[29세내집마련기] 3.어리고 돈 없는 것은 무기다
부동산 시장에서 2030은
부린이를 넘어 부신생아에 속한다.
나름 연봉 5-6천 이상을 벌어도,
그간 모은 자금으로는 턱도 없는 수준이다.
그러나,
제도만 잘 활용한다면
어리고 돈 없는 것은 무기가 될 수 있다.
특히나 현재 정부 하에서 무주택 실거주를 목표로 주택을 구매한다는 것은 정부가 가지고 있는 제도를 최대로 활용할 수 있다는 뜻이다.
부동산 시장을 리딩하는 세대는 5060이다.
이분들은 투자 자금력으로는 월등하지만, 제도의 이점을 활용하지는 못한다. 오히려 세금과 규제의 방망이에 수시로 얻어맞는 쪽에 속한다.
매번 부동산 규제 정책이 나올 때마다 집값은 폭등하고, 우리는 정부 욕을 한다.
키보드로 정부 욕만 하지 말고, 그럴 시간에 우리가 할 수 있는 것을 알아보자.
그것이 조금 더 현명한 선택이라고 생각한다.
(오늘도 대출 얘기여서 대노잼 예정)
29세 우당탕탕 내집마련기
3. 어리고 돈 없는 것은 무기다
1. 보금자리를 위한 보금자리론
내가 처음에 집을 샀다고 인스타에 자랑했을 때,
주변 지인들은 거의 비슷한 반응을 보였다.
어떻게???? 대출이 그만큼 나와?!?!?!?!
정답은 -> 네, 나옵니다. 그것도 아주 많이.
어리고 돈 없는 우리가 활용할 수 있는
보금자리론만 잘 활용한다면!
주택담보대출은 많이 들어봤어도,
보금자리론은 처음 들어보는 사람도 있을 것이다.
이 보금자리론의 정체에 대해서 알아보자.
출처 : 주택금융공사위의 표는 너무 복잡하니 더 쉽게 정리하자면,
1. 무주택자거나 1주택자라면
2. 연소득 7천 이하라면
3. 6억원 이하의 주택이라면
우리는 최대 70%, 최대 3억원까지 대출을 받을 수 있다.
그것도 아주 괜찮은 금리와 조건으로.
당신이 미혼 싱글이거나 신혼부부라는 가정 하에, 보금자리론을 받기 위한 전제조건이 있긴 하다.
1. 부모님과 세대분리가 되어있을 것 (무주택 세대주)
2. 신혼부부라면, 연소득 8천5백 이하거나 혼인신고를 아직 안 했을 것
요새 트렌드는 혼인신고 늦~~~~~~~~~게하는 거잖아요 ^^?
혹시 부모님과 함께 살고 있지만,
독립을 꿈꾸는 동년배라면
세대분리에 대하여 자세히 알아보기 바란다.
막간을 이용한 Q&A
Q : 그럼 부모님하고 따로 살아야 하는 건가요?
A : 아닙니다. 서류상 분리하는 겁니다.
네이버에 물어보세요.
Q : 사고 싶은 주택이 6억을 넘는데 어떻게 해요?
A : 일반 주택담보대출로 40%만 대출받고,
나머지는 알아서 잘 마련해보세요.
마련이 안된다면, 6억 이하로 눈을 낮추세요.
Q : 연소득이 7천이 넘는데 어떻게 해요?
A : 축하합니다. 일반 주택담보대출로 40%만 대출받고,
나머지는 열심히 벌어서 마련해보세요.
Q : 이미 혼인신고를 했고, 연소득 8천5백 넘어가는 신혼부부인데 어떻게 해요?
A : 결혼을 축하합니다.
일반 주택담보대출로 40%만 대출받고,
나머지는 지난편을 참고하여 신용대출을 각각 끌어와보세요.
2. KB부동산을 아시나요?
위에서 설명드렸다시피 이 보금자리론은
1. 무주택자거나 1주택자라면
2. 연소득 7천 이하라면
3. 6억원 이하의 주택이라면
이 3가지 조건만 갖추면 대부분 가능하다.
1번, 세대분리가 되어있는 무주택자나 1주택자고,
2번, 연소득 7천(생애최초 주택은 8천)이하라는 전제하에
(연소득은 당신의 원천징수증에서 확인하시길)
우리가 꼭 염두 해야 하는 것이 있다.
바로 KB 부동산 시세이다.
onland.kbstar.com
6억원 이하 주택은 다음과 같은 조건 2가지를
모두 갖춰야 한다.
