집을 사기 전 참고하면 좋을 정보들

스톡홀름에서 집 구매하기 (5-1): 참고 자료

이번 글에서는 집을 사기 전에 알아두면 좋을 정보 두 가지를 소개한다. 적정한 가격에 집을 구매할 수 있는지 확인할 수 있는 부동산 관련 통계와 아파트 구입 시 주택 조합이 건전한지 확인할 수 있는 연례 보고서 årsredovisning을 읽는 법이다.

세 지역의 m^2 당 가격과 거래량 통계

두 사진은 부동산 중개인 협회 정도로 번역될 수 있는 Mäklarsamfundet에서 제공하는 부동산 통계(링크)로, 도/시/동 정도에 대응되는 Län/Kommuner/Stadsdela 별 정보를 확인할 수 있다. 관심 지역을 세 곳까지 설정하여 한눈에 주택 가격이 어떻게 변해왔는지를 확인할 수 있고, 가격/방 정보와 거래량 정보도 볼 수 있어서 편리하다. 이 통계를 보면서 하나 흥미로웠던 점은 그래프들의 변화 양상 중에서 한국의 주택 가격의 변동이나 거래량 변화의 흐름과 닮았거나 달랐던 부분들이었다. 스웨덴과 우리나라의 주택 통계를 함께 놓고 보며 각 국가의 주택 가격에 영향을 미쳤을 국내 요인들과 국외 요인들은 무엇일지 생각해 볼 수 있어서 흥미로웠다.

Hemnet의 유사 판매 사례 통계(좌)와 Booli의 해당 지역 가격 동향(중), 주택 가치 평가(우)

Hemnet과 Booli에서도 또 다른 통계들을 확인할 수 있다. Hemnet에서는 선택한 특정 주택과 유사한 조건의 집들의 과거 판매 수치를 확인해 볼 수 있고, Booli에서는 해당 지역의 평균 미터당 가격을 확인해 볼 수 있어서, Mäklarsamfundet의 통계를 보완하면서도 때로는 교차 검증하는데 쓰일 수 있다. Booli는 주택 가치 평가도 제공하는데, 과거 데이터를 통해서 도출된 예측치이므로 각 아파트마다 세분화된 구체적인 가격이라기보다는 어림짐작한 평균 가격으로 볼 수 있다.

조합에 속한 아파트 호실 정보와 주차장, 감정가 등(좌), 다년 간의 재정 개요(중), 부채 금액과 이율(우)

마지막으로, 연례 보고서에서는 주택 조합의 전반적인 정보와 자세한 재정 상황을 확인할 수 있다. 이 중에서도 특히 수입과 지출 내역, 자산과 부채 그리고 관련 감가상각 정보는 꼭 확인하여 조합의 재정건정성을 점검하기를 추천한다.

왼쪽부터 하나씩 사진을 살펴보면, 우선 이 예시의 주택 조합은 12개의 방 1개 아파트부터 2개의 방 6개 아파트까지 총 150개의 아파트 호실들을 보유 중이다. (호실 수가 적은 조합일 경우, 조합원들끼리 친밀할 수 있지만 조합 위원회에서 활동해야 할 수도 있다. 호실이 많을 경우 그 반대일 수 있다.) 이외에도 이 조합은 39개의 주차장 자리와 41개의 창고를 가지고 있다. (주의! 조합에는 150개의 아파트와 39개의 주차장이 있다. 주차장 대기줄이 있을지 모른다.) 이와 함께 면적과 감정가도 확인할 수 있다. 중간 사진에서는 과거 5개년의 재정을 확인해 볼 수 있다. 조합의 수입과 각 연도의 재정수지부터 미터당 대출금까지 확인할 수 있다. 이 중에서 눈여겨볼 항목은 Soliditet이라는 자기 자본 비율로, 50% 이상부터 재정적으로 안정된 주택조합이라고 한다. 마지막 사진은 조합의 부채 내역으로, 각 대출 별 이율과 만기일 등을 확인할 수 있다.

결론적으로, 이 조합은 재정적으로 탄탄하다고 볼 수 있다. 그 이유로 2020년을 제외하면 매년 재정 흑자를 거두고 있고, 자기 자본 비율도 안정적으로 증가하며, 만기가 다가오는 대출은 연장 시 이율이 증가할 것으로 예측되지만, 총부채 중의 4분의 1 정도뿐이기 때문이다. (물론 감가상각까지 고려하면 그림을 달라질 수 있지만, 자세하게 따져보진 않겠다.) 만약 재정적으로 건전하지 못한 조합의 아파트를 구입했는데 조합이 파산할 경우, 문제가 될 수 있기 때문에 집을 구매하기 전 연례 보고서를 꼭 확인해야 한다. (구체적으로 어떻게 문제가 되는지에 대한 자세한 사례를 찾지 못했고, 공들여 찾고 싶지도 않았다. 분명 좋은 일을 아니리라 생각한다.)

이상으로 집을 구매하기 적당한 시기인지, 적당한 가격인지 등을 알아볼 수 있는 Mäklarsamfundet, Hemnet, Booli의 통계 자료들과 함께 아파트를 구매할 경우에 필요한 주택 조합의 årsredovisning에 대한 글을 마무리한다. 사실 자세하게 따져 들어가기 시작하면 이 글에서 소개한 내용보다 소개하지 않은 내용이 더 많지만, 하나씩 다 적기에는 무리가 있기에 이후로는 아파트 구매 시 확인하면 좋을 키워드들을 남긴다.

Stambyte 혹은 Relining과 같은 굵직한 유지보수 시기와 일정 (창틀 종류, 엘리베이터, 현관문 교체 등)

자기 자본 내역, 조합 유보금, 감가상각 내역과 잔여금, 제곱미터 당 부채, 갱신된 부채의 이율

Avgift 과거 변동 내역과 계획, 제곱미터 당 Avgift, Avgift에 포함되는 항목

조합 보유 임대 아파트 여부, 토지 보유 여부, 호실 별 창고 여부, 주차장 비용과 대기열, 공용 공간

아파트 내규, 쓰레기 및 분리수거 방식, 환기 장치 종류, 리모델링 규정(주방이나 구조 변경 가능 여부), 환급 불가능 비용

이웃, 이사 일정, 아파트 내부의 누수나 곰팡이, 바닥, 방음 등 관리 상태, 구매 시 포함되는 가구/가전 내역