주차장으로 자유를 파킹하라
김영덕, 582권
감상
주차전용건축물의 이해.
무인주차장의 운영.
사람들이 주차비를 내기 싫어하는 심리.
화물주차장.
주차장 운영 방법과 절세 부분까지.
주차장업으로 일가를 이루어가는 저자의 자신감과 전문성이 옅보인다.
화물차 주차장 사업으로 블루오션 전략을 구사중인 저자는
대기업 영업사원 시절부터 자기사업에 대한 꿈을 실천했다.
꼭 주차장 사업이 아니더라도 자기가 일하는 분야에서 사업성을 보는
능력을 기르고 싶다는 생각이 든다.
이 책의 한 문장
주차비는 세상에서 가장 아까운 돈이다.
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사기 사례
덕스파킹 주차장이 주차전용건축물인가요?
의뢰인 아닙니다. 일반 상가구요, 주차장은 지하입니다.
덕스파킹 그런데 어떻게 주차장을 매입할 수 있죠? 주차장은 공유지분, 서비스 면적이기 에 주차전용건축물이 아니면 주차장만 구분해서 팔 수가 없습니다. 등기부에도 문제도 있구요. 잘 검토해 보세요.
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권리 관계 사례
의뢰인 총 9층 주차타워 중에 제가 2,5,7,8 층을 소유하고 있고, 나머지 2명이 다른 층 들을 소유하고 있는데, 구매할 때는 합의만 하면 아무 문제도 없다고 했어요.
덕스파킹 합의만 하면 아무 문제도 없지만, 합의가 안 되면요?
의뢰인 그래서 지금 주차관제장비를 설치해서 과금을 하고 돈을 나누려고 하는데 그것 도 쉽지가 않네요.
덕스피킹 온전히 내 것이 아닌데, 누가 열심히 영업을 해서 주차장 매출을 올리려고 하며, 수익 정산이 정확하지 않다고 믿으면 어떻게 신뢰가 있을 수 있겠습니까? 처음 부터 주차장 전체를 매각하거나 인감이 첨부된 이용 동의서를 받으셨어야죠. 지금 상황에서는 저도 해결할 방안이 없습니다. 구분된 주차장은 싸다고 사면 안됩니다. 사전 검토가 필요합니다.
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권리 관계 사례
덕스피킹 네 알고는 있습니다만, 어떤 일이시죠?
의뢰인 아실지 모르겠는데, 지금 저희 건물이 주차장 이용관련으로 분쟁 중입니다. 그 래서 대형주차장 운영사들이 저희 주차장을 임대하지 않으려고 해요. 혹시 임대 가능하시면 제가 계약을 진행시켜 드리겠습니다. 물론 사례금이 필요합니다.
덕스파킹 관리단 회장님이 주차장 전체의 소유자는 아니잖아요? 관리단 회장이 어떻게 책임을 질 수 있죠!
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주차장은 이쁘다고, 깨끗하다고 매출이 더 나오는 것이 아니다. 대부분의 주차장은 입지가 가치이며 추가로 약간의 마케팅을 통하여 매출이 상승한다. 도색을 더하고 인테리어를 한다고 높은 매출이 발생하 는 것이 아니라는 말이다. 현재도 운영중인 종로 ○○철골조 주차장 건축한 지 30년이 지나 빗물도 새고, 주차공간 및 통로가 형편없이 좁아 주차하기 매우 불편하였다. 심지어 관리사무소 밑에는 정화조가 있어 악취도 심했다 하지만 위치가 너무 좋아 주차하는 차량의 행렬이 끊임이 없었다. 매출 역시 매 우 좋았다. 이러한 주차장을 리모델링해서 에폭시 포장을 하고, 주차공 간을 넓히고, 통로를 넓히면 매출이 늘어날까? 아니다. 반대로 매출이 줄어든다. 오래된 주차타워이기 때문에 과거의 법령을 기준으로 만들어 오히려 주차면수가 늘어났기 때문이다.
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매출이 크다는 것은 주차장이 크고 회전율이 높다는 것을 뜻한다. 봄, 가을 날씨가 쾌청 하고 겨울에 눈이 많이 오지 않는다면 엄청난 매출을 기록할 수 도 있다. 하지만, 봄, 가을 주야장천 비가 온다면? 기상은 내가 어찌 할 수 없는 사항이다. 위치가 좋은 유명한 주차 장은 개인사업자가 건드릴만한 물건은 아니다.
