상상한 대로 이루어진다

매수부터 매도까지

대출이 안된다네요... 그분이 너무 성급했다고 죄송하다고 합니다.

때는 11월 중순.

4대 보험이 안 되는 직장인이었던 예비 매수자는 대출이 되지 않아 계약을 취소했다. 그래서 약속대로 선금 2백만 원은 돌려주었다.

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300만 원이 준 시간

부동산 매도는 처음인 나.

매수만 해 본 나는 매도가 쉽지 않다는 것을 처음 실감했다. 하지만 집을 수리한 지 2개월도 채 되지 않았다. 최대 4개월은 생각했으니 마음을 느긋하게 먹기로 했다. 게다가 운 좋게도 3백만 원의 선금을 포기한 다른 계약자 덕분에 대출이자와 관리비 부담에선 여유를 가질 수 있었다.

집을 내놓은 당근에선 조회수 6천이 넘어가고 있었고 전월세 할 수 없냐는 문의는 계속 들어왔다. 당장의 대출상환과 빠른 결과에 쫓기고 있었다면 전월세의 유혹을 이겨내기 힘들었을 것이다. 하지만 전월세를 계약하고 집을 내놓으면 최소 2~4년은 내가 팔 수 있는 대상이 투자자로만 한정되어 수요 범위가 좁아진다. 그리고 그동안 전세입자 집을 관리해야 할 부담까지 지게 된다. 그래서 버텼다. 원했던 복등기는 하지 못했지만 투자 전 수익률 계산 시 대출 이자도 4개월까지 생각했으니 아직 여유는 있었다.

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그로부터 3주의 시간이 흘러...

드디어 그녀가 나타났다!

입사한 지 얼마 되지 않은 신입 직원이었고 대기업에 들어가 대출의 여력도 충분했다. 집을 본 목요일, 계약하겠다는 답을 듣고 나흘째 되던 월요일, 잔금까지 모두 치르고 집을 매도했다.

매수부터 매도까지의 과정

8월 18일 단타 매수 결정

8월 23일 계약서 작성

9월 2일~ 9월 30일 최종보수까지 수리 완료

9월 27일 잔금 및 등기

9월 28일 입주청소

9월 29일 당근 매물 등록 & 부동산중개소 매물 등록 요청

11월 3일 1차 계약 선금 300만 원(주차장 문제로 매수 포기)

11월 16일 2차 계약 선금 200만 원(대출불가로 매수 포기, 선금 반환)

12월 12일 최종 매수자 선금

12월 13일 계약

12월 16일 매도 및 등기 완료

 

매수 결정부터 최종 매도까지 거의 4개월, 등기일로부터는 3개월이 되지 않았다. 매도가는 재밌게도 매수자가 포기한 선금까지 포함하여 원했던 금액은 되었다. 중간에 계약이 무산되어 좋지 않아 보이던 결과가 나의 최종 목표금액을 채워주기 위한 과정이었을지도 모른다.

매수자는 내가 상상했던 모습 그대로다. 사회 초년생에 통근버스가 집 근처로 왔고, 차가 없어서 주차를 걱정할 필요도 없었다. 그녀는 바로 입주를 원했다. 계약에서 잔금일까지 빠르게 끝나길 원했던 나의 바람과도 일치했다.

상상한 대로 이루어졌다!

잘한 점(매도에 유리했던 점)

저렴하게 매수한 것

사업체가 많은 곳 1인 직장인 겨냥

소형평수가 1천 이상 대단지

전세 유혹에도 참고 견딘 것

부동산소장님들에게 2배 수수료를 제안한 점

아쉬웠던 점(매도에 불리했던 점)  

주차가 어려웠던 점

약간의 경사와 인근 아파트 대비 저가치

내가 얻은 배움

시세 대비 저렴하게 매수하는 것의 중요성 실감

집 인테리어 공부 & 경험

대출력

판매 마케팅 실전(당근-조회수 6514, 채팅 13건 문의, 좋아요92/ 부동산소장님 활용)

생생하게 상상하는 힘 

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실거주집, 갭투자, 단타매매 3번의 부동산 거래에서 얻은 가장 중요한 교훈은 시세보다 얼마나 저렴하게 매수하느냐였다. 생활권이 좋아도 시세보다 비싸게 샀다면 부동산 상승장에서도 수익을 내기 어렵다. 실거주집, 갭투자 물건 모두 부동산 상승장에서 비싸게 매수했기 때문에 현재 팔아도 수익이 거의 없다. 갭투자 건은 오히려 손해다. 대출 없이 갭투자했기에 손실이 실감 나지 않지만 현재로선 명백히 금전적 손해를 준 물건이다.

당시 부동산 관련 책 저자로 방송강연도 하셨던 분으로부터 강의를 듣고 컨설팅받으며 투자한 물건이었지만 성과는 없다. 그때 투자 전략은 '내리지 않는 집을 사는 법', '발품 대신 손품 팔아 매수'였다. 되돌아보면 일부는 맞고 일부는 틀렸다.

'가격이 내리지 않는다'는 것은 내가 결정할 수 있는 문제가 아니다. 대장아파트도 부동산 하락장에선 내려간다. 미래에 대해 내가 알 수 있는 것은 그 지역의 3년간 공급물량밖에 없다. (그마저도 재개발, 재건축 인허가에 따라 달라질 수 있다) 그러니 매수 시에 내가 할 수 있는, '하락장 또는 상승장 초기에 좋은 집을 최대한 싸게 사는 것'에 집중하는 것이 자산을 늘리는 데 있어 중요하다.  

앞으로의 방향

올해 자가 이사를 위해 당분간 단타매매는 하지 않으려고 한다. 실거주 집을 이사하려고 2022년에 개인 명의로 갭투자한 집을 먼저 내놓았다. 이사하기 전까지는 부동산이 아닌 다른 수익화를 위한 일을 할 예정이다. 이사 후엔 자금과 시장 상황이 된다면 1년에 1번 정도는 단타매매도 나쁘지 않은 것 같다.

갭투자 물건을 매도하기로 결정한 이유는?

갱신한 올전세 기한이 끝나면 전월세로 돌리려고 했으나 앞으로도 크게 오를 가망은 없다는 것과 오히려 실거주 집 비과세 혜택을 받을 수 없게 한다는 점에서 팔기로 결정했다. 월세수익보다 오히려 더 좋은 집을 싸게 사서 비싸게 팔아 비과세 혜택을 남기는 것이 훨씬 더 큰 이익이 될 것이다. 물론 그러기 위해선 다음 실거주는 좋은 집을 얼마나 싸게 사느냐에 달려있겠지만 말이다.

이제부터는 어떤 상상으로 또 다른 삶을 살아갈까? 
매일이 기대가 된다.