임차인 동의 없이 집 판 뒤 보증금 물어내게 된 집주인
대법 “공인중개사는 책임 없다”
임차인이 법인이면 집 팔 때 반드시 동의 받아야만 합니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 집주인이 보증금 관련 채무 관계를 명확하게 확인하지 않고 집을 매도했다가 보증금을 물어주게 됐다고 하더라도, 이에 대한 책임을 거래를 주선한 공인중개사에게 물을 수는 없다는 내용의 대법원 판결이 나왔다는 사실에 대해서 살펴보겠습니다.
부동산 거래 과정에서 발생할 수 있는 채무 등 법적 판단이 필요한 사항은 변호사에게 상담 받아야지, 공인중개사가 이에 대해서까지 설명할 의무는 없다는 게 법원의 판단인데요.
이와 함께 임차인이 법인일 경우 매매계약을 체결하기 전에 먼저 꼭 동의를 받아야만 하는 이유에 대해서도 알아보겠습니다.
법인이 임차인으로 들어오는 일은 임대업을 하다 보면 어렵지 않게 만날 수 있는 상황인 만큼 이번 글에서 말씀드릴 내용을 꼼꼼히 확인해 보시길 바라겠습니다.
사건의 내막은 이렇습니다
대법원 1부는 집주인 손모씨가 공인중개사 김모씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 소송에서 원고(손모씨) 일부 승소한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다고 13일 발표했는데요.
집주인 손씨는 2020년 5월 본인 소유의 울산 중구 아파트를 중개사 김씨 중개로 2억8000만원에 매도했습니다. 당시 이 아파트는 법인인 한국에너지공단이 2억원의 보증금을 내고 임차하고 있었는데요. 손씨는 아파트 매매계약을 체결하며 임대차 보증금 채무 2억원을 매수인이 안는 조건으로 차액인 8000만원(2억8000만원 – 2억원)만 받았습니다.
법인이 임차인일 때는 꼭 매매 동의 받아야 해요
하지만 손씨는 이 과정에서 법인 임차인에게 매매에 대한 동의를 받지 않았는데요. 이 것이 이후 매우 큰 문제가 됐습니다. 법인의 경우 임차주택에 주민등록 전입신고를 할 수 없어, 대항력을 갖지 못 하는데요.
그렇기 때문에 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용의 주택임대차보호법 제3조 제4항이 법인 임차인에게는 원칙적으로 적용되지 않습니다.
임대인이 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도한 경우에는 임대인의 임대차 보증금 반환채무를 매수인이 면책적으로 인수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차 보증금 반환채무는 주택 매도에도 불구하고 소멸하지 않는다는 게 대법원의 지난 판례이고요.
정리해서 말씀드리면 법인 임차인의 동의를 받지 않고 주택을 타인에게 매도했을 경우에는 해당 주택이 더 이상 내 집이 아니더라도 법인 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임은 원래 임대인에게 있다는 뜻입니다.
주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은 개인 임차인과 달리 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵기 때문에 법에서는 이처럼 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 꼭 법인 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있는 것이죠.
해당 주택이 경매 넘어가면서 문제가 생겼습니다
그런데 집주인인 손씨는 매매 과정에서 이 같은 사실에 대해 알지 못 하고 그냥 넘어갔는데요.
손씨로부터 아파트를 사들인 매수인은 임차인에게 보증금을 돌려주지 않은 채 아파트를 담보로 근저당권을 설정했는데요. 이후 이 아파트는 경매에 넘어갔습니다.
결국 임차인인 한국에너지공단은 보증금을 돌려받지 못 했고요. 공단은 이후 보험사를 통해 보증금을 돌려받았는데요. 보험사는 공단에게 보증금을 돌려줄 책임이 있던 손씨를 상대로 구상금 청구 소송을 제기해 2억원 배상 판결을 받았습니다.
그러자 손씨는 이에 반발해 공인중개사 김씨와 한국공인중개사협회를 상대로 “채무 인수가 불가능한 상황과 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 매매계약을 중개하는 등 공인중개사로서의 주의 의무를 위반해 손해를 봤다”는 취지로 소송을 냈고요.
대법 “중개사에겐 책임 없다”
1심에서는 공인중개사에게 주의 의무가 없다고 보고 원고 패소로 판결했는데요. 이와 달리 2심에서는 주의 의무가 있다고 보고 원고 일부 승소로 판결했습니다.
하지만 대법원의 판단은 2심과는 달랐는데요. 대법원에서는 “채무 인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실 행위가 아닌 법률 사무로 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무 인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다”며 2심 판결을 뒤집었습니다.
공인중개사의 중개 행위는 거래 당사자 사이에 매매 등의 법률 행위가 잘 진행될 수 있도록 조력하고 주선하는 게 목적인 행위이지, 변호사 등이 하는 법률 업무와는 구별된다는 논지입니다.
대법원 관계자는 “이 논란에 대해 견해 대립이 있어 왔는데 이번에 대법원이 공인중개사의 직역 범위에 대해 엄격하게 해석했다”며 “향후 부동산 거래와 관련된 법률적인 쟁점 등에 대해선 거래 전후로 변호사 등과 상의하는 게 좋다”고 설명했습니다.
이런 문제는 중개사 책임입니다
이어 “공인중개사의 손해배상 책임이 문제되는 경우는 다가구주택에 많은 소액임차인이 있어 임대차 보증금을 반환받을 수 없는 상황임에도 이를 제대로 설명하지 않아 보증금을 돌려받지 못했을 때”라며 “임차인이 몇 명 있고, 어떤 호에 거주하고 있는지 등 사실 관계에 관한 설명은 공인중개사가 해야 한다”고 말했습니다.
이번 글에서는 얼마 전에 있었던 대법원 판결 결과에 대해서 설명드렸는데요. 위에서 살펴본 것처럼 법인인 임차인으로 들어와 있는 주택의 경우 매매 과정에서 꼭 동의를 받아야만 보증금을 반환하는 책임이 새로운 매수인에게 가는 만큼, 이 점 꼭 유의하시길 바라겠습니다.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들께 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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