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Apr 06. 2024
시골땅! 이 정도는 알고 있어야!
"혹시 땅 있으세요? 그럼 이 건 미리 챙겨보세요!"
시골에 땅이 있다면 따져볼 내용이 많지만, 기본적으로 알고 있어야 하는 것들, 미리 알아두면 좋을 내용 몇 가지를 소개한다. 소유하고 관리할 때는 물론 땅을 구입하고 개발할 때도 필요하다.
* 경계
지적도와 모양이 다르면 측량해 바로 잡아야
내 땅의 경계는 정확히 알아야 한다. 알고 있다 해도 실제 측량해 보면 차이 나는 경우도 많다.
지적도(지목이 임야인 경우 임야도)의 땅 모양과 실제 사용하고 있는 모양이 같다면 큰 문제없지만, 다른 모양을 하고 있다면 경계에 문제가 생긴 것이다.
다른 이가 무단 사용하고 있거나 유실됐을 수도 있다. 방치하다 나중에 사용하려면 힘들어질 수도 있다.
국토정보공사에 의뢰해 측량해 보면 확실하다. 당연히 비용이 든다.
* 지목
밭으로 쓰고 있지만 실제는 '대지', 논으로 쓰고 있지만 지목은 '전'
땅들은 필지마다 각자의 지목을 갖고 있다. 지목은 땅의 쓰임, 즉 용도인데 종류는 모두 28가지다. 땅은 지목대로 사용해야 하고 쓰이고 있어야 한다.
하지만 땅은 지목대로 쓰이지 않는 경우도 많다. 지목은 ‘대’인데 밭으로 사용하는 경우도 있다. ‘전’인데 벼농사를 짓는 경우도 있고 ‘답’인데 밭농사를 짓기도 한다. 지목은 ‘임야’인데 밭으로 사용되는 경우도 많다. 사용에는 큰 문제없지만, 집 짓기를 하는 등 개발할 때는 지목에 따라 허가 방법이 달라진다.
* 건물
집이 있어 대지인 줄 알았는데 실제는 '임'! "어떡하지?"
시골 땅에 건물이 있다면 어떤 것인지, 정상적인 건물인지 무허가 인지 등에 대해 잘 알아야 한다. 집이 있다면 해당 토지는 당연히 대지고 건물에는 건축물대장이 있을 거다.
하지만 주택으로 알고 있는데 실제는 주택이 아닌 창고나 축사 등을 개조해 주택으로 사용하는 경우도 있다. 또 건축물대장이 있는 건물인데 부지는 대지가 아닌 농지나 임야인 경우도 많다.
도로에 문제가 없고 용도지역이 맞는다면, 대지로 전용할 수 있지만 비용이 든다. 물론 불가능한 토지일 수도 있다.
* 타인 사용
다른 사람 묘지가 있으면 20년 이상 됐는지 확인!
내 땅을 다른 사람이 사용하고 있다면 확인해 둬야 한다. 지속적으로 무단 사용하고 있다면 나중에 문제가 될 수 있다. 사용을 제재할 뜻이나 임대료를 받을 의사가 없어도 임대계약서는 써 두는 게 좋다.
내 땅에 묘지가 있다면 ‘분묘기지권’에 해당하는지 여부를 따져야 한다.
분묘기지권이란 ‘토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온공연하게 분묘를 점유한 경우’에 갖는 권리다. 강제 이장을 할 수 없다.
무연고 묘지인 경우 공고 후 없앨 수 있다. 최근에 생긴 묘지라면 이장을 요구할 수 있다.
* 도로
도로 없으면 아무짝에도 쓸 수 없는 땅! 도로 만드는 방법은?
도로는 아무리 강조해도 모자란다. 내 땅에 제대로 된 도로가 있는지 없는지를 알고 있어야 한다. 없다면 만들어 놓아야 한다. 필요할 때 급히 할 수 있는 일이 아니다. 호시탐탐 신경 쓰고 미리미리 작전을 짜야한다.
