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Aug 20. 2023
부동산 허위매물 있다? 없다?
A Half-truth 매우 개인적/주관적인 견해
이게 뭐야 이걸로 따지면 싱가포르는 허위매물 투성인 건가? 한국이었으면 싹 다 벌금형인 건가..?
싱가포르 현지 사정을 쓰기 시작하면서 알게 된 '허위매물에 대한 규제' 체크리스트
한국부동산원 블로그에서 발췌단 한 번도 '근절대상'이 될 거라고 생각해 본 적 없었는데 신선한 내용이었다. 한국실정에 대한 내 이해가 부족한 탓에 왜 이렇게 해야 하는지 조금 이해가 어려운 부분도 있다. 굳이 비교해서 위의 내용이 싱가포르에서 실현될 가능성은 이라 묻는다면 (아니오 에 가까운)글쎄.. 가 되지 않을까
싱가포르도 사람 사는 데고 매물 광고나 계약을 진행할 텐데..... 왜?
1. 계약서 작성 당일 삭제
미처 매물 광고 올리기도 전에 다음 세입자가 정해지거나, 광고 올리고 30분 만에 그 자리에서 현찰납부로 계약 성사, 집주인 취미가 오지 탐험이라 인터넷 이 안 터지는 곳에 있다며 서류검토만 3주 가까이 걸리는 등 각 계약은 저마다 다른 스피드로 진행된다. 계약서 작성 후 확정되기까지 간혹 나 같은 애들이 광고 보고 아직 집 볼 수 있냐고 연락하느라 헛된 노고는 있겠으나 계약서 작성 당일=계약 체결은 아닌지라 작성된 이후 시간제한이 크게 무슨 의미가 있을까 싶다.
2. 계약 인지시 광고 삭제
계약이 이미 진행되고 있는 도중이라 해도 확정 전 까진 다른 후보에 의한 뷰잉을 진행할 수도 있고, 집주인 역시 더 높은 가격의 거래가능성이 있다면 딱히 마다할 이유가 없기에 서류 진행 중임에도 다른 후보로서 집을 보러 가게 되는 경우도 많다. 광고 보고 전화연락을 했는데 진행이 어려울 것 같으면, 즉 사인하고 입금 대기 중이라면 'on hold/pending(보류) 상태' 임을 알려주는 중개인도 있고, 일단 기회는 줄게라며 집을 보여주기도 하는 것이다. 끝날 때까지 끝난 게 아닌, 한치도 방심할 수 없는 것이 집계약이기에 여기서는 바로 광고를 내리지 않는 것은 크게 이상한 일은 아니다. 계약에 관련된 보증금, 월세까지 전부 지급이 된 것이 아니라면 '확정'은 아니라는 걸 명심할 것. 언제라도 더 나은 조건에 밀려 엎어질 수 있다. 주인이 이미 돈까지 다 받고 게임 끝난 상황이라면 모를까.. 광고 삭제 안 하면 나태죄 같은 게 적용된다는 얘기일까.
3. 허위매물 재등록 금지
계약서류 진행하며 조항별로 조목조목 집어나가다가 도중에 교섭이 순탄치 못하거나, 세입자의 비자 승인이 제때 떨어지지 않거나, 환전으로 인한 입금 지연, 집주인의 변심 등등 계약이 온전히 체결되지 못하는 '특별'상황은 얼마든지 '특별하지 않게' 존재하기에 계약직전까지 갔다가 마무리지어지지 못하고 재등록되는 매물 역시 심심치 않게 등장한다.
그대로 성공했다면 '이미 없는' 허위매물 맞지만
허위매물이 될 뻔한 실제 매물은 어째야 하는 걸까
부동산중개인법 제18조의 2(중개대상물의 표시·광고)
① 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시·광고(「표시·광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시·광고를 말한다. 이하 같다)를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다. <개정 2014. 1. 28., 2019. 8. 20.>
② 개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 때에는 제1항에서 정하는 사항 외에 중개대상물의 종류별로 대통령령으로 정하는 소재지, 면적, 가격 등의 사항을 명시하여야 한다. <신설 2019. 8. 20.>
③ 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 아니 된다. <개정 2014. 1. 28., 2019. 8. 20.>
④ 개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부당한 표시·광고를 하여서는 아니 된다. <신설 2019. 8. 20.>
1. 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시·광고
2. 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시·광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시·광고
3. 그 밖에 표시·광고의 내용이 부동산거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 내용의 표시·광고
⑤ 제4항에 따른 부당한 표시·광고의 세부적인 유형 및 기준 등에 관한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <신설 2019. 8. 20.>
[발췌] 공인중개사법 제18조의 2(중개대상물의 표시ㆍ광고) - CaseNote
위의 내용은 우리나라 공인중개사법이다. 내용을 좀 더 알기 쉽게 설명하기 위해 찾다 보니 (감사하게도) 사례를 포스팅해 주신 분이 계셔서 일부 발췌, 싱가포르와 비교해 보기로 한다.
