한남뉴타운 매수 실패는 신의 한수일까?

그때 잠실 리센츠를 샀더라면

23년 말, 서울 아파트를 매수해야겠다는 생각을 했습니다. 그런 생각이 들었던 것은 여타 다른 사람들과 다르지 않습니다. 아무리 봐도 서울에 똘똘한 한채를 가지고 있는 것이 세금이나 수익 측면에서 유리해 보였기 때문입니다. 다행히 그동안 부동산투자를 안했던 것은 아닙니다. 

지난 부동산 시장에서 나름 열심히 한다고 했는데 초기에 가지고 있는 돈이 많지 않아 그리고, 경험이 부족했던 탓에 경기도 신도시에만 여러 채 분산투자를 했었습니다. 2019년은 개집도 오르던 시절이라 부동산투자를 했던 것 자체만으로도 생각보다 많은 돈을 벌 수 있었습니다. 

2016년 잠실 리센츠 34평 : 매매가 10.5억 전세가 8.3억으로 매전갭 2.2억

2025년 잠실 리센츠 34평 : 매매가 28억 전세가 10.8억으로 매전갭 17.2억

하지만, 돌이켜 그때로 돌아가 돈을 한곳에 몰았으면 어땠을까 계산해 봤습니다. 우여곡절이 있었겠지만 지금보다는 나을 것 같더라구요. 제가 부동산에 관심을 두기 시작한 것은 2015년부터인데 이 때 가지고 있었던 돈을 모두 잠실 리센츠에 갭투자를 했다면?

물론, 잠실 리센츠에 갭투자했다면 저희는 월세 혹은 전세(전세자금대출 활용)를 살았어야 했지만 과거에도 저희는 그렇게 월세를 살면서 투자를 했었기 때문에 거부감은 없습니다. 그리고 맞벌이하면서 돈도 모았으니까요. 

만약 그랬다면 현재의 집을 포함해서 잠실 리센츠까지 있어서 더 풍요롭지 않았을까 생각이 들더라구요. 그래서 서울 똘똘이를 사고자 공부를 했는데요. 적은 돈으로 서울 똘똘이를 매수할 수 있는 방법이 있더라구요. 

바로 재개발입니다. 

한남3구역을 통해 본 재개발 절차 속 도깨비방망이

아무리 생각해도 지금 동원할 수 있는 자금으로 서울의 똘똘이를 사는 것은 무리가 있어보였습니다. 그런데, 서울 상급지 재개발에는 아주 요술같은 지렛대가 있습니다. 바로 이주자대출입니다. 

한남뉴타운 3구역은 현재 이주를 마치고 철거에 들어갔습니다. 한남뉴타운 3구역은 23년 6월 관리처분인가가 났는데요. 투기과열지구이기 때문에 관리처분인가가 나면 특별한 경우를 제외하면 전매를 금지됩니다. 즉, 팔 사람들은 관처전에 대부분 매도하는 것죠. 그래서 투기과열지구 내 관리처분인가를 앞둔 재개발 구역은 거래가 활발합니다. 

여기에 한남뉴타운은 건설사 보증 이주비대출이 감정가의 100%가 나옵니다. 이러한 사정을 잘 아는 매도인은 집주인근저당을 설명하고 돈을 빌려주는 것이죠. 무슨말이냐고요?

예를들어, 감정가 10억인 한뉴3구역의 매물을 매매가 18억에 매도합니다. 그런데 전세 2억이 들어있다면 18억-2억 = 16억이 필요합니다. 하지만, 건설사보증으로 이주비대출이 감정가의 100%가 나오니 이 물건의 관리처분인가 후 2~3개월만 지나면 이주비대출을 감정가 그대로 10억 받을 수 있는 거죠. 

그래서 매도인은 받아야할 16억 중 일부를 빌려준 셈 치고, 매수인이 몇개월 후 이주비 대출을 받아 갚는 조건으로 매도합니다. 당연히 근저당설정도 하고 이자도 받습니다. (보통 연4%) 

그렇게 되면 매수인은 16억이 없어도 한뉴3구역을 살 수 있는 것입니다. 이때 근저당 8억까지도 있었다고 하니 8억만 있으면 한뉴3을 매수할 수 있었던 것이죠. 

그런데 24년에 한뉴3구역과 비슷한 조건의 재개발 구역이 있었습니다. 바로 한남뉴타운2구역이죠. 여기는 조건이 더 좋습니다. 건설사 보증으로 감정가의 150%까지 대출이 가능했으니까요. 그래서 24년 초반 열심히 한남뉴타운 2구역을 임장다녔고 몇개 골라둔 것이 있었습니다. 

그렇지만 결과적으로 매수하지 않았습니다. 않았다기 보다 못했던 것이죠. 

한남2구역 매수의사를 철회한 건 신의 한 수 일까, 철천지한이 될까?

일단 24년 봄에 봤던 가격에서 너무 올랐습니다. 24년 봄만 하더라도 한남뉴타운 2구역 34평을 총매가 27억정도면 살 수 있었는데요. 24년 여름에는 30억이 되고 지금은 훨씬 더 높아졌습니다. 거의 7~8억이 1년만에 올랐습니다. 여기서 이자비용까지 감안한다면 훨씬 더 올라야 하는데 더 오를까 싶었습니다. 

그리고, 한가지 더 맘에 걸리는 것은 계속 서울이 오르기만 할까에 대한 의구심이었습니다. 내가 경험한 것만 해도 2015년부터 계속 오르기만 했는데, 쉬어가는 타이밍이 있지 않을까 하는 것이었죠. 물론 21년 9월 정점을 찍고 20~30% 정도 떨어진 적도 있었지만, 그리고 나서 2년안에 전고점을 회복하는게 저는 조금 이상해 보였습니다. 

저는 부동산에 사이클이 있다는 생각에 강하게 동의하고 그런 의견을 가진 분들과 정보를 공유하고 있는데요. 제가 속한 부동산모임에서는 당분간 오르기 힘들지 않겠냐는 의견이 더 많습니다. 물론, 상급지가 확 떨어지지는 않겠지만, 횡보상태라면 차라리 돈을 더 모으고 나중에 사는게 낫지 않겠나 라는 생각이 들었기 때문이죠. 

오세훈 서울 시장이 올린 공 때문에 잠시 갸우뚱했지만, 오늘 다시 정부의 강력한 의지를 본 것 같아 제 생각이 아직은 맞는 것 같은데,  앞으로 어덯게 될까요?

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