노래방과 유흥 주점의 차이 | 위락 시설 완벽 정리
명도소송의 시작은 점유 이전 가처분 신청부터
상가 중개의 끝 프랜차이즈 개발, 컨설팅 - 탕후루의 인기는 곧 사그라들겠지만 탕후루로 바짝 수익을 올린 업체는 제2의 탕후루를 개발해 낸다. 그렇다면 새로운 간판, 인테리어, 중개계약이 발생한다.
돈이 되는데 남에게 소개해주면 십중팔구 사기일까?
돈이 되면 지가 하지 왜 남에게 추천해 주냐 그런 건 대부분 사기라고 생각했다. 그러나 실제로 속을 살펴보면 돈이 되는 걸 알면서도 직접 하지 못하는 이유도 있다. 당장 투자금이 없을 수도 있고, 리스크를 전혀 지고 싶어 하지 않을 수도 있다. 그리고 개인 자금으론 규모가 너무 커서 컨소시엄을 구성해야 하는 때가 그렇다. 개인 투자보다 사모펀드가 안정적으로 운용이 가능한 이유도 이러한 사정 때문이고, 리츠도 마찬가지 일 것이다. 그나저나 요즘 리츠 시장은 어떠려나?
이 이야기를 꺼낸 것은 사실 괜찮은 상가가 있는데 현금이 없어서 내가 투자할 수 없기 때문이다. 검단 신도시 1단계 상업지구에 있는 2층 상가인데 분양가는 3.726억에서 할인이 들어가서 3.54억이다. 계속 공실이 유지되었지만 이번에 임대 계약이 성사되었다고 한다. 호텔 일식 파트 셰프가 이번에 초밥 회전 초밥집을 계약한 것이다. 실제로 계약은 2칸이 되었고 그중 한 칸은 분양이 완료되었고 지금 분양이 하나 남아 있는 셈이다. 일단 업종도 괜찮은 게 아파트 대단지 상권임과 동시에 향후 지방법원 지방검찰청이 들어서면 법조인들까지 식사하러 많이 올 것이 불 보듯 뻔하기 때문이다.
임대 보증금은 2500만 원에 월세가 170만 원이니 6.2%의 상당히 만족스러운 수익률이 나온다. 그걸 떠나서 매월 170만 원씩 현금 흐름을 만들 수 있음과 동시에 법조타워 완성으로 인한 매매가 상승 프리미엄까지 볼 수 있다. 심지어이고 상권 자체가 먹거리, 즉 로데오 거리로 조성이 되어있다.
전액현금으로 들어가면 3.5억 안정적으로 50% 연이율 5%로 들어가면 수익률은 7.6%까지 상승한다. 물론 대출이 들어갔기 때문에 수익금 자체는 96만 원대로 떨어지니 그만큼 현금흐름은 좋지 않다. 그러나 수익률이 상승하는 만큼 상가 투자 시 적절한 대출은 필수라고 생각한다.
상가 시세 파악할 때는 평단가가 얼마인지 가장 중요하다. 그리고 상가 매매가가 분양가 대비 얼마인지도 중요하다. 상가의 평단가는 1층이 가장 비싸고 출구를 끼면 보통 비싸지고, 약국 독점 자리가 가장 비싸다. 2~3층 평단가가 그 뒤를 잇는 편이고 4층부터의 평단가는 대동소이하다.
위락시설의 장점
위락상가는 업종제한이 없다는 것이다. 그러나 주의할 점이 있다. 한 빌딩 전체가 위락상가가 아닌 경우도 있다는 사실이다. 위락 즉 유흥업을 하기 위해서 임대차 계약을 맺었는데 알고 보니 1,2종 근린생활시설이게 되어 버리면 사업이 불가능해지기 때문이다. 1,2종 근생이 위락시설로의 용도 변경은 사실상 불가능하기 때문이다. 따라서 반드시 상가의 건축물상 용도가 무엇인지 알아야 한다.
위락시설은 쉽게 설명하면
주점 - 여자 끼고 술 마시는 곳
놀이동산 - 롯데월드, 에버랜드
카지노 - 정선
콜라텍 - 나이트, 클럽
국제표준무도학원 - 사교댄스 가르쳐 주는 곳
아파트를 끼고 있는 밀집상가에서 교육상 문제가 되는 건 딱 꼬집어서 주점 한 곳이네요. 모르는 여자와 술을 마실 수 있는 방법으로는
바 - 바텐더, 같이 술 마셔주는 아르바이트생
노래방 - 보조 도우미, 상주 도우미는 불법, 술판매금지
2종 단란 주점 - 상주 도우미, 외관은 노래방과 비슷
1종 유흥 주점 - 상주 도우미, 노래방보다 크고 고급짐
마음만 먹으면 어떤 곳에서든 다 성관계를 할 수도 있겠지만 1종, 2종 주점은 성관계를 목적으로 가는 곳이라고 보면 좋겠습니다. 노래방은 케바케, 바는 안된다고 보는 게 좋습니다. 유흥주점, 단란주점, 풀살롱, 텐프로, 쩜오, 쓰리노, 포노 어쩌고저쩌고 많습니다만 이는 어떻게 장사하는지에 따른 구분일 뿐이며, 건축법 상으로는 오직 3가지만 있을 뿐입니다. 일반적으로는 다 퉁쳐서 외관이 허름하면 노래방, 외관이 고급지면 주점 혹은 살롱으로 부르지만 건축법 상으로는 차이가 많이 나고 당연히 투자 시에도 차이가 많이 나게 됩니다.
1종 유흥 주점은 위락 시설인데 위락 시설은 취득세와 재산세가 중과세되기 때문이죠. 소위 1종이라고 불리는 곳이 단가가 비싼 이유이기도 하죠.
노래방 - 2종 근린 생활 시설, 등록, 사적으로 3종으로 구분
2종 단란 주점 - 2종 근린 생활 시설, 허가
1종 유흥주점 - 위락시설, 허가
어때요 완벽하게 정리 됐죠?
