[경제] 가계부채 관리 강화방안

DSR 규제와 실수요자를 중심으로 / 수습부원 노혜민

Apr 9. 2022

서론)

금리는 오르고 대출 규제는 강화된다. ‘내 집’이라는 짧은 단어는 이제 일반적인 노력으로는 가질 수 없는 그림 속의 떡 신세가 되었다. 근 몇 년간의 배경을 살펴보면 이는 필연적인 결과이다. 집값은 가파르게 상승하는데, 대출 한도는 점점 축소되다 못해 막히는 지경에 이르렀기 때문이다. 모두가 힘든 상황 속 가장 막막했던 이들은 바로 무주택 실수요자들이었는데, 앞으로의 상황이 나아질 지는 아직도 미지수다. 무주택 실수요자들의 ‘내 집 마련’을 지원하기 위한 LTV(주택담보대출인정비율)의 비율을 이전보다 완화한다는 정책이 발표된 지 얼마 지나지 않아, 최근에는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되었다. 불행 중 다행인지 전세자금 대출이 제외되는 등의 조치는 이뤄졌지만 불안정한 대출 규제 관련 정책은 여전히 언제 대출이 막힐 지 모른다는 불안감을 증폭시킨다.

언제, 어떤 정책이 발표되고 시행될 지 정확히 모르는 상황 속에서 무주택자들에게 이번과 같은 규제 강화는 막막함을 심화시킬 뿐이다. 그러나 이러한 규제의 이면에는 현재 1800조가 넘는 가계 부채라는 상황도 있기에 대출의 문턱이 높아졌다는 결과만으로 비판하기보다 그 배경과 내용을 정확히 알고 생각해 볼 필요가 있다.

본 글에서는 DSR 규제를 핵심으로 하는 금융당국의 규제 강화 정책의 내용과 그 배경, 실수요자들에게 미치는 영향에 대해 알아보고자 한다. 또한 현 상황의 대처 방안 및 개선 방향에 대해서도 논의해보고자 한다.

*LTV(주택담보대출인정비율)

: 담보가치(주택가격) 대비 대출비율로, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도[1]

본론-1) 대한민국의 가계 부채 심각성 / 대출 규제 정책 배경

2020년 대한민국의 GDP 갭(가계부채 & GDP 증가율 간의 격차)은 7.5%포인트로 역대 가장 큰 수치였다. 코로나 19 이후 가계 부채의 심각성은 더욱 커졌으며 이러한 문제는 부동산 시장을 비롯해 연쇄적인 영향으로 국가적 경제 위기의 핵심 요인이 되고 있다. 고승범 금융위원장에 따르면, 대한민국의 가계부채는 그 증가 속도와 규모 면에 있어서 모두 급격히 가속화되고 있어 이에 제동을 걸기 위한 방안이 시급한 상황이다. 실제로 우리나라의 GDP 대비 가계 부채 증가율은 일본(57.3% à 63.9%), 프랑스(56.2% à 65.8%), 독일(52.9% à 57.8%), 영국(85.3% à 89.4%), 미국(77.5% à 79.2%)[2] 등 타 국가들에 비해 증가율 104.2%로 월등히 심각한 수준이다.

팬데믹 상황에 부동산 시장의 불안정화까지 더해지며 주식 및 코인과 같은 가상화폐 열풍이 불었는데, 이 또한 가계 부채 잠재 위험이 커지는 데 일조했다. 특히 20, 30대에 걸친 청장년층의 가계 부채가 눈에 띄게 증가하며 장기 경기 침체로 이어질 우려도 나온다. 이들의 올해 2분기 가계 부채 액수는 이제껏 집계된 2분기 최고치다. 그 액수는 전체 약 1806조 중 약 486억으로 27%[3]에 육박하는 수치이다. 이러한 결과의 이면에는 빚을 내서 투자한다는 이른바 ‘빚투’ 열풍이 있다. 상환 능력은 상대적으로 부족한데 대출을 받는 규모는 커지면서 금액적인 측면과 더불어 시장의 불안정성도 커지는 등 부정적 영향을 미치고 있다.

금융당국은 이러한 상황의 심각성을 인지해, 대출을 받기 위한 장벽을 높여 금융접근성을 제한함으로써 가파른 부채 증가세를 낮추고자 정책을 도입했다. 이번 가계부채 관리 강화방안은 코로사 사태 이전의 수준으로 되돌아가는 것을 목표로 하는 동시에 2022년 가계 부채 증가율을 4~5% 로 완화할 것을 목표로 한다. 이는 현 상황 개선이라는 측면에서는 적절하나 또 다시 강화된 정책으로 인해 자금 마련 계획에 피해를 받는 실수요자 및 취약 계층이 없는지에 대해 주의를 기울일 필요가 있다. 이러한 부분 역시 규제의 배경에 고려되었는데, 필요한 자금 및 실수요 대출에 있어서는 예외 적용 및 실수요자와 취약계층을 보호할 것을 내세웠다. 이에 대한 세부적인 내용은 본론에서 계속해서 설명될 예정이다.