1. 매매가가 6억 이하일 것
2. KB부동산 시세 평균가가 6억 이하일 것
따라서, 시세보다 저렴한 급매물이 나와서
보금자리론을 받기 위해 5.9999억에 샀다고 하더라도
KB부동산 시세가 6억이 넘어가면
저 보금자리론을 받을 수 없다는 뜻이다.
영끌하는 사람들이 헷갈릴 수 있는 부분이라 한번 짚고 넘어간다.
(사실 내가 겁나 헷갈렸었다)
3. 얼마까지 알아보고 오셨어요?
자, 그럼 이제 본격적으로 실전에 들어갈 타이밍이다.
보금자리론은 3억까지 대출이 되지만,
실제로 내가 3억까지 대출을 받을 수 있을지는
시뮬레이션을 돌려봐야 알 수 있다.
아래 사이트에 접속한다.
www.hf.go.kr
혹시 모르니 내가 보금자리론을 받을 수 있는 대상에 해당되는지,
사이트 메인의
"내게 맞는 주택담보대출 찾기"
를 클릭하여 조건이 되는지 다시 한번 확인한다.
여기서 보금자리론이 뜬다고 해서
당신이 바로 보금자리론을 받을 수 있는 것은 아니다.
한 단계만 더 거치면 된다.
그전에, 우리가 알아둬야 할 조금은 어려운 개념이 있다.
바로 LTV, DTI, DSR에 대한 개념이다.
LTV는 말 그대로 주택담보대출이 나오는 비율이다.
서울을 포함한 투기과열지구는
40%까지만 받을 수 있지만,
보금자리론은 앞서 말했다시피
70%까지(3억원 이내) 가능하다.
DTI는 나의 1년 연봉에 비례하여 1년 동안 갚을 수 있는 원금 상환 비율이다.
보통 주택담보대출을 받을 때는 이 DTI 비율이 40%가 넘어가면 대출이 나오지 않는다.
즉, 내 연봉이 1억원이라고 가정할 때
주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금+이자가
4천만원이 넘으면
대출이 나오지 않는다는 뜻이다.
(2020.12.26 추가)
보금자리론은 실수요자의 경우
DTI 비율이 60%까지 완화된다!!
즉, DTI 60% 안에만 들면 된다!
(알려주신 다니님 감사합니다)
(복잡하죠? 계산기가 다 있어요)
금융계산기
DSR은 솔직히 여기선 크게 중요하진 않다.
LTV / DTI / DSR 개념에 대해서는
나보다 친절하고 정확하게 설명해주신 블로거가 많으니
검색을 권장한다.
다 집어치우고 우리가 꼭 알아둬야 할 것은 두가지다.
1. 보금자리론을 통하면 투기과열지구더라도 LTV를 70%, 최대 3억원까지 땡길 수 있다.
2. DTI 비율이 60%를 넘어가면 보금자리론이 안 나온다.
Q. 내 DTI 비율이 40%가 넘는지 안 넘는지 어떻게 알아욧!!!!
그것은 아주 쉽게 주택금융공사 홈페이지에서
확인 가능하다.
아래 링크로 접속해보자.
주택금융공사 보금자리론 시뮬레이션
www.hf.go.kr
나의 경우에는, 대출상담사나 은행을 통하지 않고
혼자 인터넷에서 신청할 수 있는
아낌e-보금자리론을 선택했다.
이유는? 이율이 0.1%나 저렴하니까!
우리는 스마트한 MZ세대이지 않은가,
신용대출 1억도 비대면으로 뚝딱 받았으니
이 정도는 쌉가능이다.
더 나은 보금자리론은 2금융권 채권을 이용하고 있거나
1주택자로써, 주담대를 이미 이용하고 있는 사람에게 해당되므로
나는 일반 보금자리론에 체크했다.
자, 우리는 사실 영끌한도를 체크하고 있으므로
대출을 많이 받으면 받을수록 좋다.
대출 신청 금액은 최대한도인 3억원으로 셋팅하고,
본인의 연 소득 금액과, 자녀유무 등을 입력한다.
그리고 여기서 중요한 뽀인뜨!!!
"체증식분할상환" 을 선택한다.
체증식 분할상환이란
만 40세 미만만 받을 수 있는 혜택인데,
한 달에 내는 원금+이자 처음에는 적게,
갈수록 많이 내는 방식이다.
갈수록 많이 낸다고....?(후덜덜)
라고 생각할 수는 있지만,
대출 기간을 30년으로 해놓으면
사실상 우리가 30년 안에 이사갈 확률은 100%기 때문에
한 달에 들어가는 원금과 이자 부담은 줄이면서,
똑똑하게 대출을 받을 수 있는 방식이다.