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규모도 큰 편인데 위치가 좋지 않다. 이러한 경우 덤핑을 치면 된다. 렌터카, 카쉐어링, 중고차 업체는 관리비 때문에 한 현장에 많은 차량을 넣는 것을 선호한다. 장사가 되지 않는 주차장을 저렴하게 임대하고, 임대하기 전에 차량을 많이 소유한 모빌리티 업체와 조건부 계약을 하는 것이다. 이미 많이 알려진 마케팅 기법이지만 실제로 사용하지 못하는 주차장 운영주가 대부분이다.
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보통 주차장은 봄, 가을 매출이 높다. 여름에 비가 많이 온다면 나대지 주차장은 매출이 굉장히 낮아질 것이다. 겨울에 눈이 며칠만 오 면 통행량이 줄어들어 주차 매출이 순식간에 빠진다. 봄, 가을에만 수익 을 내고 여름, 겨울에 적자를 내서 전체적으로 적자라면 사업을 할 이유 가 없지 않을까?
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본인은 주차비를 최대한 내지 않으려고 하면서 정작 주차 장 사업을 할 때는 당연히 고객이 흔쾌히 주차비를 낼 것이라는 생각을 한다. 주차비는 세상에서 가장 아까운 돈이다.
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주차사업으로 돈을 벌기 위해서는 수익성 분석시 비용은 높이고, 수익은 낮춘다는 생각으로 당연히 보수적으로 판단해야 한다.
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의뢰인 주차타워를 매입하려고 하는데 매출과 비용을 다 알고 있습니다. 수익률이 7% 이상 나올 것 같은데 이런 것은 매입해야겠죠? 10억도 안 하는 가격입니다.
덕스파킹 수익률이 7%라는 것은 연 평균 매출과 세금을 다 고려하신 건가요? 모든 것을 다 고려했다고 하면 매입하기 나쁘지 않은 물건 같습니다.
의뢰인 1년 전체 매출은 아니고 이번 달 매출만 알려 주더라구요.
덕스파킹 지금 10월인데요. 주차장 매출이 가장 높은 계절입니다 다시 한번 1년치 매출 전부 다 확인해 보세요. 겨울, 특히 2월은 명절도 있고 영업일이 짧아서 매출이 많이 떨어집니다. 사업 한 달만 하실건 아니잖아요?
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의뢰인 주차장을 매각하고 싶은데 주차장 매출이 너무 안 나옵니다. 현재 인근은 거의 공 사현장이라 단기간 매출을 올리기도 쉽지 않을 것 같구요. 어떻게 하면 좋을까요?
덕스파킹 매각을 하시려면 매출이 잘나와야 좋은 값을 받죠. 맞습니다. 지금 주차비는 얼 마나 받으시나요? 의뢰인 시간당 4천원, 일 2만원, 월 15만원입니다. (덕스파킹 이 위치에서 그 가격은 비쌉니다 그리고 현재 상권 형성 상황도 좋지 않구요. 혹시 월정기 차량이 많나요?
의뢰인 네 아무래도 인근에 공사 인부차량이 많아서 월 정기 주차 비율이 높습니다.
덕스파킹 그러면 다음달까지만 월 정기 주차를 받으시고 월 정기 주차를 받지 마세요 그 리고 시간주차비는 한 시간 2천원/일 주차비는 1만원으로 낮추세요.
의뢰인 그러면 매출이 더 빠지지 않을까요?
덕스파킹 지금 월 주차가 많은데 원래 월 주차는 돈이 안됩니다. 여기는 공사인부차량이 많아서 대부분 일 주차를 할꺼에요. 시간당 주차비를 낮추는 건 미끼일 뿐입니다. 월 주차가 15만원인데 일 주차 1만원으로 평일 22일 주차하면 어떤게 매출이 더 높아요?
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정산기가 설치된 현장은 정산으로 인하여 출구 정체현상이 발생할 수 있다 혹시라도 에 러가 나게 되면 게이트가 열리지 않아 주차장 내 혼란이 일어나게 되는데 이러한 경우 원 격제어를 할 수 있는 콜센터가 큰 역할을 하게 된다. 필자가 운영했던 현장에 주차장 이 용객이 급격히 늘어난 적이 있는데 콜센터 연결이 잘 안 되어 엄청난 민원이 발생하였다. 운영이 불가능한 수준이라 1달 만에 장비를 해지하고 콜센터가 좋은 업체 장비로 교체해 버렸다. 최신 무인 주차관제장비를 설치하는 것이 능사가 아니다 장비뿐만 아니라 운영 능력도 함께 검토해야 한다.
