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Jan 26. 2024
난! 알아요~! '소유권과 아이들'을 알아요~!
3-3 나만 몰랐던 민법 : '소유권과 아이들' = '물권의 체계'
안녕하세요.
'나만 몰랐던 민법', '조변명곡', '조변살림&조변육아'를 쓰고 있는 조변입니다.
지난 글(↑)에서는 "삼순이빵집" 사례를 통해 '계약서의 권리'보다 '등기부의 권리'가 더 강력하다는 점을 이해했습니다. 민법 중 '물권법'에 관하여 ① 물권과 채권의 특징, ② 등기부등본을 보는 법(갑구, 을구)을 살펴봤습니다.
그리고 물권법을 소개하는 첫 글(↑)의 마지막 부분에서 "물권메뉴판(=물권법정주의)"를 살펴봤습니다(기억이 딱! 나시지요?). 물권이라는 권리쿠폰은 내 입맛에 맞게 수정할 수 없고, 혹시라도 수정한 물권은 등기소에서 접수하지 않는다고 배웠습니다. 그것이 "물권메뉴판(=물권법정주의)"의 핵심입니다.
위에서 살펴본 두 가지 사항을 정리하면 다음과 같습니다.
물권메뉴판에 있는 '물권' 중에서 '소유권'은 부동산 등기부의 [갑구]에 들어갑니다. 소유권은 무조건 [갑구]에 등기됩니다. 소유권이 아닌 전세권, 지상권, 지역권, (근)저당권은 [을구]에 들어갑니다.
위 그림에서 소유권에는 [╋]가 붙어 있습니다. 소유자(킴삼순)에게 이로운 물권이라는 말입니다. 반면, [을구]에 있는 전세권, 지상권, 지역권, 근저당권 등의 물권에는 [━]가 붙어 있습니다. 소유자(킴삼순)에게 이롭지 않은 물권이라는 말입니다. [을구]에 등기되는 물권은 소유자(킴삼순) 입장에서는 참 불편한 물권입니다.
"[을구]에 등기가 있다." = "소유자(킴삼순)의 소유권에 다른 사람 숟가락이 걸쳐있다."는 말이기 때문입니다. 지난 글에서도 말씀드렸지만, 가장 깔끔한 소유권은 [갑구]에 "소유권" 등기만 있는 것입니다. 겉으로 보기에 아주 매력적인 부동산이라고 하더라도 [을구]에 등기가 여럿 있다면, 가급적 매수하지 않는 것이 좋습니다.
WHY?? 왜냐고요?? [갑구]의 소유권 명의는 바뀌더라도, [을구]에 있는 물권의 명의는 계속 유지되기 때문입니다. [을구]의 물권은 살아남아 [갑구]의 소유권을 계속 제한하거나 침범합니다. 그래서 [을구] 물권을 유식한 말로 "(소유권을) 제한하는 물권", 즉 "제한물권"이라고 합니다. 제한물권은 반드시 기억해야 하는 용어입니다.
예전 글 중 '소유권과 아이들'을 기억하고 있습니까?
'소유권과 아이들' → '소유권과 제한물권'으로 바꿔 읽을 수 있습니다.
1992년 "서태지와 아이들"이 '난 알아요'로 데뷔하면서 전국적으로 서태지 열풍이 불었습니다.
1960년 "소유권과 아이들"이 한국 민법에 등장하면서 전국적으로 소유권 제도가 시행되었습니다.
'서태지와 아이들'에서 가장 중요한 인물을 "서태지"임을 부정할 수 없습니다. 서태지는 보컬, 작사, 작곡 및 연주, 프로듀싱까지 중추적인 역할을 했습니다. 이주노와 양현석은 서브 보컬과 안무를 맡았습니다.
'소유권과 아이들'에서 가장 중요한 권리는 "소유권"임을 부정할 수 없습니다. 소유권이 있어야 비로소 부동산등기부가 만들어지고, 그곳에 다른 제한물권이 등기될 수 있습니다. 즉 소유권이 밑바탕을 깔아주어야, 다른 제한물권이 소유권과 공존할 수 있습니다. 물론, 소유자 입장에서는 자신의 영역을 침범당하는 것이라 기분이 썩 좋지 않습니다.
OK. 소유권이 중요한 것은 알겠는데, 소유권은 어떠한 권리인가?
우선, 아래 그림에서 소유권의 정의 규정인 민법 제211조를 보겠습니다.
민법 제211조에서 소유권의 내용을 정의하고 있습니다. 소유자가 그 소유물을 자신을 위하여 쓸 수 있고, 남에게 빌려줄 수도 있으며, 담보를 잡고 돈을 빌릴 수도 있으며, 그 소유물을 팔아서 매각대금을 받을 수 있는 권리로 정의하고 있습니다.
