얼죽신의 시대, 구축아파트를 찾다

우리 낡고 오래된 아파트에 관심가져야 하는 이유

신축아파트가 귀해진 얼죽아(얼어죽어도 아이스 아메리카노)에 이어  얼죽신(얼어죽어도 신축아파트)가 인기다. 깔끔하게 빠진 구조, 시스템에어컨과 확장된 베란다, 단지내 조경과 지하주차장까지 누구나 새로지은 아파트의 멀끔한 겉모습을 보고 신축아파트의 매력에 금방 빠져버린다. 

그러나 이성친구를 고를 때도 얼굴만 보지 말라던 어른들의 말씀을 여기서 생각해볼 필요가 있다. 아파트랑 이성친구랑 무슨 관계냐 싶겠지만, 결과적으로 정말 좋은 보석같은 존재들은 때로는 꾀죄죄한 모습으로 나타나는 법이다. 아 그때 걔가 괜찮았는데! 하는 후회를 하지 않으려면 '신축'이라는 화려한 겉모습에만 취하면 안 된다.

물론 서울의 본격적인 대단지아파트의 시조격인 반포주공아파트가 1973년에 건설되어 그 이후 여기저기 건설된지 한참 된 수많은 오래된 아파트사이에서 신축은 빛을 발한다. 그러나 문제는 그래서 비싸다는 것이다.

청약이 당첨되어 최초 분양가로 입주하는 호사를 누리지 않는 한, 갓 지은 밥처럼 갓 지은 아파트일수록 모든 사람들이 신축에 살기를 희망하므로, 거주의 편의성 등을 감안하여 소위 가격의 '프리미엄'이 붙는다. 즉 비슷한 입지의 아파트에서 연식이 최신인 아파트가 통상 더 비싸다. 

다음으로 인생은 이제 내리막, 단기 고점이라는 말도 들어보았는가? 신축이 가장 빛나는 시점은 다른 지역개발요건 등의 호재를 제외하면 연식이 찰수록 그 장점이 조금씩 빛바래져간다. 시간은 누구나에게 공평하게 흐르므로 1년차 아파트도 언젠가는 10년차 아파트가 될 수밖에 없다. 그렇다면 내가 신축이라는 이유로 지불한 프리미엄의 기대수익률이 생각보다 낮을 수 있다. 

마지막으로 오래된 아파트는 먼저 지어졌기 때문에 신축아파트에 비해 입지상 유리한 경우도 종종 있다. 부동산은 입지라는 불변의 진리를 고려해볼때 단지 낡아서 좋은 입지를 갖고 있는 아파트라면 나중에 이곳이 재건축으로 새 아파트가 될 수 있는 가능성이 충분히 있다. 

그렇다면 당장 꼭 비싼 값을 주고 신축아파트를 구매해야하는가? 에 대한 본질적인 의문이 들 터-

지금 꼭 만들어진 신축아파트를 구입하지 않아도 내가 신축이 될 아파트를 미리 비교적 저렴하게 구입하여 투자수익을 남기는 것도 방법이다. 

평강공주가 온달을 멋진왕으로 길러냈듯 낡고 오래된 아파트 사이에서 옥석을 찾아 새 아파트로 만들어내는 것. 그것이 부동산 재건축투자이고, 오랜 기간동안 한국부동산시장의 전형적인 투자법으로 자리잡아왔다.

클래식은 영원하다고 얼죽신의 시대 다시 한 번 오래된 기본투자방식을 고려해본다. 그러나 지금 다 낡았다고 다 새아파트가 되는 마법에 걸릴 수 있는 것은 아니다. 진짜를 고르는 법을 알기 위해서 재건축이 무엇인지 부터 살펴본다.