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Dec 31. 2023
"부동산+소유권"을 알고 싶으면 물권법을 알아야 한다.
3-1 나만 몰랐던 민법 : 물권법 공부를 위한 기본 지식
안녕하세요.
'나만 몰랐던 민법'을 쓰면서, '조변명곡'과 '조변살림'을 쓰고 있는 조변입니다.
지난 글까지는 민법 중 민법총칙편("사람이 권리 쿠폰을 쓴다")에 대해서 살펴봤습니다.
이번 글부터는 물권법(물권편)을 7개의 글로 살펴보겠습니다.
예전에 "1-3. 나만 몰랐던 민법의 맛: 4가지 요리"에서,
물권법은 '크림파스타와 피자'를 '미지근한 맹물'과 먹는 느낌이라고 말씀을 드렸습니다.
저번 글까지 배웠던 민법총칙은 자잘한 법리를 소화하는 느낌이라면, 물권법은 그렇지 않습니다. "물권법정주의"와 "소유권"이라는 큰 법리가 우리를 기다리고 있습니다. '꿀' 없는 고르곤졸라피자, '탄산음료' 없는 크림파스타가 우리를 기다리고 있는 것과 같습니다. 오로지 미지근한 맹물 한 잔과 그들을 함께 해야 합니다. 물권법은 소화하기 어렵기 때문에 천천히 꼭꼭 씹으면서 이해를 해야 합니다.
물권법을 왜 배워야 할까요?
실무로 한 발짝 들어가 보겠습니다. 물권법을 알면 "부동산"과 "소유권"을 이해할 수 있습니다.
물권법에서 "부동산"을 법적인 측면에서 제대로 살펴봅니다. "소유권"의 디테일도 제대로 살펴봅니다.
"부동산 + 소유권"을 확실하게 확인할 수 있는 방법이 무엇일까요? "부동산등기부"입니다. 대법원에서 운영하고 있는 '인터넷 등기소 사이트'에서 부동산등기부를 열람하는 방법까지 물권법 파트에서 살펴봅니다.
우리의 삶에서 "부동산"이 차지하는 비중은 결코 작지 않습니다. 누군가에게는 100%일 것이고, 다른 누군가에게는 70%일 수 있습니다. 아무리 적어도 50%보다 낮기는 어렵습니다. "부동산 + 소유권"에 대한 이해가 필요한 이유입니다.
출처: 망고보드난 알아요! 이 밤이 흐르고 흐르면!
누군가가 나를 떠나버려야 한다는 그 사실을, 그 이유를
이제는 나도 알 수가, 알 수가 있어요!!
그런데 말입니다. 물권법에도 '서태지와 아이들'과 비슷한 그룹들이 있습니다.
'부동산과 아이들', '소유권과 아이들'이 있습니다. 물권법의 핵심 그룹입니다.
민법
제98조(물건의 정의) 본법에서 물건이라 함은 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력을 말한다.
제99조(부동산, 동산) ①토지 및 그 정착물은 부동산이다.
②부동산 이외의 물건은 동산이다.
위 민법 제98조와 제99조를 종합하여 보면,
(1) 물건 = 유체물 + 기타 관리할 수 있는 자연력(전기, 가스 등)
(2) 부동산 = 토지 + 토지 위의 정착물(건물, 나무 등)
(3) 동산 = 물건 - 부동산
이상과 같이 정리할 수 있습니다.
좀 복잡하지요? 핵심은 물건은 부동산과 부동산이 아닌 것(동산)으로 구분된다는 것입니다. 일상에서 보통 '물건'이라 하면, 가벼운 움직일 수 있는 스마트폰 같은 동산을 생각하기 쉬운데, 민법에서는 부동산과 동산을 모두 포함한 가장 상위 개념을 "물건"이라고 규정하고 있습니다(★★★).
그리고 더 중요하 것은, "물건"에는 소유자의 소유권 이름표를 달 수 있습니다. 부동산에도 "이름표"를 달 수 있고, 동산에도 "이름표"를 달 수 있습니다. 부동산이 누구의 것인지, 동산이 누구의 것인지 알 수 있다는 것이죠.
그리고 물건(=부동산과 동산)에는 소유권이 아닌 다른 물권의 이름표도 달 수 있습니다. 그래서 소유권이 아닌 다른 물권이 무엇인지 알아야 합니다. 즉, "소유권과 아이들"을 알아야 합니다.
출처: 망고보드물권을 '소유권과 아이들'이라고 비유를 든 것은 민법에서 소유권이 가장 크고 완벽한 물권이고 다른 물권은 소유권의 특성을 조금씩 일부만을 갖고 있는 권리들이기 때문입니다(아래 그림 참조).