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주차장에 주차된 차량을 대상으로 경정비와 세차를 하면 짧은 시 간 추가 매출을 올릴 수 있다. 문제는 환경적 측면의 법적 규제이다. 경정비나 세차를 하면 기름, 오폐수 등이 발생하게 되는데, 지하부설주차장에서는 법적으로 경정비와 세차가 불가능하다. 스팀세차나 출장세차 정도는 가능하지만 이 마저도 먼지, 소음 등으로 민원이 발생할 가능성 이 크고, 특히 고급 오피스주차장에서는 더욱 진행이 어렵다.
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국내 화물차는 약 40만 대, 자가용 1톤 트럭까지 포 함하면 약 4백만 대. 어마어마한 잠재력을 가진 시장이다. 현재 화물차, 버스 주차장을 전문적으로 조성하는 기업은 트럭헬퍼가 유일하다. 돈 이 되지 않는 것을 돈이 되게 만들어야 사업이 된다. 매월 화물차는 수 백만 원의 유류대를 지불 하는데 20~30만원의 주차비는 큰 비용이 아니다. 불법주차를 하고, 밤샘 불법주차 과태료를 한번 지불하는 비용이면, 한 달 주차비를 쓰는 것이 오히려 이익이다 보통 대형차량이 밤샘 주차에 단속되면 1회 20만원의 벌금이 부과된다. 어느 화물차 운전자의 경우 1달에 4번이 단속되어 과태료만 80만원을 지불했다고 한다. 대형 차량 운전기사들은 돈이 없어서 불법주차를 하는 것이 결코 아니다. 누구도 대형차량 주차장을 만들어 주지 않았기 때문에 불법주차를 할 수 밖에 없었던 것이다.
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화물차 수대비 주차장 보급률은 5%미만, 화물차주 대부분은 개인사업자이다. 즉 사장님이라는 말이다. 화물차량 한 대의 가격은 수억 원에 달하고 월 운영비는 수백만 원 이상이다. 나의 수익창출 수단인 비싼 화 물차를 주차장에 넣어놓으면 안심이 되지 않을까?
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주차장을 운영할 때 지목이 반드시 주차장 용지일 필요는 없다. 보통 대지, 주차장용지, 잡종지 등에서 주차장을 운영 하는데, 당연히 대 지인 주차장이 가장 많다.
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한두 달 날씨 좋을 때 매출만 보고 주차장 운영을 결정하기에는 리스크가 매우 크다. 이처럼 나대지 주자창 은 비수기와 성수기가 극명히 있다. 꼭 명심하시길 바란다.
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20억짜리 상가를 구매했다고 가정해보자. 1년 보유세는 기껏해야 백만원 정도이다. 약 100면의 주차전용건축물의 주차장 부분을 20억원 에 구매했다고 가정해 보자. 1년 보유세는? 수천만 원이다. 주차전용건 축물을 잘 모르고 매입한 당사자는 세금부분에서 큰 수익률 손실을 보 게 된다.
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대부분의 주차장 계약에서는 권리금을 인정하지 않는다. 특히 나대지의 경우 상가임대차보호법」이 적용되지 않으므로 권리금을 주장할 수 없다. 간혹 권리금이 있는 나대지 주차장을 계약하였다가 토지소유주의 계약종료를 통보 받고 문의하는 경우가 있는데 나대지주차장 계약에서 가장 주의해야 할 것이 바로 권리금이다. 나 역시 권리금 있는 나대지를 계약해 본 경험이 없다. 일이백만원 월 수익을 보려고 하다가 순식간에 수천만 원의 권리금을 날릴 수도 있다.
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수익을 얻으려면 최초로 임대 운영되는 현장을 노리자. 경험상 이런 주차장의 수익률이 가장 높고 입찰자 수도 현저히 적다.
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요즘 가장 열심히 하고 있는 일은 화물 주차장 영업이다. 화물차 주 차장을 전문적으로 운영하는 기업은 필자가 공동창업자로 있는 빅모빌 리티가 유일하다. 누구나 알고 있지만 해결하기 어려운 문제 이것을 해 결한다는 것은 참으로 즐겁고 설레는 일이다.
