Chapter 10. 부동산의 핵심은 레버리지
거주용 부동산 대출 과정 및 처음 주택자 구입자들을 위한 정부 혜택
<캐나다 은행에서의 대출 가능 금액>
가장 작은 유닛도 60-70만 불에 육박하는 콘도를 대출 없이 현금으로 구입하기는 불가능합니다. 캐나다에서개인이 대출 가능한 최대 금액은 연봉 기준으로 약 5배 정도이며, 매매 가격 기준으로는 약 80%로 예상할 수 있습니다. (예를 들어 콘도 가격이 7억이고, 연봉이 1억이면 전채 매매 가격의 80%인 5억 6천이 아닌 연봉의 5배인 5억까지만 가능합니다.)
좀 더 세세하게 들어가자면 Gross Debt Service Rate 기준으로는 모기지 월 상환금 (원금+이자), 재산세의 1/12(월평균 납부액), 난방 및 콘도 관리비의 50%를 합한 총액이 월평균 소득(세금 공제전 총액)의 32%를 넘지 않는 범위 내에서 결정되며, Total Debt Service Rate 기준으로는 위 GDS 비율이 포함되는 항목 (모기지 월 상환금 +월 재산세 +월 난방 및 콘도 관리비의 50%)에 기타 월 납부 부채 (자동차 월 납부금, 신용카드 대금, 기타 부채)가 월평균 소득의 40%를 넘지 않는 범위 내에서 결정됩니다.
*위 내역은 정말 대략적인 정보로 실질적인 대출 가능 금액은 투자자의 신용등급, 추가 대출 내역, 자산, 선택한 은행에 따라 달라질 수 있습니다.
<모기지 대출 시 결정해야 하는 이자율, 약정기간, 상환기간>
1. 이자율: variable rate(변동금리)과 fixed rate(고정금리) 중에서 선택 가능합니다.
2. Term(약정기간): 해당 기간은 보통 5년 변동 (가장 저렴한 금리) 또는 3년 변동이 일반적입니다. 1년, 5년 고정 등 은행에 따라 다양한 상품이 있으나 고정금리 선택 시 해당 약정기간 안에 집을 매매하게 될 경우 남은 약정기간의 금리 차액을 모두 합산해서 내야 하므로 보통 3,5년의 변동금리를 많이 선택합니다 (변동이자율의 경우 약정기간 안에 집을 매매할 경우 3개월 모기지의 이자만 페널티가 적용됩니다.)
3. Amortization (상환기간): 해당 기간은 보통 25년 혹은 30년으로 결정됩니다. 상환기간을 길게 잡는 이유는 이자를 조금 더 적게 내기 위함으로 나중에 여유 자금이 생겼을 때 지속적으로 원금을 상환하는 게 이득입니다.
<처음 주택을 구입하는 사람을 위한 정부지원정책_First Home Buyer>
1. Land Transfer Tax 일부 혹은 전부 환불 가능: 온타리오의 경우 최대 $4000까지 환급 가능합니다. (https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/ltt/1_2008.html)
2. First-Time Home Buyer Incentive: Canada Mortgage and Housing Corporation에서 구매가의 5%~10%까지 다운페이먼트를 지원합니다. 연봉 $120,000 이하, 총 빌리는 금액이 연봉의 4배보다 적어야 하며, 최소한의 다운페이먼트 등의 여러 가지 조건이 맞아야 합니다.
(https://www.placetocallhome.ca/fthbi/first-time-homebuyer-incentive)
3. Home Buyer’s Plan: RRSP (이전 에피소드에 서술)에서 최소 90일 이상 보유했을 시, 최대 $35,000까지 인출하여 사용 가능하나, 해당 자금은 향후 15년 안에 다시 상환해야 합니다.
4. First Time Home Buyer Tax Credit: 구입 이후 다음 해 개인 세금 보고할 때 $5,000까지 구택 구입 시 필요한 비용에 대한 클레임이 가능하며 온타리오 거주자의 경우, 최대 $750까지 세금을 줄 일 수 있습니다.
저의 경우 First-Tome Home Buyer Incentive를 제외한 다른 정책들은 지원 가능하여 $4,750 정도 세금 환급이 가능하고, $35,000의 세금을 고려하지 않는 추가 투자 금액 지원이 가능합니다. 추가적으로 주택구입 후 1년 이상 거주 시 GST/HST를 리베이트도 받을 수 있습니다. (https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/charge-collect-home-construction/new-housing-rebate.html)
<세입자 신용기록 확인 사이트 및 연체 관련 리포트 확인>
콘도 구매를 이후 세입자를 통해 월세를 받는 기쁨도 잠시, 다양한 문화권이 고루 모여 살고 있는 토론토에서 좋은 세입자 구하기는 쉽지 않습니다. 한국도 마찬가지겠지만 어느 나라나 좋은 사람도 있는 반면 이상한 사람도 많은 법이죠. 테넌트의 렌트비 연체 및 기물파손, 유틸리티 비용 연체 등의 문제로 골치 아픈 집주인을 위하여 LCB를 통해 도움을 받을 수도 있습니다.
(https://landlordcreditbureau.ca/about-landlord-credit-bureau/)