앞으로 나만 몰랐던 민법 '제3장 물권법'편에서는 부동산과 아이들(부동산, 동산 등)과 소유권과 아이들(소유권, 점유권, 전세권, 유치권, 저당권 등)을 살펴보고, 두 그룹 사이의 현실적인 관련성(부동산등기부 등)까지 살펴볼 예정입니다.
즉, 물권법을 제대로 이해하고 나면, 개별 부동산에 딸려 있는 권리(소유권과 아이들)를 직접 확인할 수 있습니다(유식한 말로 "권리분석"이라고 하기도 합니다).
개별 부동산에는 기본적으로 소유권 이름표가 장착되어 있습니다. 소유권이 아닌 다른 아이들(전세권, 저당권 등)이 딸려 있는 경우도 있고, 깔끔하게 소유권만 있는 경우도 있습니다. 부동산등기부에서 소유권이 아닌 다른 아이들(전세권, 저당권 등)이 딸려 있을 때 그것이 어떤 의미인지도 알 수 있습니다(대부분은 부정적 의미).
우선, 물권법을 배우기 위한 기본 지식을 살펴봅니다.
물권은 "이름표"를 다는 것과 비슷합니다.
부동산에도 "이름표"를 달 수 있고, 동산에도 "이름표"를 달 수 있습니다.
그렇기 때문에 부동산과 동산의 특징을 알고 있어야 합니다.
부동산은 不動産입니다. 즉, 움직여 옮길 수 없는 재산을 말합니다. 부동산의 사전적 의미입니다.
땅(토지)도 부동산이고, 건물(주택, 빌딩)도 부동산입니다.
출처: 망고보드민법에서는 "부동산 = 움직여 옮길 수 없는 재산"의 의미를,
"고정되어 있다." → "위도, 경도, 높이가 고정되어 있다." → "주소라는 고유한 값을 부여할 수 있다."로 생각을 발전시킵니다.
"토지의 주소" → "토지의 주소에 면적 등 FACT를 추가하여 토지대장으로 정리" → "토지대장을 바탕으로 토지의 소유권 이름표칸을 만들어 토지 등기부로 정리"의 순서로 토지 관리 제도를 구체화합니다(★★★).
건물(건축물)도 마찬가지입니다. "건축물의 주소" → "건축물의 주소에 면적, 높이, 층수, 사용승인 일자 등 FACT를 추가하여 건축물대장으로 정리" → "건축물대장을 바탕으로 건축물의 소유권 이름표칸을 만들어 건축물 등기부로 정리"의 순서로 건축물 관리 제도를 구체화합니다(★★★).
단순해 보이지만, 이것이 현행 부동산 제도의 핵심입니다. 고정되어 있다는 점에 착안하여 주소라는 고유 값을 부여하고, 토지대장과 건축물대장으로 팩트를 정리한 후, 부동산 등기부에 "소유자 이름표칸"을 만들어 소유자 이름을 갈아 끼울 수 있도록 하고 있습니다.
토지대장과 건축물대장을 만들고 거기에 팩트를 정리하는 것은 행정부(국토교통부, 행정안전부 및 지방자치단체)가 담당하고 있고, 부동산마다 등기부를 만들어 "소유권 이름표칸"에 소유자 이름을 갈아 끼우는 업무는 사법부(각 법원 등기소)가 담당하고 있습니다.
* 토지와 건축물의 팩트는 행정부의 담당이고, 부동산의 소유권 등 권리관계는 사법부의 담당입니다.
그리고 대한민국 내의 모든 토지 대장과 건축물대장은 정부24(행정부가 운영)에서 "주소"를 입력하여 각 토지와 건축물의 팩트를 찾아볼 수 있고, 모든 부동산 등기부는 "주소"를 입력하여 인터넷 등기소(사법부가 운영)에서 각 토지와 건축물의 과거 소유자, 현재 소유자, 소유자 외의 다른 권리자(담보대출 은행, 압류한 사람 등)를 찾아볼 수 있도록 하고 있습니다.
아래 부동산 등기부를 보겠습니다.
저 조변이 실제로 50% 지분으로 소유했었던 대구시 달서구의 한 아파트 등기부입니다. 나머지 50%는 저의 아내가 소유했었던 사실을 4번 항목에서 확인할 수 있습니다. 2015년 3월 14일 매매계약을 체결하였고, 5월 14일에 잔금을 치르고 등기권리필증을 받아 소유권 이전 등기신청을 접수했다는 점도 확인할 수 있습니다.
