전세가율 : 위험지표냐? 투자지표냐?

전세가율

전세가율(또는 매매가격 대비 전세가격 비율)은 전세금을 매매가로 나누어 산출하는 비율이다. 
 계산식은 무척 간단하나, 쓸모 있고 중요한 지표이다. 우선 세입자 입장에서 전세금 반환의 안전성을 판단할 수 있는 수단이다. 그리고 주택 매수자 입장에서는 집값의 흐름을 가늠할 때 쓸 수 있는 훌륭한 보조지표이다.

전세보증금 안심 범위 판단 기준

집값이 큰 폭으로 하락한 2023년, 여기저기에서 역전세 현상(일명 깡통전세)이 나타났다. 만기에 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 경우를 뜻한다. 더구나 간혹 다세대주택에 진을 친 전세사기 조직의 범죄 행각이 드러나 선량한 세입자뿐만 아니라 HUG(주택도시보증공사)에까지 큰 해악을 끼치는 경우까지 있다. 이른 바 ‘전세사기’이다. 이런 현상은 오래전부터 주기적으로 발생해왔다. 2004년, 2014년 그리고 2023년이 그렇다. 1년 넘게 흐른 지금까지도 집값 하락에 따른 깡통전세 현상이 해소되지 못하고 있으며, 심지어 전세사기를 호소하는 피해자들이 계속 나타나고 있다. (1)(2)

세입자가 깡통전세를 피하기 위해서는 계약 때 해당 주택과 유사한 물건의 매매거래 시세에 기초하여 전세가율을 점검해야 한다. 되도록이면 전세금과 이미 존재하는 저당권 등 선순위 권리의 합계액이 그 주택매매시세의 80%(아파트)∼70%(비아파트)를 넘지 않도록 하는 것이 좋다. 특히 집값 하락기에는 이 비율을 70∼60% 이하로 잡을 것을 권한다.

집값 흐름의 선행지표

역사적으로 전세가율이 집값 변동의 선행지표 역할을 한다고 말하는 전문가가 많다. 전세가율이 높아지기 시작하면 시차를 두고 집값이 오르며, 전세가율이 내리기 시작하면 시차를 두고 집값 상승이 멈추게 된다는 견해이다. 시세차익을 목적으로 주택을 매수하는 경우 전세금이 '무이자 차입금'이므로 매매가격과 전세금의 차이가 좁혀지면 매수수요가 활성화된다는 논리로 뒷받침된다.

역사적으로 살펴보면 전세가율 변동이 집값 변화를 약 4～5년가량 앞서는 것으로 나타나고 있다.  그 관찰 지역 범위를 좁힐수록 그 경향이 더욱 뚜렷해지는 것 같다. 
 해석하면 전세가율이 고점에서 방향을 전환하여 낮아지더라도 상당 기간 지나야 집값이 횡보하거나 하락하게게 된다는 것이다. 반대로 전세가율이 저점에서 방향을 전환하여 오르더라도 어느 정도 기간이 지나야 집값 상승을 볼 수 있다는 뜻이다.

집값 변동에 영향을 미치는 요인이 여럿(소득, 금리, 공급 등)이지만, 전세가율 변동도 그 하나로 참고할 만하다.

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 (1) 뉴시스, ‘빌라 전세가율 70~80%대로 재상승…또 커지는 깡통전세 우려’, 2024.03.28.
 (2) 연합뉴스, ‘수원지역 다세대주택 전세사기 추가 피해 고소 잇달아’, 2024.04.08.