지난 글에 이어서 삼순이와 삼식이의 이야기로 조금 더 쉽게 접근해 보겠습니다.
삼순이는 자신이 살고 있는 세종시 첫마을단지 아파트 909동 909호의 소유자이며, 삼식이는 삼순이와 여러 거래관계에 있는 친구입니다. 삼식이는 삼순이와의 거래관계에 따라 다양한 제한물권을 삼순이 집의 부동산 등기부 [을구]에 등기할 수 있습니다.
따라서, 삼순이 아파트의 부동산 등기부 [갑구]에는 당연히 삼순이 명의로 소유권이 등기되어 있을 것입니다. 그리고 아래에서는 삼식이 명의의 제한물권이 [을구]에 등기되는 모습을 살펴볼 것입니다.
먼저 삼식이가 삼순이의 집에 아무런 제한물권을 설정하지 하지 않은 깨끗한 소유권은 아래와 같습니다.
이러한 상태에서 삼순이의 집을 사용하는 사람은 당연히 삼순이입니다. 다른 사람이 삼순이의 집을 쓰지 않으니, 사용료를 줄 사람도 없습니다. 삼순이는 집을 담보로 잡고 대출을 받은 적이 없으니, 집이 경매로 넘어갈 위험도 없습니다.
소유권만 존재하고 다른 제한물권이 없는 상태인데, 가장 평화롭습니다. 소유권으로서의 가치도 가장 큽니다.
소유권을 침범하는 제한물권의 모습은 크게 두 가지 유형이 있다.
소유권을 침범하는 제한물권의 모습은 러프하게 보면 두 가지로 구분할 수 있습니다.
첫 번째는 소유자의 삼순이가 사는 집을 물리적으로 사용하지 않도록 하는 제한이 있습니다. 삼식이가 삼순이의 집을 적법하게 쓰게 되면서, 삼순이의 소유권은 영역은 그만큼 줄어듭니다. 삼순이의 집을 삼식이에게 빌려주고 삼식이로부터 사용료를 받는 형태로 삼순이의 소유권 일부 영역이 제한되는 것입니다.
이를 유식한 말로 제한물권 중 "용익물권"이라고 합니다.
"소유자의 사용을 제한하는 반면 수익을 제공하는 물권" → "용익물권"이 되는 것입니다.
경제적으로 보면 소유자가 그 소유물의 속성 중 "현재가치"를 현금화하는 방법입니다.
위 그림과 같이, 삼식이가 제한물권 중 "용익물권"을 삼순이 집에 설정을 하게 되면(등기를 하게 되면), 삼식시가 삼순이의 집을 독점적으로 사용할 수 있게 됩니다. 즉 삼식이가 삼순이 집에서 살 수 있게 됩니다. 대신 삼순이는 삼식이로부터 사용료나 이에 상응하는 경제적 이익을 받을 수 있습니다.
용익물권 중에서 가장 대표적인 것이 "전세권"입니다. 전세권자가 소유물을 독점적으로 사용하지만, '전세보증금'이라는 명목으로 소유자에게 무이자로 목돈을 빌려줍니다. 소유자는 전세기간 동안 무이자로 목돈을 운용할 수 있는 경제적 이익을 갖습니다. 즉 "용익물권"의 목적은 소유권의 ①, ②기능을 제한하는 것입니다.
한편, 누군가가 "용익물권"이 등기되어 있는 부동산을 매수하여 소유권 등기를 마치더라도, "용익물권"은 여전히 등기부 [을구]에서 살아 있습니다. 부동산 소유자라고 "용익물권"을 없앨 수 없습니다. 즉, 소유자도 그 소유물을 자유롭게 사용할 수 없습니다. "용익물권" 종료되고 난 후에야 그 부동산을 직접 사용할 수 있습니다. "용익물권"이 살아있는 동안은 법리적으로 그 소유물의 소유자일 뿐입니다.
두 번째로, 소유권의 ①, ②기능은 제한하지 않고 ③, ④기능에만 관여하는 제한물권도 있습니다. 이를 유식한 말로 제한물권 중 "담보물권"이라고 합니다. 경제적으로 보면 소유자가 자신의 소유물의 "미래가치"를 현재로 당겨서 현금화하는 방법입니다.
삼순이도 집을 담보로 잡고 삼식이로부터 돈을 빌리더라도, 삼순이가 집에서 사는 것에는 영향이 없습니다. 즉 "담보물권"이 설정되더라도 소유권 중 ①, ②기능은 제한되지 않습니다.
