특약사항에는 뭘 넣으면 좋을까?

부동산 매매 계약을 할 때는 특약사항이 정말 중요하다. 특약이란 표준계약서나 법률로 해결되기 어려운 조건들을 당사자들 간의 협의 사항으로 기재하는 것이다. 일반 계약서만으로는 모든 경우의 수를 다 포함할 수 없다보니 각자의 상황에 맞는 특약사항을 기재하는 것이 중요하다. 부동산 매매 계약 시 대표적인 특약사항들에 대해 알아보자.

1.근저당 말소

매수하고자 하는 부동산에 근저당권이 설정되어 있다면 '기설정된 근저당은 잔금일까지 말소한다.'라는 특약사항을 넣어줘야 한다. 또한 추가 근저당 설정을 방지하기 위해 '계약일 현재 확인된 등기부등본 내용과 변동사항이 있을 시 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 매도인은 위약금으로 계약금을 배액배상한다.'라는 특약사항을 넣는 것도 좋다. 이러한 특약사항은 근저당이 설정되어 있지 않은 경우에도 추가적인 권리관계 필요하다.

2. 계약 해제 및 불이행 관련

부동산 상승기에는 하루가 멀다하고 가격이 오르기 때문에 매도인이 일방적으로 계약을 파기하고자 할 수 있다. 반대로 지금같은 침체기에는 매수인이 마음이 바뀌어 계약을 파기하고자 할 수도 있다. 이런 경우를 대비하여 계약 해제 및 불이행에 대해 특약문구를 기재하는 것이 좋다.

'일방의 게약 해제 또는 불이행 시 매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금의 배액을 배상한다.'

이 부분은 민법에도 명시된 내용이긴 하지마 특약으로 한 번 더 짚어주는 것도 좋다. 특히 계약 불이행이 걱정된다면 잔금일로부터 며칠이 지나서까지 잔금을 치르지 않고 계약을 불이행할 경우 계약 해지가 가능하다는 문구를 넣어주는 것도 좋다.

3. 현시설물 상태의 계약

이 부분은 특히 구축 매매 시 필요한 부분이다. 민법에 따르면 누수, 결로 등 중대하자가 발생할 경우 계약 체결 6개월 내라면 매도인이 매수인에게 손해배상을 해야한다고 되어있다. 하지만 민법 580조에 의하면 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인해 알지 못한 때에는 매도인이 책임을 지지 않는다.

구축아파트는 매도인의 잘못이 아닌 노후화로 인해서 누수 같은 중대하자가 발생할 수 있다. '현 시설물 상태의 계약이다.'라는 특약 문구를 넣는다면 매도자는 하자담보책임을 배제할 수 있다. 실제로 우리 집 역시 매도한 구축에서 누수 문제가 발생해 잔금 후 2달이 지나 매수인에게 연락이 왔었다. 하지만 특약사항에 '현시설물 상태의 계약'임을 명시하였고 우리가 사는 동안에는 누수 문제가 없었기에 하자담보책임을 면할 수 있었다.

4. 기타

나머지 특수한 사항들에 대해서도 이야기해보려 한다. 만약 매수인이 실거주를 하지 않고 전세입자를 구해서 갭으로 사려고 하는 경우라면 '계약 체결 후 매도인은 임차인을 구하기 위해 적극 협조한다'와 같은 특약사항 기재가 필요하다. 혹은 현재 임창니이 거주하고 있고 잔금 전에 임차인이 나가기로 되어있다면 '매도인이 잔금 지급일까지 임차인을 책임지고 명도한다'라는 특약도 필요하다.

그 외에 붙박이장, 인덕션, 식세기 등 빌트인 가전 가구에 대해 매도인과 매수인 간 협의로 양도하기로 한 것이 있다면 이 부분도 특약에 기재해주는 것이 좋다. 무상인지 유상인지, 유상이라면 얼마에 양도하는지, 양도하는 대상은 무엇인지 구체적으로 적는 것이 추후 분쟁을 피할 수 있는 방법이다.