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Apr 07. 2024
싼 시골집 사 고쳐 쓰면 대박?
직접 천천히 고칠 생각이면 한번 해봐! 그런데 만만한 물건 있을지!
고쳐 쓸 생각으로 시골집을 사는 사람들이 있다. 꼭! 있다. 싼 집을 사서 조금만 수고하면 비싼 집을 만들 수 있을 거란 생각에서다. 괜찮은 물건 잘 골라 직접 고칠 재주가 있다면 그럴 수도 있다. 이 때는 시간이 약이다.
고쳐 쓸 수 있는 집인지, 고치는데 비용은 얼마나 들 것인지, 비용들인 만큼 완성도가 나올지 등을 잘 따져봐야 하는데 쉽지 않다.
지붕 덧씌우고 페인트칠 다시 하고 현관문 교체하는 정도라면 간단하다.
주방이나 화장실을 더 만들고 벽을 헐어 창을 내고 거실을 확장하는 등 물과 전기가 따라가는 공사를 해야 하거나 구조를 손볼 생각이라면 고민 많이 해야 한다. 단열을 보강해야 하고 난방을 다시 해야 한다면 어디서부터 손을 대야 할지 엄두가 안 난다. 특별한 공법으로 지은 집이라면 아무나 할 수도 없다.
싱크대 옮기면 물 전기도 따라가야 하고 배수도 하고 타일도 붙여야 하는데
집을 사면 여자들은 자신의 취향대로 주방과 화장실을 고치고 싶어 한다. 여기 있는 주방 이쪽으로 옮기는 것쯤 쉽게 생각하지만 해보면 말처럼 쉽지 않다. 주방가구 떼어 옮기는 일이야 간단하지만 싱크대가 가면 물이 당연히 따라가야 한다. 물을 쓰면 배수도 해야 한다.
밥솥을 쓰려면 전기가 있어야 하고, 레인지나 쿡탑을 쓰려면 화재도 걱정해야 하고, 청결하게 관리해야 할 공간이라 청소도 생각해야 한다. 벽에 타일을 붙여야 안전하다.
먼저 주방이 있던 자리는 떼어 냈으니 지저분하다. 깨끗하게 무엇인가로 다시 마무리를 해줘야 한다.
거실 한쪽에 욕실과 화장실 하나 더 만드는 일은 어떨까? 칸 막고 변기 달면 간단히 끝날 것 같지만 천만의 말씀이다.
욕실 화장실은 샤워하는 등 물을 쓰는 공간이다. 물이 가야 한다. 사용한 물은 배수를 해야 한다. 누수도 걱정해야 한다. 물이 넘쳐 거실 바닥으로 흐르지 않도록 하려면 화장실 바닥이 거실보다 낮아야 한다. 화장실 앉을자리만큼 거실 바닥을 파고 낮추어야 한다. 배수를 하려면 배관을 해야 한다. 그것까지 계산하니 생각보다 많이 파야 한다.
거실은 난방이 돼 있다. 잘 못 건들면 난방공사도 다시 해야 한다. 그래서 뜯고 고치는 것보다 새로 하는 게 훨씬 쉽다.
고치는 범위가 대수선에 해당하면 면적에 따라 건축신고를 하거나 허가를 받고 공사를 해야 한다.
대수선이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로 대통령령으로 정해 놓았다. △내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것 △기둥을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 △보를 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 △지붕틀(지붕틀의 범위에서 한옥 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 등 9가지 기준이 있다.
기둥이나 내력벽, 지붕틀 등의 해체나 변동이 없이 즉 대수선에 해당하지 않고 고칠 때는 신고나 허가가 필요 없다.
"옆집은 마당에 집 하나 더 지었는데 우리는 안 된다네요!"
작은 집을 사서 옆에 붙여 크게 늘려 살겠다는 생각을 하는 사람들도 많다. 기존에 있는 집에 붙여 늘려 짓는 것을 증축이라 한다. 지역과 면적에 따라 신고하거나 허가를 받아야 한다. 내 맘대로 하면 불법이다. 신고는 내가 할 수 없다. 건축사사무소를 찾아 신고에 필요한 도면을 만들어 건축사가 해야 한다. 돈 드는 일이다.
여기까지는 어떻게 했다고 치자 당연히 담당공무원이 현장을 나와본다. 시골에 누군가 살던 집은 불법으로 증축한 부분이 많다. 꼭! 있다. 대장에도 없는 창고가 집 뒤에 있고 비 가림을 위해 추녀도 길게 빼놓았다. 대부분 그렇다.
가만히 쓰면 아무 문제없었을 일인데 새로 뭔가 하려니 불법으로 만든 것들 때문에 골치 아프다. 공무원은 그런 것들 없애야 신고를 받아준다고 한다. 상황에 따라서는 과태료도 나오고 이행강제금도 물린다. 심하면 고발도 당한다. 괜히 건드려 일을 키운 꼴이다.