*2030 세대의 ‘빚투’에 기반한 주택시장 매수

출처 : 유수환, ‘2030세대 빚투, 가계부채 흔드는 ‘뇌관’되나’, 쿠키뉴스, 2021-11-12

본론-2) 10.26 부채 대책 / DSR 규제란

이러한 흐름에서 가장 최근 발표된 정책이 바로 ’10.26 대출규제’다. 이는 고승범 금융위원장이 처음부터 강조해왔던 ‘갚을 수 있는 범위 내에서만 빌리며, 대출 받은 돈은 분할해 처음부터 갚아 나간다’가 반영된 정책이다. 주택담보대출과 같이 얼만큼을 담보로 대출을 받는 지보다 소득 및 실질적으로 갚을 수 있는 능력에 기반해 대출이 이뤄지는 셈이다. 본 정책은 ‘상환능력중심 대출관행의 확고한 정착’, ‘일관성 있는 가계부채 관리 및 실수요자 보호’, ‘증가세 지속 확대에 대비한 추가 관리방안 마련’[4] 을 핵심으로 한다. 실수요자들에게 미치는 부정적인 영향은 최소화하면서 이제까지 빚이 많이 쌓인 사람들의 추가적 대출에 있어서는 더더욱 강화된 규제가 된다. 이번 정책 발표에 있어서 차주별 DSR(총부채원리금상환비율)의 시행 시기가 앞당겨졌는데, 이는 정책을 통한 ‘갚을 수 았는 만큼 빌리기’의 관행이 자리잡을 수 있도록 해 가계 부채 증가율을 완화하기 위한 적극적 조치를 취한다. 그렇다면 우선 DSR(총부채원리금상환비율)이 정확히 무엇인지 알아야 한다.

DSR(총부채원리금상환비율)이란 개인의 연간 소득 대비 갚아야 할 원금과 이자를 더한 비율을 의미한다. 이 때 ‘총부채’에는 신용대출, 주택담보대출, 비주택담보대출이 모두 포함된다. 2022년 1월부터 적용되는 DSR 규제는 전세 대출액이 총 2억 원을 넘으면 DSR이 40% 이내로 제한된다. 대출을 받을 경우, 원금과 이자를 합해 한 해 동안 갚아 나가야 하는 금액이 한 해 소득의 40%가 넘지 않아야 한다. 쉽게 말해, 개인이 갚을 수 있으리라 예상되는 만큼만 대출을 해 주는 셈이다. 다만 이미 진행된 대출에 대해서는 적용되지 않으며, 새롭게 이뤄지는 대출부터 적용된다. DSR 규제에 따라 축소되는 폭은 대출 금액 뿐만이 아닌, 대출 만기 및 제 2 금융권에도 적용되는 등 전방위적으로 규제가 강화된다. 차주별 DSR 시행 시이 및 제 2금융권에서의 DSR 기준을 이전보다 까다로이 하는 것이 핵심이기 때문이다. 또한 대출을 받을 시 매년 갚아 나가야 할 금액이 늘어나 대출금 상환 총 기한은 줄어들게끔 했고 카드론 또한 DSR에 포함되며 대출 억제 증가폭이 더욱 심화될 전망이다. 이에 대한 보다 자세한 설명은 다음 사진 및 설명에 있다.

*DSR(총부채원리금상환비율) 공식

= ((주택 담보대출(원금+이자) 상환액 + 기타 다른 대출(원금+이자) 상환액)) / 연간소득

*10.26 대출규제(DSR 규제 적용) 내용

출처 : 서울 = 뉴시스, 2021.10.26자 기사, 전진우 그래픽 기자

사진에서 알 수 있듯, 차주 단위 DSR 2, 3단계의 시행 시기가 앞당겨진다. 2022년 1월부터 2단계가, 7월부터는 3단계가 도입된다. 단계 별로 적용 범위가 넓어짐에 따라 규제를 받는 대상이 늘어나는데, 1단계 시행 시에는 6억원이 넘는 주택을 담보로 대출을 받거나 신용대출로 1억원이 넘는 규모의 대출을 받을 때 DSR 규제가 적용됐다. 2단계에서는 확대되어 총 2억원이 넘는 대출을 받을 시, 그리고 그 이후에는 총 대출 액수가 1억원이 넘을 때 적용된다. 다시 말해 내년 1월부터는 총 2억원이 넘는 대출자 모두 차주별 DSR 규제의 대상이 되는 셈이다. 금융위원회에 따르면, 해당 규제를 받는 이들은 전체 차주의 13.2% 가량으로, 2000만명 중 1734만명은 해당 규제를 받지 않는 비율[5]이다.