토지, 건축물의 "주소"만 알고 있으면, 누구든 해당 주소의 과거 소유자, 현재 소유자를 확인할 수 있습니다.
등기부를 열람할 때 과거 히스토리를 모두 알고 싶다면 "말소사항 포함"을 체크하여 검색해야 합니다.
다시 말씀드리지만, 누구나 건물 또는 토지 등 우리나라의 모든 부동산에 대한 등기부를 인터넷 등기소에서 찾아볼 수 있습니다. "주소"만 알고 있으면, 1건당 700원으로 모든 부동산의 등기부를 찾아볼 수 있습니다(현재 소유자 등 현행 사항만 보는 것도 700원, 과거 히스토리 전체를 보는 것도 700원으로 동일합니다)
그리고 부동산에 관한 소유권 등의 물권을 취득하면 등기를 하여야 사법부가 보호를 해줍니다. "등기"라는 것은 본질적으로 사법부가 관리하는 서류에 등록하는 것이기 때문입니다. 민법 제186조에서 이를 규정하고 있습니다.
주택 매매계약을 파는 사람(매도인)과 사는 사람(매수인) 사이에서 체결하기 때문에, 그 두 사람 사이에서는 계약에 따라 법적 강제력이 발생하지만, 그 두 사람이 아닌 사람에게도 나의 "소유권"을 주장하고 행사하기 위해서는 민법 제186조에 따라 등기를 하여야 합니다.
사법부 서류에 등기함으로써 사법부가 보호해 줄 수 있는 근거가 마련되는 것입니다. 잔금을 치르는 날보다 늦게 등기신청을 하면 그만큼 사법부의 보호 시작점이 늦어지게 되는 것이죠. 또한, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 진실에 맞게 등기를 해야 하고 이를 위반하면 형사처벌을 받을 수 있습니다. 이와 같이 우리나라의 모든 부동산에는 이름표칸(등기부)을 마련하여 실시간으로 진실된 이름표를 달아두도록 엄격하게 제도와 정책을 운영하고 있습니다(★★★★★). 땅과 집으로 사기 치면 혼이 난다는 것이죠. 매우 중요한 법률상식입니다.
그렇다면 왜 이렇게 누구나 찾아볼 수 있도록 했을까요?
"개인정보의 보호"보다 "적법하고 안전한 거래"가 우선이기 때문입니다.
실시간으로 진짜 주인이 누구인지 알아야 그 사람과 안심하고 매매거래를 할 수 있습니다.
진짜 주인이 아닌 사람을 우리는 "사기꾼"이라고 합니다.
부동산 등기부의 현재 소유자 이름
→ 소유자 신분증의 이름 확인
→ 소유자 신분증의 얼굴 확인
→ 거래하러 나온 사람의 얼굴 확인 순서로,
거래하러 나온 사람이 그 부동산의 진짜 주인인지 아니면 사기꾼인지를 확인할 수 있습니다.
그 출발점이 부동산 등기부가 됩니다. 그래서 우리 스스로 부동산 등기부를 찾아볼 줄 알아야 합니다.
(신분증을 위조하는 것은 '공문서위조'라는 중대한 범죄로 형사적으로 처벌합니다.)
이와 같이, 부동산의 소유권 등의 물권을 만천하에 공적으로 게시하여 누구든 찾아볼 수 있도록 한 제도를 유식한 말로 "공시제도"라고 합니다. 중요한 것은 부동산에 관한 모든 물권(소유권과 아이들)은 등기하여야 하고, 등기되어 있는 물권(소유권과 아이들)을 사법부가 보호해 준다는 사실이며, 등기되어 있는 사실을 누구나 찾아볼 수 있도록 공적으로 게시하여(=공시하여) 거래가 안전하게 이루어질 수 있는 것입니다.
OK. 그러면 '스마트폰'처럼 움직일 수 있는 동산 소유권도 공시하는가? NO. 아닙니다.
우리나라 민법의 기초가 만들어진 20세기 초에는 기술적으로도 불가능했습니다.
동산은 動産입니다. 즉, 움직여 옮길 수 있는 재산을 말합니다.
동산은 매 순간 이동할 가능성이 있습니다. 위도, 경도, 높이 등으로 고유한 값을 부여할 수 없습니다.
스마트폰에는 "일련번호"가 부여되어 있지만, 누구든지 직관적으로 알 수 있거나 공개되어 있지 않습니다.
