전매와 마스터 리스에 대해 알아보자

전매

전매의 전자는 단박에 받아들여지는 한자는 아니었다. 구를 전자를 써서 구르다, 회전하다는 뜻이다. 즉 전매는 되팔이다. 

리셀 = 되팔렘 = 전매 가 되는 셈이다. 외워두자. 부동산에서 전매라고 하면 리셀을 의미한다. 모든 리셀이 문제가 되진 않듯이 아파트 전매도 모든 전매가 문제가 될 건 없다. 우리가 문제 삼는 리셀은 귀한 물건을 선점 독점 함으로 인해 해당 물건의 시장 회전을 방해하는 것이다. 가장 와닿는 예는 임영웅 암표를 들 수 있다. 임영웅 콘서트는 1초 만에 완판 난다는 소문이 있을 정도로 인기 있다. 그리고 임영웅 콘서트 암표는 10배에 거래되기도 한다. 전문 리셀러들이 좋은 컴퓨터와 통신을 이용해서 표를 선점한 뒤 고의적으로 시세를 올리는 것이다. 이러한 행위는 시장 질서 교란 행위에 해당된다고 볼 수 있다. 

인천에 있으면서 내가 처음 분양을 신청했던 아파트의 미분양분이 풀린다는 소문에 전매라는 말을 검색했다. 몇 번이고 전매에 대해 찾아 봤지만 그 뜻을 또 잊어버리고 말았다. 이번엔 절대 잊어버리지 않겠지? 

희소한 재화의 전매 제한은 개인의 자유를 침해하는가 하는 질문에 적어도 나는 침해해도 어쩔 수 없다고 생각한다. 희소한 재화를 선점했다는 것 자체가 불특정 다수의 재산권도 일정 부분 침해한 셈이 되어 버리기 때문이다. 이런 희소한 재화는 사회적 환원이 이루어져야 하지 않을까? 이런 생각은 너무 사회주의적인 생각일까? 

그러나 운에 의해 특정 소수가 사회적 이득을 독차지 하는 문제는 한번쯤 생각해 볼 문제라고 생각한다. 대한민국은 이 독점적 이득 문제를 전매제한, 실거주, 양도소득세 등으로 방어하고 있다. 그러고 보면 양도소득세는 이런 사회적 문제를 해소하는 좋은 제도 일지도 모르겠다는 생각이 든다.  

마스터리스 (master lease) 

상가 용어중에 마스터리스가 있다. 상가 투자를 원활하게 하기 위해서 시행사에서 선임차를 하는 방법을 의미한다. 

시행사가 최소 2년 이상 임차를 해버리기 때문에 적어도 2년간 확정 수익이 발생한다는 장점이 있다. 물론 시행사에서 마스터리스를 제공한다는 것은 그만큼 리스크가 크다는 의미로 해석할 수 있다. 잘 나갈만한 상가라면 시행사에서 뭐 하러 이런 제도를 한단 말인가 ㅎㅎ 과연 수분양자는 어떻게 엑시트 전략을 세울지 궁금하다. 물론 마스터리스 기간 동안 프리미엄이 잔뜩 붙으면 모르겠다. 

2027년 완공 예정인 검단 신도시 101역 롯데의 넥스티엘에 이런 물건들이 몇 개 있다고 한다. 수익률이 5% 정도지만 대출 감안하면 7%까지는 올라갈 것 같다. 그래도 완공까지 4년이나 남았기 때문에 계약금 1~2억을 그냥 묻어둘 수 있는 투자자가 있을까?  

2년 이상의 확정적인 수익과 프리미엄과 대비해 4년간 계약금을 묻어두고, 마스터 리스 기간동안 전대차난 상가가 자리를 잡을 수 있을지 모른다는 단점 중 어떤 것을 선택해야 할까?