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브런치북 시골 땅 시골 집 시골 카페 05화

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by 김경래 Apr 05. 2024

집짓기 어렵다는데, 있는 거 사면?

지어 놓은 집, 살던 집 사면? 짓는 거보다 쉽지만, 따질 건 따져야!

남의 집을 빌려 살면 경제적 부담은 적다. 주인처럼 수시로 집을 고치고 관리하지 않아도 되니 스트레스도 덜 받는다. 세금도 안 낸다. 집값이 떨어질 걱정도 할 필요 없다. 마음에 안 들면 다른 집으로 옮겨 살면 되니 발 묶일 일도 없다.

내 거가 아니라 애착은 없다. 집을 가꾸고 꾸미고 하는 재미도 없다. 내 재산이고 소유라야 내 맘대로 할 수 있다. 내 거라면 잘 관리해 재산으로 불려 갈 수도 있는데 빌려 쓰면 그런 재미도 없다.

막상 빌려보려니 마음에 드는 것 찾기도 어렵다. 그래서 내 집을 만들기로 마음먹는다.

"짓는 건 골치 아프고... 그럼 있는 거 사지 뭐!"

집을 내 거로 만들려면 사든가 짓든가 해야 한다. 짓는 일은 어렵다. 땅을 사 허가받아 공사하고 건축하는 과정들을 아무나 쉽게 할 수 없다. 혼자 할 일도 아니다. 여러 전문가들의 도움을 받게 된다. 그 과정서 엇박자가 나면 시행착오를 겪고 원하던 완성품을 얻지 못할 수도 있다.

이런 일들이 부담돼 지어 놓은 집을 사든가 아니면 남이 지어 살던 집을 구입한다. 짓는 것보다 훨씬 싶다.

마음에 드는 위치에 딱 내 스타일의 집이 있다면 돈과 바꾸면 된다. 복잡한 인허가나 건축 시공 준공 등의 절차를 거칠 필요가 없다. 등기를 이전하고 취득세 내면 끝나기 때문에 간단하다.

믿을 수 있는 중개사에게 맡겨 놓으면 알아서 다 해준다. 믿고 맡긴다 해도 내가 챙길 게 있다. 도시 아파트와 달리 시골에 있는 단독주택은 따질 게 많다.

건물의 족보 '건축물대장'! 언제 지은 어떤 구조의 몇 평짜리 집이지?

집은 건축물이다. 제대로 된 물건인지를 따져봐야 하는데 이때 보는 서류가 ‘건축물대장’이다. 어디에 있는 언제 지은 어떤 건물인지 알 수 있는 족보다. 몇 층이고 면적이 얼마며 나무로 지었는지 시멘트로 지었는지 등 구조도 알 수 있다. 각 층의 도면도 볼 수 있다.

집을 팔겠다는 사람은 나무로 지었다고 하는데 건축물대장에는 철골구조로 돼 있다면 문제가 있다. 따져봐야 한다.

건축물대장의 평면과 실제 집의 평면이 다르다면 불법으로 증개축 돼 있을 수 있다. 구입한 그대로 산다면 별 탈 없을 수 있지만 나중에 다른 무엇인가를 할 때 문제가 될 수 있다.

건축물대장에서 확인할 수 있는 내용들이다.

"집 사면 마당은 저절로 따라올까?" 마당 확인은 '토지대장'

집은 공중에 매달려 있지 않다. 당연히 땅에 붙어 있다. 집을 사면 마당도 같이 따라와야 하는데 그렇지 않다면 문제다. 집주인이 집은 팔고 땅은 못 팔겠다고 한다면 집을 파는 사람이 자기 땅이 아닌 남의 땅에 집을 지었다는 얘기다.

남의 토지에 있는 건물이라면 지상권을 설정해 사용하든가, 토지 이용료를 주고 사용하고 있는 경우다. 설령 집을 샀어도 내 맘대로 할 수 없다. 고치고 넓히고 또 다른 용도로 이용할 때 토지주의 허락을 받아야 한다.

그래서 토지에 대해 정확히 따져봐야 하는데 이때 보는 서류가 ‘토지대장’이다. 토지의 주소지와 면적, 지목, 공시지가 등을 확인할 수 있다. 누구 소유인지는 등기부등본에서 확인하는 것이 원칙이지만 토지대장에서도 알 수 있다. 집주인과 같은 사람이라야 한다.

집주인 따로 땅 주인 따로인 경우도 있을 수 있다. 집은 아내 이름으로 돼 있고 땅은 남편 명의로 돼 있거나, 땅은 아버지 명의고 집은 아들 명의로 돼 있을 수도 있다. 이럴 경우라면 집과 땅을 따로따로 사야 한다. 집만 샀다고 땅이 저절로 따라오지 않는다.

