쇼핑몰의 두 가지 개발방식
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벌써 상업시설 4번째 시간이네요. 오늘은 쇼핑몰의 개발방식에 대해 살펴볼까요?
개발방식은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 분양방식과 운영방식이지요.
분양은 건물을 지은 후 구획을 나누어 여러 사람에게 파는 것입니다. 반면에 운영은 말 그대로 건물을 지은 후 분양하지 않고 개발자가 보유하며 매장 운영자(임차인)를 모집해 쇼핑몰을 운영/관리하는 것입니다.
개발자 입장에서 이 두 가지 방식은 근본적으로 아주 큰 차이가 납니다. 지금부터 그 차이에 대해 하나하나 살펴보겠습니다.
먼저, 분양방식의 특징입니다.
첫 번째, 적은 자금으로 사업이 가능합니다.
일단 토지계약금 정도만 있으면 나머지 토지잔금은 대출을 통해 확보하고, 공사비는 분양대금으로 충당할 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 자본력과 신용도가 낮은 개발자가 사업을 추진하는 경우, 분양률이 저조하면 사업이 중단되는 경우가 종종 생기지요.
두 번째, 분양 단계가 가장 중요합니다.
개발수익은 분양가에 분양률을 감안해 산정된다(개발수익 = 분양가 X 분양률). 그런데, 일반적으로 분양가가 높으면 분양률이 떨어지고, 분양가가 낮으면 분양률이 올라갑니다. 따라서, 개발자 입장에서는 개발수익을 극대화할 수 있는 적정한 분양가를 도출하는 것이 매우 중요하겠지요.
세 번째, 분양률을 높이기 위해서는 전용률이 중요합니다.
분양면적은 전용면적(매장으로 직접 사용되는 공간)과 공용면적(복도, 계단, 주차장 등)의 합을 말합니다. 전용률은 전용면적을 분양면적으로 나눈 것이고요.
분양받는 사람(이하, 수분양자) 입장에서는 나만의 공간인 전용면적의 비율(전용률)이 높은 것을 선호하겠지요? 즉, "분양방식은 쇼핑몰 전체의 관점이 아닌 개별 매장의 관점이 중요하다는 뜻입니다."
그러다 보니, 사업자는 분양성을 위해 전용률을 높이려고 노력합니다.
이제, 분양방식의 문제점을 살펴볼까요?
건물 신축 초기단계에 분양을 하다 보니, 수분양자는 실물을 보지 못하고 조감도나 모델하우스만 보고 계약을 하게 됩니다. 또한 공사 중 설계변경이 되는 경우도 있지요. 따라서, 수분양자는 준공 후 기대치와 다른 모습에 실망하는 경우가 종종 생깁니다.
또한, 분양을 위해 타 매장과의 경계를 명확히 하다 보니 각 매장이 월, 글라스 월 등으로 둘러싸인 조합의 전형적인 막상가 구조가 됩니다. 여기에, 분양방식 세 번째 특징에서 얘기한 전용률을 높이다 보니 복도 등 공용면적이 좁아져 쇼핑하기에 답답한 공간이 됩니다.
개발자는 분양이 완료되고 건물이 준공되면 Exit 하기 때문에, 수분양자가 직접 임차인을 구해야 하는데요. 수분양자들은 쇼핑몰 전체의 활성화보다 각자의 매장이 잘 되는 것에 우선적으로 신경을 쓰게 됩니다.
그 결과, 다른 매장과 업종이 겹쳐 MD가 단조로워질 수 있으며, 전체 쇼핑몰 차원의 이벤트 및 프로모션이 원활하게 진행되기 어렵습니다. 즉, 매장 간 상호 협력이 아니라 경쟁상황이 되는 것이지요.
이제, 운영방식의 특징입니다. 분양방식과 대조되는 사항 위주로 살펴볼까요?
첫 번째, 자본력이 있어야 사업이 가능합니다.
쇼핑몰의 준공 시점이 되어야 임대계약을 체결하고 임대보증금이 유입되기 때문에, 공사비용을 조달할 수 있는 수준의 자금력이 있어야 합니다.
두 번째, 사업자 입장에서는 개발 이후의 운영단계가 중요합니다.
쇼핑몰이 활성화되어야 매장이 잘 운영되고, 그래야 임대료가 잘 들어오기 때문이지요.
세 번째, 쇼핑몰 전체의 MD전략과 쾌적한 상공간 구성이 중요합니다.
