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by 정우 Oct 25. 2023

부동산 광고 잘 하는법 | 상가 부동산 수익구조

한때는 네이버 스마트 스토어에서 100일 만에 월매출 100만 원 내는 게 목표였던 적이 있었다. 매출 30만 원 정도까지 올린 적은 있었지만 사실 그 매출도 기존에 현금으로 들어오던 현금매출을 연동시킨 것이기 때문에 스토어 수수료와 부가세를 빼면 오히려 적자였다.

지금도 포기하지 않고 한달에 한 두 개씩 업데이트하고 있는데 상품은 다름 아닌 북클럽이다. 한 달에 한 명만 구매하고 찾아와 주어도 어쨌든 나에겐 이득이기 때문이다. 이게 중요한 건 아니고 인스타그램, 유튜브, 스마트 스토어를 더 잘해보고 싶어서 공부하면서 얻은 결론이 있는데 그게 부동산 할 때도 그대로 적용되는 부분이라 오늘은 그것에 대해 이야기해보려고 한다.

벤치마킹을 통해 정답을 찾아 나가자

사람에게는 유창성 효과라는 본성을 가지고 있다. 내가 하면 더 잘할 수 있다는 착각이다. 이런 사람들은 마치 자신이 대통령이 되면 나라를 더 잘 이끌어 갈 수 있을 것 처럼 이야기 하곤 한다. 하지만 실제로는 소상공인이 되어 아르바이트생 하나 통제하는 것도 제대로 못하는 게 현실이다. 따라서 자신의 생각에 심취하지 말고 남들은 어떻게 했는지 끝없이 연구하고 따라 하면서 시행착오를 거쳐 내 것을 찾아내고 그다음 디벨롭 시켜야 한다. 가장 경계해야 할 것이 내 의견과 생각이 맞다고 판단하고 무턱대고 진행하는 것이더라. 특히 광고에서 그런 행동들은 시간 낭비만 초래하기 마련인데 시간낭비는 바로 돈 낭비로 이어진다. 우리의 하루는 최소 10만원의 가치는 있기 때문이다.

그러나 벤치마킹은 따라하기, 베끼기, 남의 것을 훔친다는 마음이 들게 만들고 자존심 상하고, 양심에 가책을 느끼게 만든다는 것이다. 하지만 절대 그런 마음을 먹을 필요가 없다. 남들의 것을 그대로 가지고 오면 문제가 되겠지만 우리는 참고만 하면 되기 때문이다. 우리 모두 맛집을 방문하고 분석하고 맛집의 맛을 따라 하고 기준으로 삼는다.

일단 네이버 광고는 철저하게 기존 부동산의 것 들을 모아 참고하기 시작했다. 그들의 블로그 또한 참고하고 있는데 생각보다 전문적인 경우도 많았다. 적어도 내게는 전문적인 글이 유익하고 흥미를 끌었는데 글쎄 일반인들에게도 흥미로울까? 테스트를 해봐야 한다. 적어도 내가 보기에 이 부동산은 한번 찾아가 봐야겠다 전화해 봐야겠다는 마음이 들게 해야 하는데 그러려면 노출이 잘 되어야 한다. 2주간 광고를 올리면서 가장 눈에 띄는 부동산이 한 곳이 있는데 이곳은 스스로도 젊은 팀이라고 자부하는 팀이다. 광고도 많고 노출도 잘된다. 이들의 광고가 200개 수준이다. 따라서 나는 적어도 200개 이상의 광고 가능하면 300개의 광고를 올리는 게 1차적 목표다.

하루에 광고를 10개 만드는 건 쉽지 않지만 만들어둔 광고를 올리는 건 쉬운 일이다. 그러니까 적어도 하루 5개 이상 페이스로 만들어가고 기간 만료된 광고는 재등록을 하면 하루에 10개씩 업로드 해서 주 6일 250개 정도의 광고는 얼마든지 유지가 가능하다. 어쨌든 내 손님이 들어오게 만들어야 한다.

네이버 부동산에서는 최근 평균시세와 최근 호가를 모두 확인할 수 있다. 그러나 직관적인 정보는 호갱노노쪽이 더 좋아서 나는 두 가지를 번갈아가면서 보고 있다. 아파트 위주로 본다면 호갱노노가 괜찮을 수 있다.

상가 부동산의 수익 구조

검단푸르지오더베뉴 매매가 평균 7억이다. 상한요율은 0.4%라서 중개 수수료는 320만 원 양타치면 640만 원이다. 부동산 월세가 330만 원 빼면 310만 원 남는다. 아파트 하나 하면 중소기업 월급이 나온다.

검단신도시 상가는 101역 우상단 상가 1층은 평단가 3500선에서 분양이 된 반면 좌상단 상가는 4500선으로 평단가면 1천만 원이 올랐고 지금 준공을 앞둔 더워 타워의 경우 평단가가 5000만 원을 넘어섰다.

그래도 1층 상가의 대략적인 시세는 분양가 8억9천, 월세를 5000/350 수익률 5%대로 보면 좋을 것 같다. 상가는 상한 요율이 0.9%라서 중개 수수료는 360만 원이고 양타치면 720만 원이다. (상가 평단가는 전용면적이 아니라 임대면적으로 계산한다.)

공실분양 같은 경우 수분양자는 수수료가 없고 부동산은 시행사를 통해 2%, 특판의 경우 그보다 좀 더 받는다. 그런데 시행사(분양사무실)에도 악한 사람들이 있어서 고객과 직거래를 시도하거나 수수료 결제를 미루거나 도망가는 사례도 있다고 한다. 그래도 8.9억짜리 1층 상가를 분양 성공 시켰다면 2%를 받을 수 있으니 1780만 원의 수익을 올릴 수 있다. 즉 분양거래를 성사시켜 1억짜리 상가를 1년에 10개 정도 성사 시킨다면 대략 50억이니 연봉 1억을 달성할 수 있다.

적어도 검단신도시는 1년간 월세만 4천만원을 부담해야 하기 때문에 더 바빠야 한다. 매달 임대차 계약서 1개는 써야 현상유지를 할 수 있고, 그다음 분양에 성공하면 분양 수익금만큼 수익이 된다. 그러나 여기엔 함정이 있다. 공인중개사 중에 이 수수료를 제대로 받은 사람들이 거의 없다는 거다. 실제로 분양거래를 성사시키려면 일정 부분은 뱉어내야 한다. 그래야 다음에 또 손님을 유치할 수 있기 때문이다. 따라서 실제 수익률은 더욱 줄어든다. 이게 부동산의 함정이다. 리베이트라고 하기엔 뭐 하지만 여간 속상하지 않을 수 없다고 한다.

초보공인중개사인 나는 아직 겪어보지 못한 일이긴 하다. 일단 저런 불합리함을 겪으려면 계약서를 써야 한다.

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