계약 취소하고 싶은데 될까요?

간혹 실거래가를 보다 보면 '취소' 거래가 있다. 계약을 했지만 실제 잔금까지 이어지지 않고 중간에 취소한 물건들이다. 지난 회차에서 살짝 언급했는데 계약 취소는 마음대로 될 수도 있고 되지 않을 수도 있다.

매매 계약을 체결하면 계약 의사를 밝힌 시점에 이 물건을 사겠다는 예약 느낌으로 가계약금을 송금한다. 그 이후 계약서를 작성하고 통상 매매금액의 10%를 계약금으로 납부하게 된다. 이렇게 가계약금 혹은 계약금까지만 송금한 경우에는 단순 변심으로 인한 계약 취소가 가능하다. 다만 계약 취소에 대한 책임이 뒤따른다. 

민법 565조에 따르면 매수인은 계약금을 포기, 매도인은 배액 배상을 하여 계약을 해지할 수 있다. 만약 매수인이 계약 취소를 희망하는 경우라면 이미 낸 계약금은 돌려받지 못한다. 매도인이 계약 취소를 희망하는 경우에는 받은 계약금의 2배를 매수인에게 돌려줘야 한다. 

가계약금은 돌려받을 수 있나?

대법원 판례에 따르면 가계약금만 낸 경우 정식 계약서를 작성한 것은 아니지만 상호 간의 의사 합치가 있었으므로 정식 계약서가 작성되지 않았더라도 계약이 성립되었다고 본다.

보통 가계약금을 송금하기 전에는 매수인과 매도인이 합의하여 공인중개사가 매매금액, 계약일 등 전반적인 계약 사항을 담은 문자를 보낸다. 이때 보통 계약서 작성 전 해지 시 매도인은 입금액의 배액을 배상하고 매수인은 입금액을 포기한다는 문구를 추가하는 경우가 많다. 이렇게 명시가 되어있다면 가계약금만 낸 경우에도 동일한 절차로 계약 해지가 가능하다.

중도금을 납부한 경우에는?

문제는 중도금을 납부한 경우이다. 중도금은 계약금과 잔금 사이에 일부 치르는 돈이다. 중도금을 납부하면 민법 565조의 '이행 착수'에 해당하는 것으로 본다. 따라서 이 경우에는 매수인이 이미 낸 돈을 포기하더라도, 매도인이 이미 받은 돈의 2배를 돌려준다 하더라도 일방적으로 마음대로 계약을 해지할 수는 없다.

다만 민법 제109조에 따라 법률 행위, 즉 계약의 중요 부분에 착오가 있는 경우에는 취소가 가능하다. 다만 이 때 중대한 과실 또는 하자의 책임이 있는 자는 일방 취소가 불가능하다. 또한 당사자 간의 합의가 있거나 계약서 상에 계약해지에 관한 특약이 있는 경우에는 예외적으로 계약 해지가 가능하다.

계약이란 법률 행위로 쉽게 보아서는 안 된다. 특히 가계약도 정식 계약서를 작성하지 않았더라도 계약으로 보기 때문에 신중해야 한다.