서울에서 내 집을 마련하고 싶은 분에게

〈월급쟁이 부자들〉써니써늬 튜터 칼럼 필사

종종 들어가서 보는 월급쟁이 부자들 카페. 써니써늬 님이 서울에서 집을 사고플 때 기억하면 좋을 3가지를 칼럼으로 남겨 주셨다. 두고두고 기억하고 싶은 내용이라서 간단히 정리해 두려 한다. 서울에서 내 집 마련을 하고 싶은 사람이 많을 텐데, 그런 사람들을 위한 서울 진입 타이밍을 잡는 방법. 물론 타이밍 재지 말고 장기 우상향을 믿고 여력이 될 때 내 집 마련을 하는 것이 최선이겠지만, 다만 몇천만 원, 심하게는 몇 억이라도 저렴하게 매수할 수 있다면 좋을 것이다. 그만큼 안전마진을 확보하는 거니까.

하나, 신문 기사와 부동산 정책을 확인한다.

부동산 가격이 하락해서 저평가 구간에 들어서면 온갖 부정적인 기사가 쏟아져 나온다. 실거주라면 이럴 때 바닥 잡을 생각을 하기보다는 매수하는 게 맞다. 가격이 보합이나 하락이 지속되어서 부정적인 기사가 나올 때를 기회로 보자. 또 한 가지 봐야 할 것은 부동산 정책이다. 정부 정책이란 가격이 올라가면 규제하고, 가격이 보합하거나 하락하면 완화 및 부양책을 내놓는다. 그래서 정부가 부동산 부양책을 쓴다면 부동산 가격이 오랫동안 하락하거나 보합해서 저렴해졌다는 것을 의미한다. 고로 내가 집을 사려는 시점에 신문 기사를 봤는데 부정적인 이야기로 가득하고 정부도 부동산 부양책을 쓰고 있다면 집을 살 시기가 됐다고 생각해야 한다. 그렇다면 지금은 어떨까?

요즘 하락론도 다시 고개를 들고 있긴 하지만 여러 모로 생각해 봐도 부동산 시장이 암담해 보이진 않는다. 그리고 정부 역시 부양책보다는 강력한 규제를 계속하고 있다. 즉 서울이 저평가 구간이라고는 볼 수 없다는 말씀. 한편으로는 정부가 부양책을 쓸 때까지 기다리려면 너무 기다려야 하는 것 아닌가 싶기도 하다.

둘, 단지별 전세가율을 조사한다.

전세가율은 하락장이 지속될수록 점점 높아지고 상승장이 지속될수록 낮아지는 모습을 보인다. 하락장에서는 사람들이 집을 사지 않고 전세로 거주하려는 성향이 강해서 전세가율이 올라갈 수밖에 없는 것이다. 또 전세가율은 입지가 좋은 단지일수록 상대적으로 낮고 입지가 나쁜 단지일수록 높아지는 성향을 보인다.

그러니 내가 사고 싶은 단지의 최고와 최저 전세가율을 미리 확인해 두자. 전세가율은 호갱노노에서 단지별로 찍어서 보는 게 편하더라. 그런 뒤에 현재 전세가율을 역대 최고 전세가율과 최저 전세가율과 비교해 고평가인지 저평가인지를 판단한다. 최고 전세가율에 근접했다면 저평가라는 뜻이고, 최저 전세가율에 근접했다면 저평가라는 뜻이리라. 나라면 역대 최고 전세가율에서 -10% 수준만 되어도 매수할 듯하다.

셋, 상위구부터 하위구까지 차근차근 살펴본다.

2022년 1월 기준 서울 25개구 평단가 (by 써니써늬)

서울의 평단가에는 입지와 선호도가 반영되어 있다. 그리고 가격이 하락이나 보합에서 상승으로 전환할 때 전부 동시에 오르는 것이 아니라 거의 이 순서대로 오른다고. 구 내에서도 상승하는 데 시차가 존재한다. 주식 투자보다 부동산 투자가 쉽다고 말하는 사람들이 있는데, 부동산이라는 자산 특성상 입지는 변하기가 힘들어서 이렇게 서열이 명확하기 때문이 아닐까 싶다.

서울은 키 맞추기를 하는 시장이기 때문에 상위구에서 입지가 좋은 단지부터 상승하기 시작해서 그리 많이 오르지 않았다면 상위구를 중점적으로 보고, 상위구가 이미 많이 올랐다면 그 하위구를 차례대로 살펴보면 된다. 경기도 핵심지도 같은 기준으로 판단할 수 있는 것인지 궁금하네. 아무튼 써니써늬 님, 좋은 칼럼 감사드립니다!