도로가 없으면 사용은 물론 개발을 위한 인허가를 받을 수 없다. 도로는 공부상에 표시가 돼 있어야 하고 현황에도 그대로 살아 있어야 한다. 공용이거나 내 소유라야 한다.
지적상에는 도로 표시가 있는데 현황에는 없을 수 있다. 반대로 지적상에는 없는데 현황에 있기도 하다.
지적상 도로가 현황에 없을 때는 하천 등으로 유실된 경우, 이웃이 무단점유 해 다른 용도로 사용 경우가 많다. 도로로 복구할 수 있는지 살펴야 한다.
지적에 없는 도로가 현황에는 있거나, 개인 소유로 돼 있는 도로라면 해당 기관과 협의해야 한다. 현황도로나 다른 사람 소유의 도로로 허가를 받을 수 있지만 쉽지는 않다. 허가를 받았다 해도 사용하면서 지주와 지속적인 분쟁이 생길 수도 있다.
없는 도로를 만드는 방법은 도로에 해당하는 토지를 사거나 토지주로부터 ‘토지사용승낙서’를 받아 도로를 만드는 방법이 있다. 만약 도로가 있기는 한데 다른 사람 소유일 경우에는 ‘도로사용승낙서’를 받아 이용해야 한다. 통행을 위해 도로가 필요한 경우에는 ‘주위토지통행권’을 주장할 수 있다.
하나씩 설명해 보겠다.
도로가 없다면 만들어야 한다. 내 땅으로 도로를 만들겠다면 해당 부분 토지를 도로로 개설하는 허가를 받으면 된다. 물론 땅이 있다고 다 되는 게 아니다.
문제는 도로를 내고 싶은 토지가 내 소유가 아닌 경우다. 이 때는 토지를 매입해 도로를 만들 수 있다. 하지만 토지주가 토지를 팔지 않거나 턱없는 가격을 요구한다. 그래서 어렵다.
도로에 해당하는 땅주인으로부터 땅을 빌려 도로를 만들 수도 있다. 쌍방이 합의해 계약하고 ‘토지사용승낙서’를 작성해 인감도장 날인 및 인감증명서를 첨부하면 된다. 계약서에는 당연히 누구의 토지를 누가 사용하는지, 주소는 어디인지, 면적은 얼마나 되는지, 언제까지인지 등의 내용이 들어갈 텐데 중요한 것은 ‘도로’로 사용한다는 목적을 기재해야 한다. 토지주는 당연히 무료로 승낙을 하지 않을 것이고 무엇인가 대가를 지불해야 한다.
토지를 매입하거나 다른 사람의 토지를 이용하는 사용승낙서를 받았다 하여 도로가 되는 것은 아니다. 도로로 허가를 받아야 한다. 하천이나 구거(도랑) 등이 있을 때는 하천점용허가, 구거점용허가 등을 받아야 한다.
도로가 있는데 소유가 개인인 경우도 있다. 지목이 ‘도로’로 돼 있다면 주인이라도 통행을 막을 수 없다. 하지만 인허가를 위해서는 도로 주인의 ‘도로사용승낙서’를 받아야 할 수도 있다. 도로주의 승낙 없이도 가능할 수 있는데 관청과 협의해 봐야 한다.
여러 사람들과 함께 쓰는 공동의 도로인 경우 지분이 조금이라도 있다면 내 도로와 똑같이 활용할 수 있다.
‘주위토지통행권’은 주변의 다른 사람 토지를 내 토지로 출입하는 통행로로 이용할 수 있는 민법상의 권리다. 토지주의 피해가 가장 적은 방법을 찾아 손해를 보상해 주는 조건으로 통행로를 주장할 수 있다. 통행로를 만들 수는 있어도 건축허가 등 인허가 가능한 폭을 확보하기는 현실적으로 어렵다.
개발할 때나 건물을 지을 때 용도와 면적에 따라 법에서 정한 도로 폭이 있는데 최소 4m다. 현실적으로 어려워 신고건으로 짓는 건물은 그 이하도 가능하다. 시군들이 조례로 따로 정해 관리한다.
