자금조달계획서 어떻게 작성할까?
주택법 시행규칙에 따라 아래의 경우에는 자금조달계획서를 작성해야 한다.
투기과열지구 또는 조정대상지역 소재 주택 취득
비규제지역 소재 6억원 초과 주택 취득
규제지역 소재의 주택을 취득할 때는 자금조달계획서뿐만 아니라 증빙서류까지 필수로 첨부해야한다. 비규제지역 소재의 6억원 초과 주택을 취득할 때는 증빙서류는 필요없지만 자금조달계획서는 작성해서 실거래 신고를 할 때 함께 제출해야 한다.
자금조달계획서 양식
위 양식은 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행규칙 별제 제1호의 3'에 첨부된 주택취득자금 조달 및 입주계획서 양식이다. 양식을 보면 알 수 있듯 금융기관 예금액, 주식 채권 매각대금, 증여/상속, 그 외 현금 등 아주 상세하게 어떠한 방식으로 주택 구입 자금을 마련할 것인지 기재하도록 되어 있다.
조달계획 중 자기자금에서 만약 '증여·상속'이 있는 경우 증여/상속 신고도 필수이다. 만약 실질적으로는 증여인데 증여세를 피하기 위해 '차입금'으로 기재하는 경우 차증 작성 및 실제 이자 납부 여부에 대한 조사가 있을 수도 있다. 법으로 정해진 이자 4.6%보다 낮은 이자를 지급하거나 무이자로 빌리는 경우 증여로 판단하고 증여세를 부과할 수도 있으니 이 부분은 조심하는 것이 좋다.
자금조달계획서 작성 팁
물론 자금조달계획서를 작성할 때와 실제 잔금을 치를 때 계획이 달라질 수는 있다. 다만 이 모든 것이 증빙 가능하다면 문제될 것은 없으며 아래 주의사항들만 조심하면 된다. 특히 연령이 어리거나 고가 주택을 취득하는 경우 국세청의 주요 타깃이 되어 자금출처 소명 대상이 될 수도 있으니 주의하는 것이 좋다.
1. 현금은 적게
⑤'현금 등 그 밖의 자금'은 예금이나 적금, 주식 매각 대금 등 금융거래로 증명되지 않는 현금이다. 만약 현금에 너무 많은 액수를 적는 경우 실제로는 증여를 받았는데 증여 신고를 안 한 것은 아닌지 의심스러워 자금 출처에 대한 소명이 있을 수도 있다. 따라서 현금은 웬만하면 적지 않는 것이 좋으며 적더라도 적은 금액만 적는 것이 좋다.
2. 대출금은 크게
현금보다는 대출 금액을 크게 적는 것이 좋다. 물론 보유하고 있는 현금성 자산이 많고 실제로 증빙도 가능하다면 크게 문제될 것은 없지만 그렇지 않은 경우에는 대출 금액을 크게 적는 것도 좋다. 대출금액은 금융기관을 통해 증빙이 가능하다. 다만 현행 DSR, LTV 규제를 넘는 금액을 적어서는 안 된다.
또한 과도한 전세금으로 충당하는 것으로 자금조달계획서를 작성하는 것도 피해야 한다. 만약 전세 시세가 5억원인데 보증금 8억원에 전세를 끼고 매수한다고 기재하는 경우 역시나 소명 요청이 올 수 있다.
3. 공동명의
공동명의로 취득하는 경우 명의자 수만큼 제출해야 한다. 또한 실거래 신고 시 신고하는 명의 비율과 동일하게 작성해야 한다. 예를 들어 부부가 7:3 비율로 공동명의를 한다면 한 명은 자금의 70%를 기재하고 나머지 한 명은 30%를 기재해서 제출하면 된다.
주의할 것은 실제 등기를 칠 때도 자금조달계획서 상 명의 비율과 동일하게 해야 한다. 지금 집은 남편과 내가 6:4의 비중으로 명의를 갖고 있다. 자금조달계획서도 6:4로 기재해서 제출했는데 공인중개사가 5:5로 실거래 신고를 잘못했다. 다행히 중개사의 실수여서 조금의 해프닝은 있었지만 당일날 등기를 치는 것은 문제가 없었다. 하지만 만약 자금조달계획서를 잘못 기재했다면 조달계획서부터 다시 작성해야 해서 잔금 당일 등기를 치지 못하는 불상사가 발생할 뻔 했다. 공동명의로 취득하는 경우 이 부분은 정말 주의해야 한다.
현재 규제지역은 강남3구와 용산 4개 지역이긴 하지만 웬만한 서울, 수도권 집값이 6억원을 초과하는 곳들이 많다보니 자금조달계획서를 제출해야 하는 대상도 많다. 설령 비규제지역의 6억 이하 주택을 취득해서 계획서 제출이 필요 없다고 하더라도 매매 전에 자금 계획을 제대로 세워야 잔금을 무사히 치를 수 있으니 시뮬레이션은 한 번 해보는 것이 좋겠다.