특히 일본민법이 시행된 1896년 당시에는 기술적으로 동산의 소유권을 드러내는 방법은 정말로 그 동산에 "이름표"를 붙이는 방법밖에 없었을 것입니다. 1960년 우리 민법이 시행된 당시에도 다른 방법은 없었을 것입니다. 부동산 소유자는 인터넷 등기소에서 등기부를 찾아보면서 실시간으로 확인할 수 있지만, 동산의 소유자는 실시간으로 확인하는데 여전히 상당한 한계가 있습니다.
초등학교에 입학할 때, 모든 교과서, 모든 공책, 모든 학용품에 견출지에 이름을 적어 붙였습니다. 견출지를 붙이는 방식으로 나의 물건이 나의 소유임을 공개했습니다. 다른 친구의 물건과 섞이지 않도록, 때로는 다른 친구가 나의 물건을 훔쳐가지 않도록 견출지에 이름을 써서 붙였습니다.
어른이 되고 난 이후에는 "견출지"를 잘 사용하지 않습니다. 다른 사람의 물건에 큰 관심을 가지지 않습니다. 어쩌다 직장 동료가 접히는 최신 스마트폰을 보여주면 우리는 이렇게 묻습니다. "우와, 이 스마트폰은 당신의 것입니까?"라고 묻습니다. 이미 당신이 갖고 있는데도, 우리는 거듭 그렇게 묻는 것이지요.
여기에 중요한 법리가 숨어 있습니다. 동산에 관한 소유권은 실시간으로 확실하게 확인하는 방법이 없고, 그때그때 "그 동산을 갖고 있는 사람(=점유하고 있는 자)"가 소유자일 것으로 일단 믿어봅니다. 그렇지만 확실하지는 않죠. 그래서 "이 스마트폰은 당신의 것입니까?"라고 물어보게 되는 것이죠.
답은 두 가지입니다. "그렇습니다. 나의 것입니다." 또는 "아닙니다. 제 아내의 것입니다. 제가 대신 택배를 받아서 확인하는 중입니다."가 될 것입니다. 정리하면 대부분의 동산은 부동산과 달리 특정 시점에서의 소유자를 판단하는 것이 쉽지 않습니다. 대부분의 동산에는 "등기부"가 없기 때문이고, "갖고 있는 사람(점유자)"에게 물어보면서 진정한 소유자를 확인하는 과정을 거칩니다.
* 동산 대부분에 "등기부"를 둘 수 없는 것은, 경제적인 이유가 큽니다(비용이 이익보다 훨씬 크기 때문이죠).
자동차는 동산 중에서 특별한 지위에 있습니다. 부동산등기부와 비슷해 보이는 자동차등록제도가 따로 있고, 이 자동차등록부에 소유자를 등록하도록 하고 있습니다(민법이 아닌 자동차관리법 제5조에 따라 등록한 자동차만 운행할 수 있고, 같은 법 제6조에서 자동차 소유권의 변경은 등록하여야 효력이 생긴다고 별도로 규정하고 있습니다).
민법 측면에서 중요한 것은 자동차등록부는 부동산등기부와 달리 현재 소유자와 과거 소유자의 이력을 미리 누구에게나 공개하고 있지 않습니다. 공적으로 게시하는 제도(=공시제도)가 아닌 것임에 유의해야 합니다. 자동차를 직거래하는 경우가 흔치 않고, 대부분 중고차업체를 통해 거래를 하기 때문에 판매자가 사기꾼인지 진실된 소유자인지 확인하는 절차가 크게 중요하지 않습니다. 오히려 중고자동차는 "상태"와 "가격"이 현실적으로 더 중요합니다.
스마트폰과 같은 작은 동산의 경우에는 소유자의 이력을 관리하는 별도의 제도가 없습니다. 당연히 공적으로 게시하는 제도(=공시제도)도 없는 것이죠. 이럴 때에는 갖고 있는 자(=점유자)가 일단은 소유자인 것으로 믿고 물어보면서 확정하는 과정을 거치게 됩니다(민법 제200조 점유자의 적법한 권리 추정에 관한 내용인데 이후에 살펴보겠습니다).
마지막으로, "물권메뉴판"을 살펴보고 마치겠습니다. 어려운 말로 "물권법정주의"라고 합니다.
'죄형법정주의'라는 말 기억하십니까? 무엇이 범죄인지 법률로 정하고, 각 범죄에 해당하는 형벌도 법률에 정한 대로 처벌한다는 매우 중요한 형사 법리입니다. 이 정도는 대부분 우리가 알고 있습니다. 쉽게 말해서, 검사가 범죄자(피고인)를 형사 재판에 넘겨 구형할 때에도, 판사가 피고인에 대하여 유죄판결을 할 때에도 아래에 보이는 형벌 메뉴판을 따라야 합니다. 이를 벗어날 수 없습니다.
