하느님, 부처님, 예수님 담보대출

종교시설도 대출이 되나요?

블로그 이웃분의 요청으로 종교시설에 대한 심사 이야기를 해볼까 합니다.

과거에 쓴 글은 아래에 있으니 개념 자체를 모르시는 분들은 먼저 참고해서 읽으시면 좋을 듯.

교회대출에 대한 심사 : 네이버 블로그

생각외로 많은 분들이 '종교시설에 대출이 가능해?'라고 반문하시는데, 결론적으로 말씀드리면 '됩니다.'

교회도 담보설정되고, 절도 근저당권 설정 다 됩니다. 

다만 성당은 담보 취득이 불가능합니다.

바로 이 점 때문에 제가 성당을 좋아하기도 하지요. 

특별한 이유는 없어요. 다만 일로써 만나면 다 싫은 법이니까.

오해하실까봐 미리 말씀드리는데 저는 종교가 없습니다. 

돌아가신 어머님은 무속 신앙이였고 (무당을 참 좋아하셨음. 거의 파묘 수준) 지금 아이들도 둘째만 교회에 다니고 있습니다만, 저와는 상관이 없습니다. 

종교와 관계없이 저는 절도 좋아하고 성당도 좋아합니다. 와이프는 교회를 좋아하죠.

이렇게 써 놓고 보니 콩가루 집안 같기도...-.-;;;

암튼 종교 논쟁은 여기서 하지 않는 걸로.

그럼 심사 관점에서 바라본 종교시설 이야기를 시작해 봅니다.

무엇보다 종교시설에 대출이나 투자를 할 때 가장 중요한 것은 '현금 매출'파악입니다.

헌금을 카드로 내는 분은 없죠? (사실 왜 카드결제가 안되지? 라는 궁금증이 있습니다)

그러다 보니 실제 이 헌금액이 얼마나 제대로 걷히는지 잘 파악하는 것이 핵심입니다.

보통 연말정산에 사용하는 '기부금 내역표' 대신 받아서 헌금액을 추정하는 경우가 있는데 그러면 안됩니다.

모든 교회나 절이 그런 것은 아니겠지만 일부 종교시설의 경우 기부금 내역표를 남발하는 경향이 있기 때문이죠.

따라서 기부금 내역서로 현금 매출 (여기서는 헌금이라고 해두죠) 이걸 추정하는 건 정말 주의해야 합니다.

종교단체가 영수증 장사, 돈 받고 '허위 기부금' 남발

저는 무조건 일요일이나 월요일날 헌금 통장에 입금되는 금액을 기준으로 월 평균 헌금액을 추정합니다.

특히 십일조의 비중이 중요한데, 아이돌 팬클럽으로 치자면 극성 팬클럽입니다.

그만큼 밑바닥이 탄탄하다는 의미로 해석할 수 있죠.

사찰의 경우에는 부처님 오신날이나 수능일, 그리고 연말과 연초에 돈이 얼마나 들어오는지 체크해 보세요. 

유의미한 지표를 얻을 수 있을 겁니다.

물론 입금액도 다 인정해줘서는 안됩니다. 

변동성이 있기 때문에 가감하셔야 합니다. 기준은 내부적으로 반드시 만드시길.

두번째로는 신도의 규모입니다.

규모가 크면 클 수록 좋다고 생각할 수 있는데 사실 이것도 케이스 바이 케이스입니다.

교회나 절이 갈라지는 가장 큰 원인이 바로 '신도들간의 다툼', 혹은 '신도와 목사님과의 분쟁' 때문인 걸 기억하셔야 합니다.

성락교회 김성현 목사 측 제기 ‘헌금반환청구’, 2심도 기각돼 : 교계교단 : 종교신문 1위 크리스천투데이

개인적으로는 500~1,500명 정도 되는 인원이 적정하다고 생각합니다.

주의해야 할 점은 이 경우에도 교회에서 주는 자료를 그대로 믿어서는 안된다는 겁니다.

최소 2주 정도는, 특히 수요일 저녁하고 일요일 오전 예배 현장에 잠입 (?)해 봐야 해요. 

직접 가서 지켜봐야 제대로 된 인원을 추정할 수 있습니다.

저는 말 안하고 기습합니다. 

그래야 '가상'의 교인들을 걸러낼 수 있습니다.

사실 이게 제일 정확더라구요.

세번째로는 담보물건입니다.

당연하지만 단독건물이 제일 좋습니다. 혹시나 교회가 잘 안되도 다른 시설로 운영할 수 있기 때문이죠.