"담보물권"을 통해 소유물의 "미래가치"를 당겨서 현금화를 미리 하였으므로, 나중에 집을 팔 경우에는 담보물권의 경제적 가치만큼은 차감하고 남은 금액만 기존 소유자에게 돌아갑니다. 집이 경매로 넘어가면 더욱 그렇습니다. 기존 소유자보다도 담보물권자(근저당권자)가 매각대금에 대한 우선권을 가지게 됩니다.
위 그림과 같이, 삼식이가 제한물권 중 "담보물권"을 삼순이 집에 설정을 하더라도, 삼순이는 여전히 자신의 집에서 살 수 있습니다. 삼식이가 가지는 권리는 삼순이로부터 "돈"을 받아낼 수 있는 권리입니다. 그 권리에는 삼순이가 끝내 삼식이에게 "돈"을 갚지 못하면, 삼식이는 '민사소송'을 거치지 않고 바로 경매를 신청할 수 수 있는 권리도 포함되어 있습니다.
법률용어 중에 "물적담보"라는 말이 있습니다. 사람이 빚을 보증하는 것이 아니라 물건(주로 부동산)으로 빚을 보증하는 것을 말합니다. 가장 일반적인 물적담보의 모습이 채무자의 물건(주로 부동산)에 "담보물권(근저당권)"을 설정하는 것입니다. 그리고 삼순이가 제때 삼식이에게 돈을 갚으면 아무 일도 일어나지 않습니다.
대표적인 담보물권은 "근저당권"입니다. 유의할 점은 부동산 등기부 [을구]에 "근저당권"이 설정된다고 하더라도 소유자가 소유물을 사용하는데 지장이 없다는 것입니다. 중요한 것은 "빌린 돈"을 제때 갚는 것입니다.
소유권이란 피자 1판에 용익물권과 담보물권이 담겨 있다.
'소유권'이란 피자는 6조각으로 이루어져 있습니다. 그 피자 1판에 6가지 다른 맛의 피자가 들어갈 공간이 있습니다. 6가지 다른 맛의 피자는 '제한물권'입니다. 그렇기 때문에 소유권보다 더 큰 제한물권은 없습니다. 소유권의 영역을 제한하는 물권을 "제한물권"으로 부르고 있다고도 말씀드렸습니다.
6조각 피자를 위, 아래로 둘로 나누어, 위쪽 3조각(지상권, 지역권, 전세권)을 용익물권으로 부릅니다. 아래쪽 3조각(유치권, 질권, 근저당권)은 담보물권입니다.
용익물권에 속하는 3조각 물권인 지상권, 지역권, 전세권은 모두 소유자가 소유물을 직접 사용하지 못하게 합니다. 그 대신에 소유자에게 일정한 경제적 이익을 제공하죠. 3조각 모두 부동산 등기부 [을구]에 등기가 됩니다.
담보물권에 속하는 3조각 물권인 유치권, 질권, (근)저당권은 소유자로부터 받을 돈이 있다는 표시를 확실하게 합니다. 만약 그 돈을 끝내 받지 못한다면, 소유물을 경매로 넘겨받은 돈에 숟가락을 얹게 됩니다. 3조각 중 (근)저당권만 부동산 등기부 [을구]에 등기가 됩니다. 유치권과 질권은 등기와 다른 방법으로 표시를 하게 됩니다.
용익물권 3조각과 담보물권 3조각에 대하여 보다 자세한 내용은 차차 살펴볼 예정이니, 이번 글에서는 대충 이해하셔도 괜찮습니다.
이번 글의 핵심적인 사항을 정리하면 다음과 같습니다.
물권은 소유권과 (소유권을 제한하는) 제한물권으로 크게 구분된다.
소유권은 등기부 [갑구], 제한물권은 등기부 [을구]에 등기된다(당연히 다른 사람의 이름으로 등기된다).
용익물권은 소유자의 직접 사용권을 침범하면서 소유자에게 경제적 이익을 제공하는 물권이다.
담보물권은 소유자의 직접 사용권은 그대로 두면서 소유자로부터 받을 돈이 있다는 표시를 하는 물권이다. 돈을 받지 못하면 소유물을 경매로 넘겨 버릴 수 있다.
이번 글은 이전 글보다 다소 어려우셨을 것 같습니다.
쉽고 체계적으로 설명하려고 했지만, 저의 능력 부족으로 여전히 어려운 글이 되었습니다. 죄송합니다.
그럼에도 불구하고 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
바로 위에서 정리한 핵심적인 사항만이라도 잘 이해하시면, 일상과 실무에 도움이 될 것이라 생각합니다.
이번 글도 고생 많이 하셨습니다. 짝짝짝!
'나만 몰랐던 민법' 전체 보기 링크
https://brunch.co.kr/brunchbook/civil-law