사람을 죽인 자(살인죄)는 사형, 무기징역 또는 5년 이상의 징역에 처하도록 형벌메뉴판에 적혀있습니다. 사기꾼(사기죄)은 10년 이하의 징역, 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 형벌 메뉴판에 적혀있습니다. 검사도 판사도 형벌 메뉴판을 벗어난 판단을 할 수 없습니다.
민법에도 비슷한 메뉴판이 있습니다. 바로 물권 메뉴판입니다. 즉, "소유권과 아이들"의 상세한 스펙은 민법에서 규정하고 있고, "소유권과 아이들"은 민법에서 규정하고 있는 스펙과 모습 그대로 거래되고 등기되고 있습니다. 이를 "물권 메뉴판"이라고 합니다. 어려운 말로는 "물권법정주의"라고 합니다.
왜 물권 메뉴판(=물권법정주의)을 만들었을까요? 그 이유는 매우 간단합니다. "내가 생각하는 소유권"과 "남이 생각하는 소유권"이 다르면 거래가 쉽고 안전하게 이루어질 수 있을까요? "소유권"의 개념을 국가적으로 통일해놔야 누구든 "소유권"을 똑같이 생각하고 이에 따라 거래가 쉽고 안전하게 이루어질 수 있습니다.
물권 메뉴판에 나오는 소유권, 점유권 등등의 물권은 모두 거래의 대상이 되는 것이므로, 거래 대상의 스펙을 국가 차원에서 통일시켜 놓아, 거래 단계에서 자잘한 세부 스펙으로 장난치지 못하도록 한 것입니다. 그래서 물권 메뉴판(=물권법정주의)은 매우 중요한 개념입니다.
실무적으로는 물권 메뉴판에 있는 것으로만 등기신청을 받아줍니다. 창의적으로 편집한 "나만의 소유권 version 2"를 등기소에서 받아주지 않습니다. 등기를 못하면 민법 제186조에 따라 사법부가 "나만의 소유권 version 2"를 보호해주지 않습니다.
민법 제185조에서 물권 메뉴판(=물권법정주의)을 선언하고 있습니다. 쉽게 말해, 물권(=소유권과 아이들)은 민법 또는 다른 법률에서 규정하고 있는 그대로 읽고 해석하고 거래하며 등기할 수 있을 뿐이라는 것입니다. 공인중개사시험, 변호사시험 등에서 흔히 묻는 문제이기도 합니다. 수험적으로도, 실무적으로도 중요한 개념입니다.
형사에는 형벌 메뉴판(=죄형법정주의)이 있다면, 민사에서는 물권 메뉴판(=물권법정주의)이 있다는 점을 꼭 기억해 주시기 바랍니다. 물권법정주의 관련 대표 판례를 간단히 검토하고 이번 글을 마치겠습니다.
출처: 망고보드민법 물권법 규정에는 다른 사람 소유의 땅을 누구나 자유롭게 이용할 수 있도록 하는 내용의 물권은 없습니다. 뒤집어 보면 당연한 말 같기도 합니다. 내가 내 땅을 갖고 있는데, 남이 자유롭게 내 땅을 드나들 수 있도록 하는 것은 결국 소유권의 일부 포기와 다름없는 것이지요.
"소유권의 일부 포기" = "소유권의 일부 편집(수정)" → 물권 메뉴판에 없는 사항이므로 이러한 물권을 인정할 수 없고, 따라서 물권 메뉴판에 없는 사항이기 때문에 등기할 수도 없다는 결론에 이르게 됩니다. 이해가 어렵지는 않으시죠?
이번 글은 여기서 마치겠습니다.
물권법은 민법총칙과 상당히 다른 느낌으로 다가옵니다. 원래 그렇습니다. 민법총칙보다 훨씬 묵직하게 느껴집니다. 자잘한 개념이 많지는 않습니다만, 크고 묵직한 개념이기 때문에 꼭꼭 잘 씹어서 소화를 시켜주시기 부탁드립니다. 긴 글 읽어주시느라 고생 많으셨습니다. 짝짝짝!
아! 그리고 새해 복 많이 받으세요!!
2024년에도 조변과 함께 민법 공부 열심히 해 주시기를 진지하게 부탁 드립니다. 늘 감사 드립니다.
'나만 몰랐던 민법' 전체 보기 링크
https://brunch.co.kr/brunchbook/civil-law