이러한 DSR 규제는 앞서 언급되었듯 은행권은 물론이고 제2금융권에도 강화된 DSR 기준으로 적용된다. 은행은 계속해서 40%를 유지하지만, 제2금융권은 60%에서 최대 50%P(상호금융)까지 하향 조정된다. 나아가 DSR 계산에 사용되는 대출만기를 최대가 아닌 평균으로 축소 적용해 대출 한도를 줄였다. 또한 사진에서 언급된 것처럼 상대적으로 신용이 낮은 이들 및 다중으로 빚을 지고 있는 사람들의 비율이 높아 잠재적 위험이 큰 카드론 또한 DSR을 산정하는 데 포함해 DSR 규제의 적용 범위를 넓혔다.

본론-3) DSR 규제와 실수요자 / 보금자리론

DSR 규제가 실수요자들에게 미치는 영향은 무엇일까? 가계부채 관리를 목표로 하나 실수요자들의 피해를 최소화하고 그들을 보호하는 선에서 이뤄질 것을 목표로 하기에 예외적으로 적용되거나 전세대출과 같이 DSR 규제에서 제외되는 부분들이 있다. 금융위원회/금융감독원에 따르면 전세대출은 총 한도에 포함되지 않으며 분양받은 건에 대한 중도금과 이주비를 위한 대출에 있어서도 문제가 없게끔 진행된다. 또한 ‘전세 갱신(동일주택)시 증액범위내 대출 허용’, ‘입주이후 전세대출(전세보증금담보대출) 금지’, ‘1주택자 비대면 대출 제한’ 등 실수요자들의 자금 마련을 위한 구조가 될 수 있도록 대출 심사를 강화할 것을 발표했다[6]. 또한 결혼과 장례 등의 경우에 대해서도 정해진 기간 동안 한도를 넘을 수 있도록 하는 등의 예외 적용과 지원도 이뤄진다.

또한 정책서민금융상품인 ‘보금자리론’ 역시 DSR 규제를 적용할 때 총대출액에서 제외된다. 보금자리론이란 2021년 7월부터 시범 시행된 정책으로, 당장의 목돈이 충분치 않은 청년, 신혼부부 등을 돕기 위해 도입되었다. 6억원 이하의 집값과, 연소득이 7000만원 이하인 가구에 한해 제공되는 고정금리 주택담보대출이다. 보금자리론이 DSR 규제에서 제외된 부분은 각자의 상황에 따라 자금을 조달할 수 있는 방안이 남아 있다는 점에서는 희소식이지만, ‘6억원 이하’의 매물이 현저히 부족한 수도권에서 과연 이 같은 시행이 얼마나 실질적인 도움이 될 지는 미지수다.

앞서 언급되었듯, 보금자리론이 강화되는 DSR 규제 대상에서 제외된 것은 자금 조달을 위한 활로가 막히지 않았다는 점에서는 반길 소식이나 동시에 수도권 아파트 가격 상승이라는 결과 또한 함께 가져와 양날의 검이 되었다. 보금자리론에 해당하는 6억원 이하의 주택은 소위 말하는 ‘영끌’이라고 하는, 자신의 신용 한도 내에서 최대한의 대출을 받아 집을 마련하고자 하는 이들이 늘어나며 수요가 급격히 늘었다. 그러나 서울 내에서는 6억원 이하 주택이 거의 없어(2021년 10월 기준 아파트 평군 매매가격 서울 – 약 12억, 경기 – 약 5억 9천, 인천 – 약 4억 2천) 자연스레 경기, 인천과 같은 지역으로 퍼지게 되었고, 이는 수도권 전반의 주택 가격 상승 및 중저가 주택 매물의 씨가 마르는 또 다른 문제 상황을 낳고 있다. 천정부지로 치솟는 집값을 안정화하지는 못하고, 오히려 무주택 실수요자들로 하여금 더 치열해진 부동산 시장에서 내 집 마련, 사실상 온전한 내가 원하는 내 집 마련도 아닌, 대출 조건을 충족하는 금액 대의 집 / 전세를 위해 고군분투하게끔 내모는 결과를 낳았다고 볼 수도 있는 셈이다.

본론-4) 실수요자들의 문제 상황 / 대응 방안

그렇다면 과연 실수요자들의 피해를 최소화할 것을 목표로 하는 이번 규제가 실질적으로 실수요자들에게 미치는 영향은 어떠할까? 만약 문제점이 있다면 적절한 대응방안은 무엇이며 개선 방안의 방향성은 어떠할 지 짚고 넘어갈 필요가 있다.

