보증금 반환대출 한도가 늘어났어요. 이럴 때만 적용돼요

시중은행 대출에만 규제 완화 적용돼요. 인터넷/저축은행은 적용 안 돼요!

by 자리톡 임대관리 필수앱 Jul 31. 2023

27일부터 보증금 반환대출 한도가 늘어났어요. 이럴 때는 보증금 전액에 대해서 규제 완화 적용돼요. 시중은행 대출에만 적용됩니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 많은 회원분들이 오랫동안 기다리셨던 반가운 소식을 전해드리도록 하겠습니다. 지난 7월 27일부터 보증금 반환대출에 대한 규제가 완화됐다는 사실에 대해서 안내해 드릴 텐데요. 완화된 기준을 적용받게 되면 기존보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있게 됩니다.

어떤 임대인이, 어떤 경우에 규제를 완화받아, 얼마만큼을 추가로 더 빌릴 수 있는지에 대해서 쉽게 설명드리도록 하겠습니다. 반환대출을 받은 임대인이 꼭 지켜야 하는 의무 사항들에 대해서도 함께 말씀드리겠습니다.

원칙적으로는 보증금 차액(기존 전세보증금 – 신규 전세보증금)에 대한 반환대출에만 규제가 완화되지만, 후속 세입자를 구하지 못했을 경우에는 보증금 전액에 대한 대출에도 완화된 대출 규제를 적용받을 수 있는데요. 또한 집주인이 해당 주택에 직접 들어가 사는 경우에도 완화된 대출 규제를 적용받을 수 있습니다.

그런 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들이시라면 이번 글에서 말씀드릴 내용을 필수적으로 알고 계셔야만 합니다.

이런 경우에만 대출 규제 완화돼요

먼저 완화된 대출 규제를 적용받을 수 있는 구체적인 요건에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 이 같은 요건들은 계약 체결‧만료 시점, 주택 유형, 대출기관 등으로 나눠서 말씀드릴 수 있는데요.

우선 2023년 7월 3일 이전에 체결된 임대차 계약으로써, 2024년 7월 31일까지 계약기간 만료 등의 보증금 반환 사유가 발생한 계약에 대해서만 대출 규제 완화가 적용됩니다.

2023년 7월 4일 이후에 체결된 계약에 대해서는 규제 완화가 적용되지 않고, 2023년 7월 3일 이전에 체결된 계약이라고 하더라도 2024년 8월 1일 이후에 보증금 반환 사유가 발생했을 경우에는 완화된 규제를 적용받을 수 없는 것이죠.

세무서에만 등록한 개인 임대인이든, 시‧군‧구청에도 함께 등록한 등록임대사업자(일명 ‘주임사’)이든, 그 임대 유형과 상관없이 요건만 충족한다면 규제 완화를 적용받을 수 있고요.

국토교통부 안내자료

시중은행 대출에만 완화된 기준 적용됩니다

또한 임대주택의 주택 유형이 아파트, 연립‧다세대, 단독‧다가구, 주거용 오피스텔 등에 해당해야만 규제 완화가 적용됩니다.

마지막으로 시중은행(인터넷은행은 제외)이 취급하는 대출에 한해서만 규제 완화가 적용되는데요. 인터넷은행이나 저축은행, 상호금융(새마을금고, 농협 등) 등이 취급하는 보증금 반환대출에는 완화된 기준이 적용되지 않으니 이점을 잊지 말고 꼭 기억하셔야만 합니다.

대출 규제는 이만큼 완화돼요

방금 말씀드린 요건을 모두 충족할 경우 기존보다 완화된 기준으로 보증금 반환대출을 받을 수 있는데요.

규제 완화는 기존 보증금 금액에서 후속 보증금 금액을 뺀 보증금 차액에 대한 대출에만 적용되는 게 원칙입니다. 다만 상황에 따라서는 보증금 전액에 대해 규제 완화를 적용받을 수도 있는데요. 이에 대해서는 뒤에서 자세히 설명드리겠습니다.

개인 임대인의 경우 완화된 규제를 적용받게 되면 기존의 △DSR(총부채 원리금 상환비율) 40% 기준 대신 △DTI(총부채 상환비율) 60% 기준을 활용해 은행에서 빌릴 수 있는 대출금의 한도를 산정하는데요.

