다운계약서 업계약서 거짓계약서 약국재벌 상가경매
중요한 일은 오전에 가장 먼저 1순위로 빠르게 하자
내 문제점 중에 하나이기도 하면서 사람의 본성이 바로 중요한걸 뒤로 미루려는 경향이다. 유년시절 나는 도시락을 싸고 다녔는데 항상 김치 같은 맛없는 반찬을 항상 먼저 먹고, 햄과 고기는 나중에 먹었다. 그래서 늘 조금씩 후회하면서도 넉살 좋게 햄을 조금씩 뜯어먹었던 기억이 난다. 햄과 고기는 쌀밥과 같이 먹어야 밸런스가 좋고 맛도 더 좋다. 따라서 한국인의 밥상은 반찬을 먹을 때 골고루 먹는 게 가장 좋다. 서양 음식은 코스별로 나오는데 가장 칼로리가 높은 메인 음식은 코스의 중후반에 나온다. 식사 중반까지 뜸을 들이는 건데 음식 소화나 맛의 순서를 배려한 것일 테지만 중요한걸 뒤로 미룬다는 점은 또 부인하기 힘들다. 이렇듯 사람의 삶이 중요한 건 뒤에 나오는 것으로 인식되어 있다 보니 우리가 하려는 일도 그 중요도에 따라 쉽게 처리 가능한 의미 없는 일들을 먼저 하고 가장 중요한 일을 미루다가 때를 놓치거나 시간이 부족해 완성도가 떨어지는 경우가 많다. 나만 그런가?
따라서 오늘부터는 그 버릇을 고쳐보려고 한다. 가장 머리가 맑을때 부동산 업무 중 가장 중요한 업무인 광고 올리기를 오전에 끝내 보기로 했다. 10시에 출근하면 딱 10분간 정리하고 점심시간인 12시까지 10개의 광고를 올리는 것을 루틴으로 만들어야겠다. 그다음엔 스스로 창조적인 일을 해야 하는데 우선은 일 초반이라 임장을 다녀와야 하고 이렇게 블로그도 올려야 한다.
네이버 부동산 광고 하루 10개
티스토리 블로그 하루 1개
주변 상가 임장 다녀오기 하루 1개
이렇게 루틴으로 만들고 나머지는 부동산 공부를 해야겠다.
다운 계약서, 업계약서 (거짓 계약서)
다운 계약서는 왜 쓰는 걸까? 간단합니다. 양도소득세를 절감하기 위해서다. 5억짜리를 20% 할인된 4억으로 계약하면 매도인의 양도차익이 1억만큼 줄어들고 그만큼 양도소득세를 줄일 수 있기 때문이다.
반대로 업계약서는 어떨까? 4억짜리를 5억으로 매수하게 될 경우 매수인이 대출가액을 높일 수 있어 대출이 유리해지고 이후 전매시 마찬가지로 양도소득세를 덜 내는 효과를 볼 수 있다. 양도소득세 산출 시 양도차액이 1억만큼 줄어드는 효과를 보게 되기 때문이다. 이때는 매도인이 업계약서를 씀으로 해서 손해 보는 부분이 없어야 하기 때문에 1세대 1 주택 비과세일 때 혹은 손해 보고 판매할 때 가능하다. 10억짜리 부동산이 7억이 되었는데 급전이 필요하다면 얼마나 애가 타겠는가. 이때 매수자가 7.2억에 살 테니 대신 계약서는 10억짜리로 써달라고 하면 누가 거절할 수 있을까? 5~10% 정도까지는 괜찮을 것 같기도 하지만 그 이상은 위험할 것 같다.
적발시 공인중개사는 취득세액의 3배 과태료 + 6개월 자격 정지 / 업무정지 및 등록 취소. 사실상 부동산을 접어야 한다. 이런 거래는 대부분 직거래 형태라고 보면 좋을 것 같지만 실제로 부동산에서 빈번히 일어나고 있나 보다. 검단 신도시의 경우 아파트 매매가가 현재 6억 정도선에서 거래된다. 그렇다면 중개수수료는 0.4% 240만 원이고 양 타를 쳐야 480만 원이다. 검단 신도시 1층 부동산 상가는 월세가 350 수준이다. 즉 한 달에 아파트 매매 거래 하나는 해야 월세내고 밥값에 용돈 정도 벌 수 있다. 이 유혹을 쉽게 뿌리칠 수 있을까?
