토론토에서 집 구하기

어떤 주거 형태의 집을 매매 또는 임대해야 할까요?

캐나다와 토론토의 주거 형태는 크게 3가지로 나눌 수 있습니다.

1. 콘도 (Condominium) 및 아파트

콘도는 한국의 아파트와 비슷한 개념으로 보통 390~1,100 스퀘어피트(11~31평)의 넓이에 방이 없는 원룸 형태로 불리는 스튜디오부터 방1+화장실1, 방2+ 화장실2, 또는 방3+ 화장실2의 기본적인 구조에 창과 문이 없는 공간인 den을 포함시키는 경우도 있습니다. 이곳에서 말하는 아파트는 대부분 1960~1980 년대에 지어진 건물들로 요즘 지은 콘도들보다 면적은 넓지만 노후하며 100% 임대를 목적으로 관리회사가 임대와 유지보수를 맡고 있습니다.

토론토 다운타운의 콘도 (출처: zolo.ca)

2. 타운하우스 (Town House)

한국의 연립주택의 개념으로 콘도와 마찬가지로 건설회사가 분양 판매하며 좁은 전면적으로 인한 공간 확보를 위해 3층으로 된 경우가 대부분입니다. 최근에는 대규모 단지가 아닌 소형 건설회사나 개인이 분양사업 목적으로 3~4 채의 오래된 주택을 구입해 철거 후 6~10세대의 타운하우스를 새로 건설해 분양 판매하는 경우가 많습니다. 관리는 콘도와 같이 전문 업체에 맡겨 매달 관리비를 지불하거나 세대별로 소유주가 직접 관리하는 Free Hold 형태가 있습니다. 일부 오래된 타운하우스는 아파트와 같이 임대로만 사용되는 경우도 있습니다.

신규 건축한 타운 하우스 모습 (출처: zolo.ca)

3. 주택 (House)

주택은 단층(벙걸로: Bungalow), 2층 또는 3층으로 되어 있으며 형태에 따라 단독주택(Detached House)과 한 건물에 두 세대로 되어 있는 반 단독주택 (Semi-Detached House)으로 나누어집니다.  주로 1층에는 부엌, 손님을 위한 리빙룸(Living Room), 욕조나 샤워부스가 없는 화장실인 파우더룸 (Powder Room)과 가족을 위한 공간인 패밀리룸 (Family Room)이 있으며 침실과 욕조나 샤워부스가 있는 화장실은 2층에 (요즘 새로 건축하는 주택은 세탁실을 2층에 만듭니다) 두고 있습니다. 대부분 베이스먼트 (Basement)라고 불리는 지하실이 있는데 별도의 침실, 홈바 (Home Bar) 또는 피트니스 공간으로 많이 사용합니다.

단독주택과 반 단독주택 (출처: zolo.ca)

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캐나다의 부동산 매매나 임대는 일반적으로 리얼터 (Realtor)라고 부르는 부동산 중개인을 통해서 거래하는 방식입니다. 집을 팔려고 하거나 임대를 놓을 사람이 자신의 리얼터를 지정하고 가격을 결정하면 리얼터는 공식 사이트에 사진과 함께 매매 또는 임대할 집에 대한 정보를 올리는 리스팅 작업을 하게 됩니다. 리스팅이 되면 캐나다 부동산 공식 사이트인 Realtor.com의 MLS (Multi Listing System)를 통해 MLS 번호를 받으며 비공식 사이트인 HouseSigma, Zolo, Zoocasa 등에서도 볼 수 있게 됩니다.

Realtor.ca (출처: realtor.ca)와 HouseSigma (출처: housesigma.com)

리스팅 된 집에 관심 있는 사람들은 그들이 지정한 리얼터를 통하거나 집을 팔거나 임대하는 쪽 리얼터에게 연락해 보통 24시간 전에 예약을 통해 직접 방문해서 집을 볼 수 있습니다. 사진과 직접 가서 보는 것은 면적, 공간, 집과 포함된 생활가전 용품의 상태 등 큰 차이가 있을 수 있기 때문에 반드시 방문해서 확인하는 것이 중요합니다.

방문한 집들 중 선택해 구매하기로 결정을 하면 사려는 금액과 대금 결제일 (closing date 라 불리며 보통 계약한 날짜로부터 60~90일 후)을 기재한 오퍼를 리얼터가 작성하여 계약금 수표와 함께 집을 파는 쪽 리얼터에게 보내게 됩니다. 혹시 모를 추가되는 다른 오퍼와의 경쟁이나 선택의 폭을 좁히기 위해 오퍼의 유효기간을 보통 24시간 정도 줍니다. 가격은 경쟁이 없을 것으로 생각되면 리스팅 된 가격보다 조금 낮게 제시하지만 경쟁 오퍼가 있을 것으로 예상되면 높게 내는 경우가 많습니다. 임대의 경우도 집이 결정되면 임대금액과 입주날짜를 정하고 2달치 임대금액 (1년 기간 임대의 첫 달과 마지막 달의 임대료)의 수표를 함께 집주인 쪽 리얼터에게 보냅니다.

