비구이위안이 개발한 말레이시아의 유령도시

Forest City를 통한 중국 부동산 문제 

중국의 대형 부동산 개발사인 비구이위안이 개발하고 있는 말레이시아 조하바루에 위치한 Forest City를 통해 중국 부동산 개발사업에서 문제가 생긴 원인을 파악해 보고자 합니다. 

말레이시아 조호바루는 싱가포르와 매우 가깝습니다. 저는 싱가포르에 있을 때 물가가 저렴한 조호바루에 가서 놀았던 기억이 있습니다. 싱가포르에서 30분이면 갈 수 있습니다. 비구이위안은 이 지역에 Forest City라는 거대 개발 프로젝트를 추진했습니다. 초기 계획은 70만 명의 인원이 거주할 수 있는 주택과 고급 편의 시설 건설이었으며, 콘셉트는 부유한 중국인들을 위한 세컨드 하우스였습니다. 아래 사진은 Forest City의 조감도입니다. 

비구이위안은 Forest City에 워터파크, 공원, 대규모 쇼핑몰 등을 멋지게 건설했으나 현실을 초라하기만 합니다. 아무도 사용하지 않는 시설은 유령 도시를 연상하게 합니다. 아래 사진은 Forest City에 위치한 쇼핑몰입니다. 아래 쇼핑몰은 Forest City에 새로 만들어졌지만 사람이 없어 운영을 할 수 없는 상황입니다. 

Forest City에 현재 9,000명이 거주하고 있습니다. 초기 계획 인구의 1.3% 수준입니다. 90% 이상의 집이 비어있는 상황이며 많은 공동주택 개발 사업은 중단되어 흉물스러운 모습을 하고 있습니다.

Forest City는 중국 부동산 위기의 원인을 상징적으로 나타냅니다. 

수요를 고려하지 않은 도시기반 시설 투자, 지나친 대출로 인한 부채 비율은 중국 부동산 개발회사에 폭탄이 되어 돌아왔습니다. 그동안 중국은 경제 침체 조짐이 있을 때마다 부동산과 인프라 사업을 요긴하게 사용했습니다. 허허벌판에 Forest City와 같은 대규모 도시를 만들기만 하면 중국 투자자들은 공동 주택과 상가를 높은 가격에 매입했고 경제에 활력을 불어넣었습니다.

과유불급, 모든 것은 지나치면 화가 됩니다. 공급이 수요를 창출하는데도 한계가 있습니다. 결국, 공급은 수요를 초과하게 되었고 중국 전역에 Forest City와 같은 유령 도시가 생겨나게 됩니다. 

공동주택, 상가, 공원, 도로와 같은 도시 인프라는 있지만 사람은 살지 않는 유령도시, 상상이 되시나요?

아래 사진은 프랑스 파리가 아니고 중국의 한 유령도시입니다. 사진 속에 있는 에펠탑은 복제품이고 그 뒤에는 사람이 살지 않는 흉물스러운 공동주택이 위치해있습니다. 

아래 지도는 중국 유령 도시의 분포와 정도를 나타냅니다. 빨간색으로 갈수록 유령 도시의 정도가 심합니다. 베이징과 상하이 같은 대도시는 문제가 없지만 인구가 많지 않은 작은 도시는 이미 유령 도시가 많이 분포해 있다는 것을 알 수 있습니다.

중국의 부동산 개발업체는 왜 무모하게 개발사업을 추진했을까요?

중국의 부동산 개발업체는 중국인이 계속해서 신규 부동산을 매입할 것으로 자신했기에 높은 부채(리스크)를 떠안으면서도 개발사업을 추진했습니다. 하지만, 코로나가 터지면서 중국인의 부동산 수요는 감소하기 시작했습니다.

2021년 대형 부동산 개발회사인 에버그란데 그룹의 채무불이행으로 인해 문제가 시작되었습니다. 완성되지 않은 공동주택으로 인해 많은 건설 하도급 업체가 파산했으며 개발사업에 대출해 준 금융기관은 손실을 입었습니다. 완성되지도 않은 공동주택을 분양받은 수분양자들은 어렵게 모은 전 재산을 날렸습니다. 

2022년 대형 개발업체인 수락(SUNAC)을 포함한 수십 개의 중국 부동산 개발업체는 재정적 어려움에 빠졌습니다. 

다수의 중국 부동산 개발업체가 추풍낙엽으로 떨어지는 상황에서 비구이위안은 군계일학으로 평가되었습니다. 작년만 해도 비구이위안의 전략은 안정적이고 리스크는 제한적이라고 평가되었습니다. 비구이위안이 집중한 전략은 중국 내 토지가 저렴하고 지역 정부로부터 많은 지원을 받을 수 있는 3급 도시(Third Tier)를 건설하는 것입니다. 토지비가 낮아 크게 부담이 없었고 시간이 지남에 따라 3급 도시가 성장하고 사람들이 이주할 것으로 자신했습니다. 

말레이시아에 건설한 포레스트 시티 개발사업도 이러한 맥락에서 추진되었습니다. 비구이위안은 10년 전 말레이시아 조호르 주정부와 합작하여 이 사업을 추진했습니다. Forest City의 공동주택은 분양가 대비 60% 이상 하락한 것으로 조사됩니다. 

비구이위안은 2023년 상반기 76억 달러의 손실을 기록했습니다. 또한,1,900억 달러의 부채를 상환하는 데 어려움을 겪고 있는 상황입니다.