컨벤션 센터나 나이트클럽으로 전용되는 사례도 드물지만 있었습니다. (교회의 그 넓은 강당을 상상해 보세요. 춤추기 좋아 보이지 않습니까?)

집합상가나 반지하에 있는 개척교회는 교리와 별도로 담보물건으로서는 배척해야 합니다.

불가리아 대학가 나이트클럽, 교회로 탈바꿈 외 < 종합뉴스 < 뉴스 < 기사본문 - 크리스찬타임스

주의해야 할 점은 가끔보면 교회 건물에 살림살이를 차리시는 분들이 있다는 겁니다.

이경우에는 최우선 선순위 금액을 차감할 때, 해당 부분을 감안하셔야 나중에 뒤탈이 없습니다.

심사할 때 교회 건물에 '전입신고' 되어 있는 사람이 있는지 살펴보라는 말.

또 사찰을 담보로 취득할 때는 한가지 더 주의해서 봐야 합니다.

그것은 바로 '비오톱'이 대상지역에 포함되어 있는지 여부를 확인해야 하기 때문이죠.

비오톱에 대한 정의는 아래 글을 참고하시길.

비오톱이란 < 주택 < 서울특별시

간단히 말하면 비오톱은 미생물이 많은 생태계에 이로운 '흙'인데, 보통 공기 좋은 곳에 위치하는 절이 여기에 해당되는 경우가 많습니다.

만약 해당 절이 망하면 비오톱이 있는 담보 물건지는 다른 것으로 전용이 불가능합니다.

이걸 파악하기 위해서는 감정평가서 상에 등기부등본 말고 '토지이용계획확인원'을 보셔야 합니다.

'이제 흙까지 보라고? 별걸 다 본다' 라고 생각하실수 있지만, 여러분 돈을 빌려준다고 생각하세요. 

그리고 다시 한번 강조하지만 심사는 '종합 예술'입니다. ㅎㅎ

네번째로는 종교시설의 부수 사업입니다.

연세대학교 연세우유를 파는 것처럼, 건국대학교가 노인요양원을 운영하는 것처럼 교회도 부수 사업을 합니다.

요즘 종교시설에서 많이 하는 것은 장례사업인 것 같아요. (납골당 같은) 

별도로 주차장 사업을 하는 교회도 있습니다.

절의 경우에는 기왓장을 팔거나 초를 팔거나 소원성취 묵주 같은 걸 팔기도 합니다.

단도직입적으로 말씀드립니다.

헌금액 대비 이런 부수 사업의 비중이 높다면? 

그리고 그런 수익으로 상환력이 보완된다고 이야기 한다면?

이런 곳은 왠만하면 Pass 하세요.

신성한 예수님과 부처님 이름에 먹칠을 하는 짓입니다. (라기보다 잿밥에 관심이 많다는 의미로 저는 해석합니다.)

기업이 주업보다 부업에 신경쓰면 어떻게 되나요?

그런 의미에서 말씀드렸으니 오해없으시길 바랍니다.

마지막으로는 목사님과 장로회의 구성입니다.

간단히 말해 목사님은 CEO, 장로회는 이사회 멤버라고 생각하세요.

둘의 관계가 나쁜 곳은 파국으로 치닫습니다.

서로 지킬것은 지키는 곳이 역시나 최고.

이를 위해서는 장로회 멤버들과 목사님의 관계도 잘 따져보아야 합니다.

목사님의 사돈과 가족들이 장로회에 포함되어 있으면 말짱 꽝입니다.

...

정리하겠습니다.

개인적으로 종교시설 대출 심사를 하면서 정말 수많은 사기꾼들을 만났습니다. (물론 이 말이 모든 종교 지도자가 사기꾼이라는 말은 아니니 오해 마시길)

그래서 그런지 종교시설에 대한 반감이 심사 일을 하면서 커졌던 것 같아요. (모든 어린이집과 유치원을 싫어하게 된 사유와 같습니다)

이제까지 거기에서 벗어난 곳, 그러니까 '우리 애들이 이곳에 다니면 좋겠다'고 생각했던 종교시설은 100개가 넘는 곳 중에 단 한 곳 뿐이었습니다. (어디냐고 물어보지 마세요. 절대 안 알려드립니다. ㅎㅎ)

그만큼 종교시설 대출은 심사 난이도가 높은 건입니다.

이말은 다시 말하면 수익성이 높은, 니치마켓이라는 것으로도 해석이 되겠죠?

아무쪼록 종교시설에 대한 담보대출을 검토하시는 분들께 도움이 되기를 바랍니다.

오늘은 여기까지!~