분양방식과 반대로 개별 매장의 관점이 아닌, 쇼핑몰 전체의 관점이 중요한 것이지요. 그래서, 쇼핑몰 전체의 수익을 높이기 위해 수익이 낮더라도 집객력이 우수한 매장을 배치하는 MD전략을 구사할 수 있습니다.
쇼핑몰 전체가 개발자 1인 소유이므로 분양방식처럼 매장별 구획을 명확히 할 필요가 없습니다. 따라서, 매장 내 복합 요소의 구성 및 매장 간 경계를 모호하게 하여 공감각적 체험이 가능하도록 구성할 수 있습니다. 이렇게 다양한 요소를 동시에 체험함으로써, 쇼핑객은 새로운 형태의 소비를 할 수 있게 되지요.
분양방식에서는 전용률을 높이기 위해 복도 등 공용면적을 작게 하지만, 운영방식에서는 쾌적한 상공간을 구성하는 것이 더 중요하기 때문에 분양방식 처럼 전용률에 연연하지 않습니다.
그리고, 매장 상호 간에도 경쟁이 아닌 협업이 가능해집니다. 예를 들어 설명해 볼까요?
아래 그림과 같이 분양상가와 운영상가가 있습니다.
분양상가는 구획된 공간 내에서만 영업을 합니다. A식당의 손님이 넘치는 경우, 옆의 B식당에는 테이블 자리가 있더라도 이를 이용할 수가 없지요.
하지만, 운영 상가의 경우 테이블을 공동으로 사용한다면 이런 문제를 해결할 수 있고, A, B, C 식당이 개별적으로 하기 어려운 행사나 프로모션도 할 수도 있겠지요.
결론적으로 말하면, 쇼핑몰이 활성화되고 많은 사람들에게 사랑받는 공간으로 자리 잡으려면 임대방식이 바람직합니다.
우리나라는 중소 시행사가 단기 차익을 노리고 분양하는 경우가 많아 개발 후 제대로 운영되지 않는 쇼핑몰이 많습니다. 하지만, 가까운 일본만 하더라도 규모 있는 시행사가 개발 후 운영까지 책임지는 경우가 일반적입니다.
그런데, 우리나라도 슬슬 운영방식의 프로젝트 사례가 늘어나고 있습니다. 판교/광교 아브뉴프랑(호반건설), 영등포 타임스퀘어(경방) 등이 대표적이지요.
마지막으로, 임대료 산정방식에 대해서도 잠깐 살펴 볼까요?
고정임대료 방식과 매출수수료방식, 그리고 매출수수료+최저보장 방식이 있습니다.
첫 번째, 고정임대료 방식은 매장 임차인이 매달 일정액을 임대료로 납부하는 것입니다. 그런데, 신규 오픈한 쇼핑몰의 경우는 자리를 잡는 데 어느정도 시일이 걸리지요. 즉, 오픈 초기 매출은 낮을 수밖에 없습니다. 이 때, 매장 임차인 입장에서는 임대료가 상당히 부담이 될 수 있습니다. 그래서, 운영 초기에 임대료 부담을 감당하지 못해 임차인이 떠나는 경우가 종종 있는데요. 이렇게 되면 시설 활성화에도 악영향을 미쳐 운영사업자(임대인)에게도 결국 손해가 됩니다.
두 번째, 매출수수료 방식은 매장의 판매액(매출)에 일정 요율을 곱한 금액을 임대료로 납부하는 것입니다. 오픈 초기 매출이 낮은 경우에도 상대적으로 임대료 부담이 적기 때문에 임차인이 안정적으로 운영하는데 적합하지요. 운영사업자(임대인) 입장에서도 초기에는 임대료 수입이 적겠지만, 매장이 활성화되어 매출이 증가하면 임대료도 증가하기 때문에 길게 보면 유리할 것입니다. 즉, 임차인과 운영사업자 모두에게 바람직한 방식이지요.
마지막으로 매출수수료+최저보장 방식은 기본적으로 매출수수료로 임대료를 산정하되, 최저보장액을 설정하여 매출수수료가 최저보장액 이하인 경우는 최저보장액을 지급하는 것입니다. 운영사업자 입장에서는 최소한의 수익을 담보할 수 있는 방식이지요.
쇼핑몰의 입지가 우수하거나, 운영사업자가 우량한 경우 등 임차인보다 임대인의 지위가 더 높은 경우 가능한 방식입니다. 유통체인이 막강한 백화점이나 대형마트 등에서 많이 채택하는 방식이지요.
이것으로 상업시설 제4편을 마칠까 합니다. 다음시간에는 쇼핑몰의 운영에 대해 살펴보겠습니다.