https://blog.naver.com/h892800/223060533824 발췌<사례 1>
-. 광고를 보고 전화문의 후 방문약속, 방문 전일/당일 방문여부를 지속확인함
: 오너 측 중개인이 방문전일/당일 방문여부를 지속 확인해 왔다..? 여태까지의 경험상 시간엄수 칼같이 하기 원하는 완벽주의자 타입이거나 아주 살짝 말귀가 어둡다던지 성격상 조바심을 내는 스타일, 나이 좀 있으셔서 깜빡깜빡하시거나, 세입자가 시간엄수에 예민해서 재촉에 못 이겨 전달하는 메신저까지 이유는 다양하다. 물론 사례일 뿐이지만 수상쩍은 행동이라기보다 그저 좀 독특한 캐릭터네 하는 정도? 분명 내일 보자 했는데 뷰잉 30분 전에 뜬금없이 오늘 약속 확정인 거 맞아? 같은 생뚱맞은 소리 하는 경우도(깜짝 놀랄 정도로) 많다.
(아이고 내 뒷골...!)
단 집을 보러 방문하는 (세입자) 쪽에서 집주인 중개인에게 방문확정여부를 지속확인해도 정작 당일날 약속을 까먹었다, 열쇠를 잘못 가져왔다, 현재 세입자랑 갑자기 연락이 안 된다. 문 열어줄 집주인이 급한 사정이 생겨 못 오게 됐다. 밤늦게 계약 성사됐는데 미처 연락을 못했다, 심지어는 차가 퍼져 못 온다 에 이르기까지 오만구천 칠십 가지 사유로 비일비재하게 취소되거나 시간이 밀리는 일이 발생하니 이곳에서는 전날, 당일 중개인에게 리마인더는 필수라고 인식해 두면 시간낭비가 적다.
-. 방문 당일 도착 후 대기 중 이미 계약되었다며 다른 중개대상을 권유함
그나마 유사 가격, 조건의 매물이라도 소개받을 수 있었다면 다행인 편이다. 대책 없이 시간낭비하느니 이왕 갔다면 근처에 있는 다른 중개인 통해서라도 대체매물을 보는 게 낫다. 예상외긴 하지만 선택의 여지가 늘어나는 건데 굳이 중개인을 나무랄 필요가 있나. 세입자는 선택의 폭이, 오너입장에선 계약의 기회가 늘어나는 윈윈의 경우라고 볼 수 있다.
운 좋게 얻어걸렸어요 가 생기는 것도 이런 경우일 것이다.
-. 왕복 8시간 걸려 도착하였으나 계약완료를 핑계로 다른 매물을 권유함
왕복 8시간이면 매우 분통 터질만한 상황 맞다.
(이 나라는 동서횡단 해도 차로 왕복 2시간 이내이니 분노게이지는 이보다는 조금 낮으려나;;)
다만 기억해야 할 것은 얼마든지 당신의 조건보다 나은 사람과 먼저 계약이 성사될 수도 있는 것이고, Exclusive(지정한 한 명의 중개인/전속)가 아닌 여러 명의 중개인이 광고를 할 수도 있으니 다른 중개인 통해 계약이 진행되면 막을 방법이 없다. 어쨌거나 최종적인 선택은 집주인의 몫이 아닌가, 중개인 탓한다고 집주인이 진행한 계약을 취소할 것도 아니고. 편도 3시간쯤 가서 거의 도착했는데 계약완료돼서 뷰잉 취소됐다 연락받으면 8시간 날린 게 아니니 전혀 아무렇지도 않을 수 있을까? 이미 벌어진 일을 탓할 시간에 다시 집 찾는 것에 집중하는 대신 고발하느라 본인 시간을 추가로 쓴다?! 별로 추천할 만한 선택은 아닌 듯하다.
싱가포르 스타일(싱+잉글리시:싱글리쉬)로
"Wah lau eh! So free ah, you?"
[왈! 라~웨, 쏘~후리 아, 유?]
(의역) '와.. 너 그렇게(엉뚱한데 시간 쓸
만큼) 시간 많아? 정도로 표현이 될까
물론 중개인이 처음부터 의도적으로 속인 거라면 전혀 다른 얘기이나 역시나 사실여부 확인한다고 당신의 소중한 시간을 버리지 않길 바란다.
<사례 2>
-. 방문일 공인중개사와 분양팀장이 함께 나와 시세보다 저렴한 가격의 다른 매물을 소개하며 해당매물은 중개수수료가 없음 등을 강조함
(전세사기로 의심됨)
약속을 잡았는데 갑자기 다른 매물이 등장하는 경우는 열에 아홉은 이미 다른 사람의 계약이 진행되기 시작했음을 의미하며, 중개수수료가 없다면 집주인이 내기로 했다는 의미이니 이곳에선 '사기'로 의심부터 하고 볼일은 아니다. 게다가 전세도 없다.
