"시골집 고쳐 카페 하고 싶어요"
음식점으로 영업신고 후 카페로 영업! 집은 안돼 상가라야 해!
카페를 하려 시골에 있는 주택을 사는 사람도 있다. 집을 샀다고 커피머신 갖추고 제빵기 놓고 간판 붙이고 바로 커피 빵 팔 수 없다. 불법 영업이 된다.
어떤 영업을 하든, 신고를 하거나 허가를 받아야 하고, 세무서에서 사업자등록증을 내야 손님한테 돈을 받고 물건을 팔거나 서비를 할 수 있다.
카페를 하려면 일반음식점이나 휴게음식점으로 영업신고를 해야 한다. 일반음식점과 휴게음식점의 차이는 어떤 음식을 조리하느냐에 따라, 주류를 팔 수 있는지 없는지에 따라 달라진다. 일반음식점에서는 술을 팔 수 있어도 휴게음식점에서는 불가능하다.
커피와 차, 음료, 빵을 만들어 팔려면 법에서 정한 대로 일반음식점이든 휴게음식점으로 영업신고를 해야만 한다.
마음 놓고 편하게 장사를 하려면 일반음식점으로 영업신고를 해야 한다. 안주 등 조리할 수 있는 범위도 넓고 맥주 등 술을 팔아도 문제없기 때문이다. 나중에 매매나 임대할 때도 유리하다.
영업신고 할 때 카페 이름을 정한다. 굳이 카페란 이름은 붙이지 않아도 된다. 커피 팔고 차와 음료를 파는 곳을 카페라 통칭해 부르는 것이지 법에서 정한 용어는 아니다.
건물의 용도가 근린생활시설로 돼 있는지부터 확인!
영업신고는 대부분 시군청 보건소 위생과 등에서 하는데 보건증 만들고 위생교육받고 수질검사, 정화조 등 이것저것 챙길 것들이 많다.
가장 까다로운 것은 건물과 관련된 것이다. 영업신고를 할 수 있는 건물인지를 우선 봐야 하는 게 그래서 영업신고를 할 때 건축물대장을 우선 봐야 한다.
건축물대장에는 건축물 용도를 구분하고 있다. 주택은 당연히 단독주택이거나 다가구주택으로 표시돼 있다. 용도가 주택으로 돼 있는 건물에서는 인터넷사업이나 출판업 등 제한적인 사업을 할 수는 있어도, 음식점 영업신고는 불가능하다. 주택에서는 카페를 할 수 없다는 얘기다.
음식점으로 영업신고를 하려면 건물의 용도가 근린생활시설이라야 한다. 주택을 근린생활시설로 용도를 변경하면 가능할 수 있다. 쉽게 말해 집을 상가로 바꿔야 한다는 얘기다.
불법 증축돼 있거나 현행 건축법에 맞지 않으면 헐고 고치고 수정하다 시간만
주택을 근린생활시설로 용도를 변경하려면 허가를 받아야 한다. 용도변경허가는 건축사사무소에서 할 수 있다. 이것저것 서류를 챙겨 변경허가신청을 하면 공무원이 현장을 나와 본다.
이때 불법으로 증축한 부분이 있으면 용도변경허가가 불가능하다.
준공 난 집을 크게 넓히는 것을 증축이라 한다. 창고나 보일러실과 같은 공간이 필요해 추가로 만들거나, 비를 막기 위해 추녀를 길게 빼는 것도 증축이다.
증축을 할 때는 건축법에 따른 건축신고를 하거나 허가를 받아야 한다. 신고를 할지 허가를 받을지 여부는 어떤 지역이고 면적이 얼마냐에 따라 다르다.
오래된 집은 물론이고, 새로 집을 지어도 준공만 나면 바로 뒤에 창고를 만들고 추녀를 길게 빼는 등의 행위를 많이 한다. 법에서 정한 신고나 허가를 받지 않은 불법건축물도 많다.
주택을 근린생활시설로 용도변경 할 때 불법 증축한 부분 때문에 문제가 된다. 불법사항을 없애든가 과태료를 물고 양성화하든가 해야 하는데 쉽지 않다.
또 있다. 현재의 건축법을 따라야 하기 때문에 오래된 주택은 수정할 내용들이 많이 생긴다. 음식점에 맞는 공간과 시설이 돼 있어야 하는데 화장실과 주방도 법에 맞아야 하고, 면적이 100㎡ 이상, 2층 이상이라면 소방방화시설도 해야 한다. 주택용으로 사용하던 정화조도 영업용으로 변경해야 한다. 지하수를 사용하고 있다면 수질검사도 해야 한다.
실제 시골에 있는 건물을 구입해 사용하고자 할 때, 용도에 맞지 않아 용도 변경하려고 이것저것 고치고 수정하며 시간을 버리는 경우가 많다. 불법 증축한 부분들 때문에 시간과 비용만 들이다 포기하는 경우도 많다.
시골에서 일반음식점은 계획관리지역 내 토지라 가능!
근린생활시설은 1종과 2종이 있다. 일반음식점을 하거나 휴게음식점이라도 300㎡(약 100평) 이상 규모라면 반드시 2종근린생활시설이라야 가능하다. 1종보다는 2종근린생활시설이라야 영업할 수 있는 범위가 넓어진다는 얘기다.
모든 주택을 근린생활시설로 용도변경을 할 수 있는 것은 아니다. 토지의 용도가 맞아야 한다. 토지는 4가지 종류의 용도지역이 있다. 용도지역에 대해서는 앞 편의 스토리에서 설명했다.
시골서 일반음식점으로 영업신고를 할 수 있는 2종근린생활시설은 관리지역인 토지라야 가능하다. 도시에서는 다르다.
여차저차하여 문제없이 2종근린생활시설로 변경을 할 수 있다 해도 카페를 하기 위한 영업신고는 또 다른 얘기다. 만약 일반음식점으로 영업신고를 하고 카페를 할 생각이라면 관리지역 중에서도 계획관리지역에서만 가능하다.
다른 법에서 규제를 받고 있다면 2종근린생활시설이라 해도 음식점을 못할 수 있다. 상수원보호구역, 문화재보호구역 등이 대표적이다.
정리하면 이렇다.
카페를 하려면 일반음식점 또는 휴게음식점으로 영업신고를 해야 한다. 주택으로 돼 있는 건물은 이런 영업신고를 할 수 없다.
건물의 용도를 근린생활시설로 변경라면 가능한데 허가를 받아야 한다. 아무 집이나 마음대로 용도변경을 할 수 없다는 얘기다. 건물에 불법 사항이 있다면 어렵다. 없애든가 어떤 수를 써야 한다.
근린생활시설로 용도를 변경했다 해도 내가 원하는 영업신고를 할 수 있는 것은 아니다. 시골에서는 토지의 용도지역이 관리지역이고 건물이 2종근린생활시설이라야 음식점으로 신고가 가능하다.
