주거 목돈에 레버리지 활용

파이어족의 빠른 은퇴와 가치투자

주거 목돈 마련의 2가지 옵션: 나의 돈, 남의 돈

주거에 필요한 목돈 마련을 위해서 나의 돈 또는 남의 돈을 사용할 수 있다. 대출을 활용해야 하는지에 대한 판단 기준은 예상수익률이나 현금흐름을 확인하는 것이다.

- 매수 with 주택담보대출

- 전세 with 전세보증대출

- 월세 with 보증대출

- 신용대출

안정적인 부채가 좋다

- 만기가 길고, 낮은 이자율의 고정금리일수록 좋다. 이런 조건이 만족이 된다면 오랜 기간 동안 낮은 금리의 부채를 활용할 수 있고, 주가가 급락해서 불리한 상황에서 급하게 상환해야 하는 부담에서 벗어날 수 있다.

피해야 할 대출의 형태

- 만기가 짧고, 이자율이 비싸며 주가가 내려갈 때 강제청산 당할 위험이 있는 주식담보대출 같은 경우는 피해야 한다.

투자할 주식의 조건

안정적으로 레버리지를 활용하기 위해서는 다음의 조건을 확인하면 좋다. 첫째 경제적 해자를 지닌 기업이어야 하고, 둘째 주식이 저평가되어있어야 한다. 여기에다가 셋째 조건으로 배당수익률이 대출 이자율보다 높으면 거의 안전한 레버리지라고 보면 된다.

대출금의 이자율과 관심종목의 배당수익률을 비교하자. 자가와 월세를 비교했을 때와 비슷하게 은행이자율과 배당수익률을 비교해서 주거에 필요한 목돈을 전액 나의 자본으로 마련할 것인지, 전액 부채로 마련할 것인지, 아니면 적정한 비율의 부채로 마련할 것인지를 결정하자. 여기서도 주식과 부동산의 가격 변화는 고려하지 않는다. 자가와 월세를 비교한 것과 같은 논리를 적용해서 부채를 보증금으로 활용하고자 하면 아래와 같은 결론을 내릴 수 있다.

- 대출금리>배당수익률: 전액 자기자본으로 마련

- 대출금리=배당수익률: 약간의 부채를 활용

- 대출금리<배당수익률: 적정 수준의 부채를 활용

- 대출금리<<배당수익률: 전액 부채로 마련