숙소 하나만 구하면 끝? 공유숙박업의 숨은 장벽들
완벽한 준비보다 실행이 답이었다
공유숙박업, 시작 전에 넘어서야 할 현실적인 벽
오픈만 하면 한 달에 200~300만 원은 번다는 얘기에 시작부터 설렜다. 나도 드디어 나 대신 일해줄 시스템을 구축하는구나. 황금알을 낳는 거위야, 어디 있니? 빨리 나타나 줘. 그렇게 들뜬 마음으로 매물을 구하러 다니기 시작했다. 시작은 꿈처럼 달콤했다. 하지만 현실은 달랐다.
그동안 임장을 다니며 본 매물만 해도 수십 곳, 들어간 부동산은 수백 군데가 넘는다.
매물을 찾는 일은 내게 별 거 아니었다. 자연스럽게 네이버 부동산, 피터팬 방구하기, 당근, 직방 등 각종 중개 플랫폼을 통해 매물을 알아봤다. 그런데 "에어비앤비 운영이 가능한 매물을 찾는다"고 하니 부동산마다 반응이 똑같았다. 다들 고개를 절레절레 저으며 난색했다.
임대인의 동의, 그리고 인접 세대의 허락
공유숙박업을 합법적으로 운영하려면 몇 가지 조건이 필요했다. 자기 소유의 주택이거나, 임대인의 허락을 받은 주택이어야 하고, 방은 두 개 이상이어야 한다. 건물 연식도 너무 오래되지 않아야 하며, 불법 건축물이 없어야 한다. 그리고 가장 중요한 건 임대인의 동의와 인접 세대의 동의.
이 모든 조건을 충족하는 매물을 찾는 건 생각보다 하늘의 별 따기였다.
대부분의 집주인들은 일반 임차인을 원했다.
"누군지도 모르는 사람들이 계속 왔다 갔다 하는 게 싫어요."
집주인 입장에서야 충분히 이해되는 일이었다. 그러다 보니 중개사들도 협조적이지 않았다.
괜히 집주인의 심기를 건드려서 기존 거래에 영향을 받을까 봐 조심스러워했다. 그나마 적극적인 중개사는 집주인의 동의를 얻어 매물을 소개해 주기도 했지만, 임대인의 동의를 받아도 끝이 아니었다.
어렵게 가계약을 체결했다고 해도, 입주민들의 동의를 받지 못하면 계약이 취소되는 경우가 허다했다.
다가구주택의 경우 집주인이 한 명이라 세입자 몇 명만 설득하면 되지만, 다세대주택(빌라)처럼 세대별 소유주가 다 다른 경우, 한 명 한 명을 따로 설득해야 했다.
나 같은 경우 직거래 사이트에서 괜찮은 매물을 발견했고, 운 좋게 집주인의 동의까지 받았다. 하지만 결국 옆집의 동의를 받지 못해 포기해야 했다. 다섯 번이나 찾아가 사정을 했지만 상대방은 완강했다.
"미안한데, 아무리 생각해도 불편할 것 같아요."
하는 수 없이 다시 원점으로 돌아갔다.
무리한 월세와 투자금, 그리고 현실적인 운영
그렇게 매물을 구하는 과정에서 깨달았다. 완벽한 조건을 갖춘 집을 찾기보다는, 설득이 가능한 집을 찾는 게 더 중요했다. 단독주택이나 상가주택이 상대적으로 유리했다. 인접 세대가 없거나 아래층이 상가라면 소음 문제로부터 자유로웠다. 또한, 오랫동안 공실이었거나 융자가 많은 매물은 일반 임차인들이 꺼리는 경우가 많았고, 이럴 때는 공유숙박업의 장점을 강조하며 집주인을 설득할 수도 있었다.
"에어비앤비 운영을 하면 매번 청소와 시설 점검을 하기 때문에 오히려 관리가 더 잘됩니다."
"일반 임차인보다 안정적인 수익이 보장됩니다."
"나중에 월세를 더 높게 받을 수도 있어요."
이런 점들을 어필하면서 가능성을 타진해 보았다. 필요하면 시세보다 조금 더 높은 월세를 제안하는 것도 방법이었다. 그런데 요즘은 집주인들도 공유숙박업이 돈이 된다는 걸 알기 때문에, 애초에 월세를 높게 부르는 경우가 많았다. 아무리 급하다고 해도 비싼 월세를 무리하게 감당하면 결국 운영이 어려워진다.
나는 한 달 순수익이 100만 원만 남아도 좋겠다는 생각으로 접근했는데, 결과적으로 성수기에는 다섯 배에 가까운 수익을 남기기도 했다. 숙박업을 시작할 때 가장 큰 유혹이 있다.
‘더 예쁜 인테리어를 하면 예약이 더 잘 될까?’
하지만 무리한 인테리어는 초기 비용을 증가시키고, 투자금 회수 기간을 길게 만든다. 나는 중고 가구를 적극 활용했다. 당근마켓과 중고 거래 사이트에서 저렴한 가구를 구했고, 지인을 통해 무료로 가구를 얻기도 했다.
늦어도 3개월 안에는 투자금을 회수한다는 목표로 접근했다. 공유숙박업의 가장 큰 매력은 빠른 투자금 회수와 높은 수익률이기 때문이다. 시작하기까지 많은 벽을 넘어서야 했지만, 그 과정이 경험이 되었고, 자산이 되었다. 처음부터 모든 걸 완벽하게 갖추고 시작해야 한다는 생각보다는 하나씩 해결해 나가면서 배우는 방식을 추천한다.
(다음 글에서는 실제 숙소를 오픈한 후 운영하며 부딪힌 문제들을 다뤄볼게요.)