결론부터 말하면 현실 속 실수요자들의 피해는 불가피한 상황이며 이에 따른 불만 역시 커지고 있다. 앞서 언급되었듯, 대출 직후부터 원금 상환이 함께 이루어지게 되면서 당장에 갚아 나가야 할 액수가 커지는 실수요자들은 부담을 느낄 수 밖에 없다. 또한 정책적으로 발표된 바는 아니지만, 실제로 대출이 이뤄지는 은행의 경우 이전보다 활발히 대출을 진행할 수 없게 되어 대출을 받으려는 사람들이 체감하는 대출 장벽의 높아짐은 훨씬 더 심할 수 밖에 없다.

이런 상황 속에서 실수요자들에게 중요한 것은, 뻔하지만 자금 마련에 차질이 없게끔 규제 정책 시행에 따른 계획을 면밀히 세우는 것이다. 계속해서 강조된 바와 같이 DSR 규제의 가장 핵심은 가계부채 증가율을 완화하는 것인데, 해당 목표를 달성하기 위해서는 전세대출 등의 장벽이 높아짐은 당연한 흐름이다. 활발한 전세대출 분할상환을 바라는 금융당국의 눈치보기로 은행권은 주택담보대출은 물론이고 전세대출에 있어서도 원리금의 일정 부분을 갚아야 한다는 조건을 내걸었다. 이는 실제 규제로 인한 부담보다도 그 정도가 더욱 강하게 체감될 수 밖에 없는 상황이다. 그렇기에 비록 무의미하고 뻔한 대책으로 비춰질지라도, 실수요자들은 앞으로의 예고된 정책 적용의 계획과 자신들의 상황을 모두 종합적으로 고려해 자금 계획에 최대한 차질이 없도록 면밀한 대책을 세우는 것이 중요하다. 정책들의 적용이 예고되고 점차 강화된 규제가 이뤄질 것이 예상되는 지금이야말로 신중한 자산 관리가 어느 때 보다 필요한 순간이다.

그러나 이러한 상황의 몫을 오로지 실수요자들에게 넘기는 것은 적절치 않다. 가계대출 심사 강화로 인한 더 큰 피해가 생기지 않도록 함이 우선시되어야 한다. 가계 부채 증가율 완화를 위한 규제와 대출 심사 강화도 중요하지만, 정말로 ‘내 집 마련’을 위해 노력하는 실수요자들에게 맞춘 대안의 방향성을 고민할 필요가 있어 보인다. 현재에도 실수요자들에 한해서는 융통성 있는 규제를 통해 불편함을 최소화하고자 하는 노력은 이뤄지고 있다. 그러나 앞선 문단에서 설명되었듯이 규제와는 별개로 점차 은행권의 대출 심사가 까다로워지면서 정말로 실수요자들이 규제로부터 자유로운지는 의문이다. 따라서 실질적으로 실수요자들에게 도움이 될 수 있는, 그들을 중점적으로 하되 동시에 규제의 원래 목표인 가계 부채 증가율 완화 등을 달성할 수 있는 방향성에 대한 고민이 필요하다. 규제 정책 발표와 더불어 대출 환경 및 체계를 더욱 더 면밀히 관리하여 대출 문턱이 더 이상 높아지지 않고 실수요자들의 불편을 최소화하는 것이 중요한 순간이다.

결론)

심각해져가는 대한민국의 가계 부채 증가율 완화를 위해 현 상황에서 대출 규제는 필요한 대책이다. ‘갚을 수 있는 만큼만 대출 받기’를 핵심으로 하는 이번 규제 정책의 핵심이 되는 DSR 규제는 조기 시행 및 기준 강화로 이전보다 훨씬 그 규모와 폭에 있어서 확대되었다. 대출 장벽을 높임으로써 가계 부채 문제를 점차 개선해 나간다는 취지에는 적합하나, 실수요자들에게 정말로 그 피해가 없는지에 대해서는 의문점이 남는다. 명시된 규제 내용이 아니더라도 정책 시행으로 인한 은행의 눈치보기 등, 파생되는 현상에 있어서 실수요자들이 차질을 빚을 수 밖에 없는 상황이기 때문이다. 이러한 정책이 시행되는 상황 속에서 실수요자들의 면밀한 자금 계획도 중요하지만, 무엇보다 이러한 피해를 최소화할 수 있게끔 현실을 반영한 세밀한 정책이 필요하다. 계속해서 강화되는 규제에만 집중할 것이 아닌, 실수요자들의 상황을 우선적으로 고려한 정책의 방향성에 대한 고민이 중요한 순간이다.