매매의 경우 시장이 뜨거워져 사려는 사람이 많아 파는 쪽이 주도권을 쥐는 셀러스 마켓 (Seller's Market) 상황에는 오퍼 데이트 (Offer Date) 정해서 리스팅 합니다. 예를 들면 화요일이나 수요일에 리스팅을 하고 주말인 토요일과 일요일 이틀간 오후 2 ~ 4시까지 오픈하우스 (Open House: 관심 있는 사람들이 예약 없이 정해진 시간에 방문해서 집을 볼 수 있게 하는 행사)를 진행합니다. 그다음 주 화요일쯤 오퍼 날짜와 마감시간을 지정하면 그 집에 관심 있는 모든 사람들이 시간 안에 등록하고 금액과 조건을 제시하는 오퍼를 보내게 됩니다. 파는 쪽에서는 받은 모든 오퍼들의 금액과 조건을 비교하여 집을 살 사람을 최종 결정하게 되는데 일종의 비공개 입찰 방식입니다. 시장이 과열되어 많은 수의 오퍼가 들어오면 높은 금액을 제시한  4~5건을 추려 2차 심지어는 3차까지 경쟁시켜 금액을 끌어올리는 경우도 있습니다.

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나에게 좋아 보이는 물건은 다른 사람도 좋게 보이는 것이 세상의 이치이기에 괜찮은 집에 매매 오퍼 (또는 임대 오퍼)를 제출해도 다른 사람들이 오퍼를 내게 되면 경쟁을 하게 되고 최종적으로 선택되지 못하는 경우가 많습니다. 경쟁 후 최초 가격보다 많이 오른 최종 매매 가격이 공개되면 처음부터 비싸게 올려서 받으면 될 걸 왜 리스팅 가격을 낮춰 집을 살 사람들을 착각하게 만드냐고 불평을 하게 됩니다. 그러나 경쟁 분위기를 통해 가격을 올리는 것은 시장 경쟁에서 일반적인 방법이니 불평만 할 수는 없습니다. 그래서 이 경쟁 분위기에 휩쓸려 뚜껑(?)이 일단 열리면 이기고자 물불 가리지 않고 높은 가격으로 쓰고 나중에 제정신이 돌아오고 나서 후회한 사람들이 상당히 많습니다.

경쟁이 뜨거운 시기에 중국인 선호지역의  주택 매매 오퍼 경쟁에서 금액을 적지 않은 백지 오퍼가 들어왔는데 가격조건은 들어온 경쟁 오퍼들 중 가장 높은 금액보다 10,000불을 더하는 금액이었습니다. 돈 많은 중국인스러운 오퍼 조건이라고 밖에는 볼 수 없습니다. 시장 논리이지만 부동산 과열 시기에는 리스팅 된 집보다 사려는 사람이 많아 가격이 올라가 혹시 꼭짓점을 잡는 게 아닐까 하는 불안감이 생기고, 냉각 시기에는 더 내려가지 않을까, 지하실 밑에 또 지하가 있지 않을까 하는 우려로 기다리다 시기를 놓치는 경우를 많이 보았습니다.

한국에서 주식에 투자할 때에 무릎에서 사고 어깨에서 팔라던 증권사 선배의 조언을 많이 들었던 기억이 있었는데 부동산도 크게 다르지는 않은 것 같습니다. 아무래도 시장이 좋을 때는 팔려는 집들도 많지만 좋은 집들도 함께 많이 나오는 것 같습니다. 가격을 잘 받을 수 있는 시기에 팔 집을 리스팅하고 경쟁을 붙여 오른 가격으로 팔기를 바라는 것은 누구에게나 같은 마음이 아닐까요. 그렇게 제 경험으로는 팔거나 사는 시점도 모두 무시할 수 없었던 것 같습니다.

중개수수료는 부동산 중개회사에 따라 약간 다르지만 일반적으로 최종 매매 가격의 4.5~5%입니다.(임대의 경우는 한 달 치 임대료를 수수료로 지불합니다) 이 금액은 집을 팔거나 임대를 놓는 쪽에서 지불하지만 리스팅 금액을 결정할 때 어느 정도 그 비용을 포함시키기 때문에 결과적으로는 사는 사람의 주머니에서 나오는 것으로 볼 수 있습니다.

거래 시 사는 쪽에서도 지정한 리얼터가 있기 때문에 매매가 결정되고 파이널 클로징 이후 양측의 변호사를 통한 공증과 부동산 등기가 끝나게 되면 양쪽 중개인들이 이 수수료를 계약에 따라 나누게 됩니다. 매우 드문 경우지만 한 리얼터가 파는 쪽과 사는 쪽 모두에게 지정받아 계약한 상태이거나 파는 쪽 리얼터가 집을 살 고객을 직접 데리고 와서 거래를 성사시키는 경우의 수수료 전체를 받게 되는데 이런 경우를 Double End라고 합니다.