자, 우리는 아직 어느 아파트를 살지 알아본 것이 아니라
우리의 최대 영끌 한도를 알아보는 것이 목표이므로,
우선 주택 가격은 임의로 5.9999999억으로 입력한다.
주택유형은 아파트,
최저층은 1층주택을 구입할때 혜택을 주는 것인데
많은 경우에 해당되지 않으니 일단 아니오를 선택한다.
그리고, 총 부채금액을 기입한다.
현재 대출이 있는 사람은 그것도 포함하여,
앞에서 조회해본 신용대출 한도를 더해 입력하면 된다.
(임대방수/총방수/임대보증금합계액은 우선 무시한다
우리는 우선 영끌한도만 체크하고 있으므로.
이건 나중에 실제로 대출을 받을때, 임대상황에 따라서 결정된다)
그리고,
조회하기를 시전하면....!!!!
얏호! 3억원까지 대출이 가능하다!
나는 이로써 2.4%라는 저렴한 이율로 3억원을 끌어올 수 있게 되었다.
영끌에 3억 추가요~~~!!!
또한 저기 써있는 부채상환비율(DTI)도, 31.22% 로써
한도인 60% 안에 안전하게 들어온다.
월 납입금은 초반 61만원 수준으로,
앞서 영혼까지 끌어올린 신용대출 이자 30만원과 합하면
나는 월에 원금+이자로 총 90만원 정도를 지출한다고 보면 된다.
요즘 서울 월세는 괜찮다 싶으면 최소 60부터 시작하는데,
30만원 더 주고 내 명의 아파트를 가질 수 있다니
능력만 된다면 이 편이 훨씬 합리적인 선택 아니겠는가!!
물론 체증식 상환 방법은 앞서 말했다시피 월납입금이 늘어나는 방식이다. 그러나 균등상환을 할 경우 월납입금이 초반부터 110만원이다.
반면 체증식은 5년이 지나도 78만원이다.
5년 안에 우리 연봉은 어떻게든 올라 줄 것이고,
(우리는 젊다. 우리는 돈 벌 날이 많다.)
집값은 어떻게든 더 올라줄 것이다.
4. 보금자리론을 받기 전 유의해야 할 점
보금자리론을 받게 되면 당연히 조건이 존재한다.
1) 보금자리론을 받은 이후(잔금일 이후) 3개월 내에 전입신고 의무
2) 보금자리론을 받고 1년 이상 거주 의무(1년 이내로 이사하면 3년간 보금자리론 대출 제한)
3) 보금자리론을 받고 3년 내로 이사할 시, 중도상환 수수료 적용(최대 1.2%)
그러니 우리는 보금자리론을 받게 될 경우,
3개월 내로 이사를 해야하며,
적어도 1년 이상은 거주해야만 한다.
중도상환 수수료를 아끼려면 3년은 더 거주해야 하고.
(근데 그 수수료가 그렇게 많지는 않고 어차피 일할 계산된다. 너무 부담 가지지 말자)
5. 그래서 내 영끌의 끝은 어디인가
이렇게, 보금자리론이 3억까지 가능하다는 결론이 나오며
나의 영끌 금액이 정해지게 되었다.
즉, 나의 영끌은 5억원!
5억원 이내의 아파트를 찾아보면 된다는 계산이 나온 것이다.
이제부터는 부지런히, 5억 이하의 내 집을 물색하면 된다.
우리가 활용할 수 있는 혜택은 보금자리론 말고도, 디딤돌대출도 존재한다.
디딤돌대출은
연소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원),
5억원 이하의 주택에서
LTV 70%, 최대 2억원까지 대출이 가능하므로
조건이 되는 분은 디딤돌대출도 같은 방식으로 가능 여부를 확인해보기 바란다.
디딤돌대출 확인 -> www.hf.go.kr
나는 최대 영끌한도가 5억원이었기 떄문에,
디딤돌대출과 보금자리론을 동시에 대출받는 방안도 하나의 옵션으로 두었으나
만 30세 미만은 단독 세대주일 경우 디딤돌대출이 어렵고,
주택 구입 이력이 없는 부모님을 세대원으로 넣어야 하는 부가 조건이 붙어있기 때문에
이율도 같겠다, 그냥 보금자리론으로 한큐에 받기로 결정했다.
(귀찮다)
이로써 대노잼 주택자금대출의 여정이 끝났다.
그냥 넘어가기엔 너무 복잡하기에,
영끌 방법을 한 번만 다시 복습하고
본격적인 임장에 나서기로 하자!!
다음편>>
4. 영끌방법론 총정리
(갓 태어난 부신생아입니다. 부동산의 길을 먼저 걷고 계신 선배들의 지적과 가르침은 언제든 감사합니다.)