파는 사람 말로는 마당이 삼백 평이라는데 아무리 따져봐도 그 정도가 알 될 것 같다면 경계가 잘 못 되었든가, 일부 땅이 경사지나 물길로 사라졌을 수도 있다. 측량을 해보면 정확한데 비용이 발생한다. 누가 부담할 것인지를 정해야 한다.

마당은 당연히 지목이 대지로 돼 있어야 한다. 그런데 토지대장에서는 전이나 답, 임야 등 다른 지목으로 돼 있을 수도 있다. 이때는 이유를 알아봐야 하고 대지로 지목변경이 가능한지 확인해야 한다. 쉽게 지목을 변경할 수도 있지만 절차가 복잡하고 비용이 많이 발생할 수도 있다.

땅 모양이 세모꼴인지 네모꼴인지 도로는 제대로 있는지를 보려면 '지적도'

집을 살 때 반드시 확인해야 하는 것이 도로다. 도로가 없다면 살면서 내내 불편할 수 있고 내 도로가 아닌 다른 사람의 도로를 사용한다면 시비가 생길 수 있다. 이때 보는 서류가 ‘지적도’다. 지적도는 땅의 모양과 인접한 토지와의 관계 등을 확인할 수 있다.

주인은 네모꼴로 알고 있는 땅이 지적도에서는 세모꼴이라면 어딘가 잘 못 됐다. 집 앞에 있는 길이 지적도에 도로로 표시가 안 돼 있든가 또 지목이 도로가 아니라면 이유를 알아봐야 한다. 남의 토지를 무단으로 이용하든가 빌려 쓰고 있을 수도 있다. 도로 부분에 해당하는 토지의 소유자가 애매하다면 해당 부분의 토지대장을 확인해 봐야 한다.

도로에 대해서는 많은 변수가 있어 나중에 따로 다시 정리해 보겠다.

마당에 집 더 지을 수 있을까? 카페로 장사할 수 있을까? '토지이용계획확인서'

또 하나 볼 중요한 서류가 있다. ‘토지이용계획확인서’다. 토지의 이용계획과 용도 등을 확인할 수 있는데 중요한 것이 ‘용도지역’이다. 무엇으로 돼 있는지 반드시 확인해야 한다.

예를 들어 마당에 집이나 창고를 더 지을 수 있는지, 집을 이용해 음식점이나 카페 등을 할 수 있는지 등은 용도지역이 무엇인가에 따라 달라진다. 용도지역에 따라 운동장만 한 마당이 있어도 집을 더 지을 수 없을 수도 있다. 집을 카페로 바꾸어 장사를 할 수도 있고 그게 안 될 수도 있다.

용도지역에 대해서는 나중에 자세히 설명하겠다.

정말 자기 집을 파는지, 은행에 잡혀먹은 집은 아닌지 확인은? '등기부등본'

집을 살 때는 파는 사람이 정말 자기 집을 파는지, 자기 거라 해도 은행에 돈을 빌리고 잡혀 있지는 않은지, 세금을 못 내 압류가 돼 있는지 등을 확인해야 한다. 이것을 확인할 수 있는 서류가 ‘등기부등본’이다. 건물과 토지 각각의 등기부등본을 떼어 보면 현재 소유자와 권리관계를 알 수 있다.

이런 사실들이 확인됐다면 매매계약서를 작성하고 계약에 따라 대금을 지급한 후 내 소유로 이전등기를 하면 된다. 내 집이 된 것이다. 계약금을 우선 치르고 잔금을 나중에 친 후 등기를 이전해 온 다면 잔금 치르는 시점에 등기부등본을 필히 확인할 필요가 있다. 그 사이 권리에 변동이 생겼을 수 있기 때문이다.

등기 이전을 해 왔다면 내 재산이다. 이사해 살면 된다. 빌려줄 수도 있고 물려줄 수도 있다. 다른 사람에게 팔 수도 있고 은행에 잡히고 돈을 빌려 쓸 수도 있다.

시골집은 불법 증개축 돼 있는 경우도 많다. 집을 살 때 불법적인 요소가 있는 것을 인정하고 샀다면 그 상태로 사용한다면 크게 탈 날 것이 없다. 하지만 고쳐 쓸 요량으로 집을 샀거나 집을 산 후 주택이 아닌 카페 등 다른 용도로 사용할 계획이라면 생각을 많이 해야 한다.

불법적인 요소 있다면 은행에 담보로 돈을 빌릴 때도 문제가 될 수 있다.

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