능성이 높다는 걸 보여 준다고 하겠다.

하지만 우리가 처한 현실은 공공 임대 주택과 분양 주택 어느 하나도 충분히 제공하지 못한 채 우리를 내 집 소유의 무한 경쟁으로 내모는 사회다. 이런 제도적 구조에서는 값비싼 집값을 감당할 수 없어 내 집을 소유할 수 없고, 또 비싸진 집값만큼 비싸진 전세금이나 월세를 감당할 수 없어 위반 건축물이나 고시원, 쪽방 등 점점 더 심해지는 주거 불안으로 내몰리는 사람도 늘어날 수밖에 없다.

뒤에서 더 상세히 살펴보겠지만 사회·경제적으로 더 어려운 사람만을 위한 공공 임대 주택 제도는 역설적으로 더 작은 규모의 복지로 작동하기 쉬운데 우리 사회가 이 함정에서 벗어나는 사회적 합의를 할 수 있을지도 의문이다. 영화 〈드림〉이나 이혜미 기자의 취재 속 사연처럼 지위 경쟁에 뒤처지는 등 여러 이유로 주거 불안에 처한 사람의 내 집 마련을 현재의 제도가 풀기란 요원한 것이다. 결과적으로 사회 구성원의 내 집 마련을 도와주거나 관련된 자원을 배분하는 우리 사회의 방식은 사회·경제적으로 더 어려운 사람의 내 집 마련도, 그보다는 나은 사람의 내 집 마련도 어렵게만 하고 있다.

나의 이야기가 아니라 그들의 이야기라고 인식되었을지 모를 이들의 내 집 마련이 우리의 내 집 마련과 동떨어진 게 아니었던 셈이다. 여기서 다시 궁금해진다. 우리는 얕기만 했던 내 집 소유 논의에서 벗어나 사회·경제적으로 좀 더 어려운 사람의 내 집 마련을 포괄하는 내 집 마련 방식을 선택할 수 있을까?

(미주96) 박우진, 〈행복주택 지원자격 연봉 2500만원 이하만?... 소득기준에 우는 ‘1인 가구’〉, 《뉴스핌》, 2020.12.21. https://www.newspim.com/news/view/20201215001044, 한국토지주택공사 서울지역본부 남부권주거복지지사, 《서울 삼전 행복주택 예비입주자 모집》, 2020., 5쪽.

(미주97) 박우진, 〈행복주택 지원자격 연봉 2500만원 이하만?... 소득기준에 우는 ‘1인 가구’〉, 《뉴스핌》, 2020.12.21. https://www.newspim.com/news/view/20201215001044

(미주98) 《공공주택 특별법 시행규칙 [별표 5] 〈개정 2020.9.3.〉 행복주택의 입주자 자격 및 거주기간(제17조제1항 및 제2항 관련)》, 《공공주택 특별법 시행규칙 [별표 5] 〈개정 2020.12.23.〉 행복주택의 입주자 자격 및 거주기간(제17조제1항 및 제2항 관련)》

(미주99) 김현우, 〈공공분양 특별공급 소득 요건 완화〉, 《YTN》, 2020.11.12. https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202011121137279125, 《공공주택 특별법 시행규칙 [별표 5] 〈개정 2021.2.2.〉 행복주택의 입주자 자격 및 거주기간(제17조제1항 및 제2항 관련)》

(미주100) 관계부처 합동, 《주택시장 안정 보완대책》, 2020.7.10.

(미주101) 국토교통부, 《[보도자료] 무주택 실수요자 특별공급 청약기회 확대한다.》, 2021.9.7.

(미주102) 정우룡, 〈[8.2 대책] “사다리 없어졌다”… 서울 입성 막힌 30대〉, 《동아일보》, 2017.8.9.
https://bizn.donga.com/realestate/3/all/20170809/85744683/2

(미주103) 이선희, 〈“정부 믿고 20년 청약저축했는데”… 4050분노〉, 《매일경제》, 2020.7.12.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/9426869

(미주104) 신한은행, 《신흔은행 Mydata Unit, 보통사람 금융생활 보고서 2021》, 2021., 80-83쪽.

(미주105) 최종훈, 〈1인가구 아파트 특공?... 부모 자산 안 다지면 ‘금수저 잔치’〉, 《한겨레》, 2021.5.17.
https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/995431.html

(미주106) 관계부처 합동, 《청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획》, 2022.10.26.

(미주107) 엄수빈, 〈“누구를 위한 공공주택인가”… ‘뉴:홈’ 청약자격 기준 논란〉, 《MTN뉴스》, 2023.6.9. https://news.mtn.co.kr/news-detail/2023060916482273534

(미주108) 이동건, 〈[리뷰] ‘드림’ 코미디와 신파 사이, 그 위태로운 줄 타기〉, 《미디어펜》, 2023.4.18.
http://www.mediapen.com/news/view/810838

(미주109) 안희제, 〈홈리스 월드컵에 감동한 사람들? ‘드림’이 외면한 현실-[리뷰] 영화 〈드림〉 ‘홈리스 월드컵’을 감동으로만 그릴 때 사라져 버리는 현실〉, 《오마이스타》, 2023.6.27. https://star.ohmynews.com/NWS_Web/OhmyStar/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002940122&CMPT_CD=P0010&utm_source=naver&utm_medium=newsearch&utm_campaign=naver_news

(미주110) 최은영·정진선·이원호·강지영·김기태·이채윤·김두겸·이강훈·구형모, 《비주택 주거실태 파악 및 제도개선 방안》, 국가인권위원회, 2018., 23쪽.

(미주111) 이혜미, 《착취도시, 서울》, ㈜글항아리, 2020., 35-38쪽.

(미주112) 이혜미, 《착취도시, 서울》, ㈜글항아리, 2020., 13-17쪽.

(미주113) 이혜미, 《착취도시, 서울》, ㈜글항아리, 2020., 17-19쪽.

(미주114) 이혜미, 《착취도시, 서울》, ㈜글항아리, 2020., 60-61쪽.

(미주115) 이혜미, 《착취도시, 서울》, ㈜글항아리, 2020., 68-70쪽.

(미주116) 이혜미, 《착취도시, 서울》, ㈜글항아리, 2020., 71-74쪽.

(미주117) 이혜미, 《착취도시, 서울》, ㈜글항아리, 2020., 74-76쪽.

(미주118) 최은영·정진선·이원호·강지영·김기태·이채윤·김두겸·이강훈·구형모, 《비주택 주거실태 파악 및 제도개선 방안》, 국가인권위원회, 2018., 57쪽.

(미주119) 최은영·김준희·이원호·홍정훈·윤소희, 《생명권과 건강권을 위협받고 있는 지옥고 실태와 대응 방안》, 심상정 의원실, 2022., 4쪽.

(미주120) 구해근, 《특권 중산층》, 창비, 2022., 50쪽.

(미주121) 한준·정병은·김종우·김대훈·이시림, 《2022 인권의식실태조사 보고서》, 국가인권위원회, 2022., 149-151쪽.