DTI 자체가 DSR보다는 한결 느슨한 기준인 데다, 비율 자체도 40%에서 60%로 올랐기 때문에 기존보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있게 됩니다.

등록임대사업자의 경우 대출 한도를 산정할 때 RTI(임대업 이자상환 비율) 1.25배(규제지역)/1.5배(비규제지역) 기준을 적용하고 있는데요. 규제 완화 요건을 충족할 경우 RTI 1.0배 기준을 적용해 대출 한도가 산정됩니다.

세입자 못 구했다면 보증금 전액에 대해 규제 완화돼요

반복해서 말씀드리지만 이 같은 규제 완화는 보증금 차액에 대해서만 적용되는 게 원칙인데요. 후속 세입자와 임대차 계약을 체결했을 경우에는 보증금 차액에 대한 대출을 대상으로 규제 완화가 적용되죠.

다만 후속 세입자를 구하지 못했을 경우에는 보증금 전액에 대해서 완화된 규제(DTI 60%, RTI 1.0배)로 보증금 반환대출을 받을 수 있는데요.

이럴 경우 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 반환대출을 상환해야만 합니다. 만약 기한 안에 후속 세입자를 구하지 못할 경우 대출금 전액을 상환하거나, 집주인 본인이 해당 주택에 입주해야만 하고요.

국토교통부 안내자료

집주인이 직접 거주할 때도 규제 완화 적용받을 수 있어요

기존 세입자가 퇴거한 뒤 집주인이 해당 주택에 직접 들어가 사는 경우에도 완화된 규제로 반환대출을 받을 수 있는데요.

다만 이런 경우에는 집주인의 자력반환 능력을 엄격히 확인한 뒤 규제 완화 적용 여부를 결정합니다.

만약 집주인이 다른 곳에 전세로 살고 있고, 이 보증금을 반환받아 기존 세입자의 보증금을 충분히 돌려줄 수 있다고 판단되면 규제 완화를 적용하지 않는다는 뜻입니다.

또한 자신이 들어가 사는 것을 조건으로 보증금 반환대출을 받았을 경우 집주인은 대출 실행일로부터 1개월 이내에 해당 주택에 입주해, 최소 2년 이상 실거주해야만 합니다. 집주인의 실거주 여부도 정기적으로 확인할 방침이고요.

반환대출 기간 중에는 주택 구입 못해요

역전세 상황 속에서 세입자들이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 하기 위해 예외적, 한시적으로 대출 한도를 늘려주는 것인 만큼 정부에서는 반환대출 대출금이 다른 용도로 전용되는 것을 엄격하게 금지하고 있는데요.

이를 위해 반환대출 대출금은 집주인이 아닌 세입자의 계좌로 직접 입금됩니다. 만약 세입자가 금융기관에서 전세대출을 받았을 경우에는 전세대출금은 해당 금융기관 계좌로 직접 입금되고, 이를 제외한 나머지 금액은 세입자에게 입금되죠.

완화된 한도로 반환대출을 받은 집주인은 대출을 모두 상환하기 전에는 신규주택을 구입하지 못하는데요. 만약 주택을 새롭게 구입하다 적발될 경우 반환대출은 전액 회수되고, 이후 3년간 주택담보대출을 이용하지 못하게 됩니다.

국토교통부 안내자료

반환보증 보증료도 집주인이 부담해야 합니다

또한 반환대출을 받은 집주인은 후속 세입자의 전세보증금 반환보증 보증료를 의무적으로 대신 부담해야만 하는데요. 후속 세입자가 입주한 지 3개월 이내에 집주인 본인이 직접 반환보증에 가입해 보증료를 납부하거나, 세입자가 가입한 반환보증의 보증료를 세입자에게 지급해야만 합니다.

이 같은 의무를 이행하지 않을 경우 대출금 전액 회수 등의 제재조치가 이뤄질 수 있고요.

이번 글에서는 지난 7월 27일부터 일정 요건을 충족하는 보증금 반환대출에 한해 완화된 대출 규제가 적용된다는 사실에 대해서 안내해 드렸는데요.

이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.