경매 물건이 하나 나왔다
부동산에 있으면 꼭 제비가 날아들어와 각종 정보를 지어주고 갑니다. 저는 그런 제비의 이야기를 귀동냥해서 재미있는 동네 정보들을 얻곤 합니다. 제 귀는 귀동냥에 특화되어 있거든요.
오늘은 임의경매개시결정이난 상가를 하나 알게 되었어요. 자세한 사항은 말할 수 없지만 확실히 현장에 있다보니 정보들이 너무 많이 들어오는 것을 체감하게 되는군요. 해당 경매는 엄마, 아빠, 아들이 각각 상가 1개씩을 분양받았는데 그중 2개가 경매개시결정이 난 거예요. 경매개시결정은 "이 물건을 경매할 겁니다."라는 일종의 사전적 선포라고 볼 수 있어요. 아직 우리가 알고 있는 경매 풍경이 나오기 전이라는 거죠.
수분양가 지금까지 겨우 이자 잘 내고 있었는데 근래에 자금줄이 막혀 은행이자를 못 냈고 은행이 근저당권을 기초로해서 경매를 신청한 거예요. 해당 자리는 아직 임대조차 나가지 않았어요. 정말 핫한 자리인데 여태까지 임대가 나가지 않은 건 운이 너무 없었거나 임대료를 보다 탄력적으로 설정하지 않아서이지 않을까 싶어요.
무서운건 부자에겐 이때가 바겐세일이라는 점이에요. 만일 경매로 넘어가게 되면 경매가 종료되고 배당일까지의 기간 동안의 이자를 추가로 수분양자가 부담해야 하기 때문이죠. 따라서 그 기간 동안 추가 피해를 보지 않으려면 어찌 되었든 경매를 피해야 합니다. 즉 새로운 매수자를 구해야 하는 셈이죠. 따라서 자금력이 있는 매수자는 이런 물건을 경매도 거치지 않고 획들 할 기회가 생기는 셈입니다. 정보가 무서운 건 이런 거겠죠?
물론 새로운 매수자에게도 임대를 구해야 한다는 리스크가 있지만 이미 프리미엄이 형성되어있는 상가를 분양가 아래로 구매할 수 있다면 그만큼 이득이겠죠? 심지어 검단 신도시 101역은 개통까지 2년 정도밖에 남지 않았기 때문에 오히려 그 기간 동안 버텨준 기존 분양자에게 고마울 따름이죠.
정말 돈이 돈을 버는구나를 다시금 체감하게 되는 순간입니다. 누가 되었든 이 자리의 새로운 주인이 되는 사람은 큰 이익을 얻을 것이란 건 확실할 테고, 기존 분양자는 어떻게든 경매 전에 털어내서 손해를 줄여야 할 것입니다.
처방과와 약국재벌
내과, 이비인후과, 소아과는 처방약 제조가 많기 때문에 약국에서 매우 선호하는 병원이다. 우스갯소리일지 모르겠지만 약국재벌이라는 말도 있다. 약국은 상가건물 1층에 독점하는 경우가 많으며 그 위로는 병원이 꼭 있다. 바꿔 말하면 병원이 없는 곳엔 약국도 없다. 약국은 병원이 있어야 처방전을 제조해 주고 그것이 주 수입원이다. 그래서 신축 상가는 1층 약국 자리에 가장 높은 분양가를 설정한다. 대신 독점적 권리를 준다. 이 때문에 소송이 벌어지는 경우도 있다고 한다. 약국 입장에서는 병원 들어온다고 입점했더니 병원이 들어서지 않는 경우도 있고 독점조항으로 입점했는데 버젓이 다른 약국이 들어오는 경우가 그렇다. 그럼에도 추가 부담을 하고 분양을 받거나 임대로 들어오는 이유는 역시 약국이 돈이 되기 때문이겠지. 그래서 약국도 일종의 투자가 되는 것 같다. 약국을 크게 하시는 분들은 약국을 여러 개 가지고 있는 경우가 더러 있다. 어쨌든 가장 중요한 사실은 어떤 상가든지 특별한 경우를 제외하면 독점 약구기 분양각도 임대료도 가장 높다는 사실이다.