그런 불법 요소가 없다고 다 되는 것도 아니다. 넓은 마당에 집을 늘려지으려니 더 이상 지을 공간이 없다고 한다. 잔디가 깔린 운동장처럼 너른 마당이 있어도 집을 앉힐 수 있는 면적에는 제한이 있다. 이것을 건폐율이라 하는데 토지의 용도지역에 따라 다르다.
용도지역과 건폐율에 대해서는 브런치북(시골 땅 시골 집 시골 카페) 여섯 번째 이야기 ‘시골땅! 이 정도는 알고 있어야!’ 편에서 자세히 설명해 놓았다.
너른 마당이 있어도 마음대로 집을 키울 수 없다는 얘기다. 물론 2층 3층으로 올릴 수 있다. 이때는 용적률과 관련이 있는데 시골집은 골조가 튼튼하지 않아 2층 3층으로 증축하는 것이 쉽지 않다.
낡아 쓸 수 없는 집 내 맘대로 헐어버려도 되나요?
간혹 “시골에 너무 낡아 사용할 수 없는 집이 있는데 헐고 새로 집을 지어도 되냐?”라고 묻는 사람들이 있다. 강의를 할 때 많이 받는 질문 중 하나다.
이 때는 몇 가지 사항들을 짚어봐야 한다.
우선 집이 건축물대장이 있는 정상적인 건물인지 아니면 무허가인지를 확인해 무허가면 임의로 헐어도 문제가 없다. 없앴다고 맘대로 집을 지을 수 있는 것은 아니다. 지역과 면적에 따라 신고, 허가 등의 절차를 거쳐야 한다.
농촌지역에서는 주택 면적이 200㎡ 이상일 때 건축허가를 받아야 한다. 미만은 건축신고대상이다.
없앨 집이 있는 토지의 지목이 대지인지도 확인해 보아야 한다. 집이 있으면 당연히 지목이 대지다. 하지만 시골에 있는 오래된 집 중에는 대지가 아닌 농지나 산지에 있는 경우도 많다.
대지가 아니라면 집을 헐고 새로 지을 때 토지를 대지로 만드는 과정부터 거쳐야 한다. 개발행위허가, 농지(산지)전용허가 등의 절차가 필요한데 아무 땅이나 가능하지 않다. 용도지역이 맞아야 하고 별다른 규제가 없어야 한다. 가능한 지부터 따져봐야 한다.
개발행위허가, 전용허가 등에 대해서도 뒤에 따로 정리하겠다.
주택을 짓겠다고 개발행위허가, 전용허가를 신청할 때는 어떤 집을 지을지 도면을 갖춰 면적에 따른 건축신고나 허가도 받아야 한다.
지목이 대지라면 건축신고를 바로 할 수 있다. 대지에 석축을 쌓거나 옹벽을 치고 절개나 복토 등을 통해 지형이 많이 바뀔 경우에는 대지라도 개발행위허가가 필요하다. 이런 절차가 끝난 후 허가받은 대로 신고한 대로 집을 지으면 된다. 물론 그 사이 착공이란 절차도 있고 현장관리인 고용, 보험가입 등 해야 할 일들이 많다.
아무리 낡은 집이라도 건축물대장이 있는 정상적인 건물이라면 멸실신고란 절차를 거친 후 없애야 한다. 멸실신고가 처리되면 다시 면적에 따라 건축신고나 허가를 받아 집을 지어야 한다. 여러 동의 건물이 있다면 일부 멸실도 가능하다.
신축, 증축, 재축, 개축, 대수선 모두 건축신고나 허가 대상
건축법에서 정한 건축행위는 신축, 증축, 개축, 재축, 대수선 등이 있다.
터에 있는 낡은 집을 없애고 새로 집을 짓는다면 신축에 해당한다. 아무것도 없는 대지에 집을 짓는 것과 똑같이 신축으로 본다.
기존 집이 너무 낡아 전부를 헐어버리거나 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중에서 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거한 후 그 대지에 종전 건축물 범위 안에서 건물을 지으면 개축이 된다.
내 의지와 상관없이 천재지변 등으로 집이 무너졌을 때 이전 집 크기만큼이나 그 이하 면적으로 새로 지으면 ‘재축’이다.
한 대지 안에서 집의 주요 구조부를 그대로 옮겨 짓는 것은 ‘이전’이라 한다. 집이 작아 옆에 붙여 크게 늘리는 것이 ‘증축’이다.
대수선은 앞에서 설명했다. 다시 하면 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로 대통령령으로 정하는데 △내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것 △기둥을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 △보를 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 △지붕틀(지붕틀의 범위에서 한옥 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 등 9가지 기준이 있다.
신축뿐만 아니라 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선 등을 할 때는 용도지역과 면적에 따라 건축신고를 하거나 허가를 받아야 한다.