<사례 3>
-. 전화 문의 후 10일 후에도 해당매물은 '급매'로 광고하고 있음
프로퍼티구루에는 광고 올린 후부터 며칠째 광고가 있는지 표시되는데, 4주 지나도 그대로인 광고는 널렸다. 진짜로 집이 않나 간 건지, 중개인이 일하기 싫은 건지, 반대로 정신없이 바빠서 광고를 못 내린 건지는 지속적으로 나가는 광고비용 부담하는 중개인이 알아서 할 일이고. 4주 표시가 되어있으면 그냥 없는 셈 치는 게 본인의 정신건강에 이롭다. 계약하기 위해 서류 단계 진행되다가 계약체결로 이어지지 않는 경우도 발생하기에 10일 후든, 20일 이후든 서로 조건이 맞는 세입자를 찾지 못한다면 언제든지 급매로 나올 수 있다. 분명 급매인데 연락한 중개인이 차일피일 미루며 집 보여주기를 꺼린다면? 살고 있는 세입자가 바빠서 시간 맞추기 힘든 걸 수도 있지만, 알고 보면 (뷰잉 문의한 당신이) 집주인이 원하는 세입자조건이 아닐 수도 있다는 것. 계약기간, 시기, 예산얘기 외에는 대놓고 조건에 맞추기 어려울 것 같다고 하진 않으니 말이다. 그러나 상심할 필요는 없다. 그저 서로의 니즈가 안 맞는 것뿐. 당신이 알지도 못하는 집주인의 취향까지 맞춰야 할 필요는 없는 것 아닌가.
한편, 약간의 의구심은 생긴다. '급매'면 보여달라는 사람에게 무작위로 무조건, 닥치는 대로 집을 보여줘야 한다는 걸까? 물론 급하게 내놓은 것이니 빨리 계약이 성사되는 걸 최우선시한다 쳐도 집주인도 나름 세입자 선호도라는 게 있을 텐데..?! 게다가 세입 희망자 중 몇 명이 집을 봤다고 해서 아직 정해지지 않은 집을 부동산에서 급매광고 하지 못할 이유가 있을까? 물론 소비자의 피해방지차원 규제라는 걸 이해한다 쳐도 그게 과태료감인지 잘 모르겠다면 내가 '한국식' 사고를 하지 못해서일까. 본인이 원하는 것 빼고는 전부 사기이거나 속이려는 사람들만 있는 것도 아닌데 '본인이 지정하지 않은 것' 즉 '다른 매물/중개대상'으로 대체되는 것에 대해 강한 거부감을 가지고 있는 걸까.'꿩대신 닭'의 닭이 환영받는 것 같지는 않은 것 같기도 하고, '의뢰인 본인의 의사가 제대로 반영되지 않고 엉뚱한 걸 보여줬다'가 불만의 포인트인 것도 같고.. 판례의 자세한 배경/사정은 알 수 없으니 함부로 왈가왈부할 수 없는 영역. 나의 의구심은 이쯤에서 묻어두기로 한다.
허위매물 사유가 아닌 경우
1. 낮은(높은) 가격을 기재한 매물
단, 실제 노출된 가격에 팔지 않거나 더 높은 가격을 제시한 매물로 확인된 경우 신고가 가능합니다.
2. 층수 표기(저/중/고) 하지 않음
상세 층 정보 미노출은 중개의뢰인 동의 시 허위매물에 해당하지 않습니다.
3. 전화를 받지 않음
4. 문자를 보냈는데 연락이 오지 않음
5. 집주인 인증 매물이 아님
집주인 인증 마크의 경우 검증 방식에 따라 노출되는 것으로, 허위매물 신고의 사유가 되지 않습니다.
한국에서 허위매물은 아니라고 규정진 내용들
싱가포르 버전으로 본다면..
1. 낮은(높은) 가격을 기재한 매물
실제 노출된 가격보다 더 높게 계약되는 것은 꽤 일반적인 경우(특히 Covid19 이후 심해짐)
Asking/광고 가는 정찰제가 아니다. 기승전 네고로 진행된다.
2. 층수 표기(저/중/고) 하지 않음
상세층 노출을 희망하는 집주인(중개의뢰인)은 거의 없지 않을까 싶다. 집을 보러 현장에 도착해야 층수/동호수를 알려주는 경우도 많고 집안내부 개인소유의 물건이 노출되는 걸 꺼려해 사진 제공 안 하는 경우도 많다.
3. 전화를 받지 않음
4. 문자를 보냈는데 연락이 오지 않음
뷰잉 가능한지 묻는 확인요청 문자에 한 달 후쯤 갑자기 답변해 오는 사람도 가끔 있음. 등록된 전화번호가 잘못된 게 아닐까 싶은 경우도 허다함.
5. 집주인 인증마크 자체가 없음
https://blog.naver.com/h892800/223060533824 발췌우리나라 중개인들은 굉장히 부지런하지 않으면(바로 광고를 내리지 않으면) 누군가가 그걸 바로 신고하거나, 확인해서 과태료가 발생하는 시스템이구나 싶은 쎄미 외국인이다.
위의 내용이 싱가포르의 모든 상황을 대변한다는 것은 아니며 이해를 위한 일부 사례일 뿐이니 오해는 없으시길!
